摘要：在金融危機影響下，房地產(chǎn)開發(fā)在建設(shè)階段面臨著諸如設(shè)計、施工、材料等風險。將風險分為外部風險、環(huán)境風險和開發(fā)商自身風險三大類，采用三級模糊評判方法對體北項目在施工階段的風險進行分析評價。研究表明體北項目風險處于低水平，綜合風險可控。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn), 風險, 模糊評判, 可控

　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

　　Abstract: Under the influence of the financial crisis, real estate development in the construction stage facing such as design, construction, and materials risks. Will risk into external risk, environmental risk and developers its own risk three categories, the level 3 fuzzy evaluation method of body north project in the construction phase risk analysis evaluation. Research shows that body north project risk in a low, comprehensive risk is controllable.

　　Key Words: real estate, risk, fuzzy evaluation, controllable

　　隨著工業(yè)化和城市化進程加劇，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的基礎(chǔ)性、先導性及支柱性日益突出。受經(jīng)濟、社會、技術(shù)等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多的不確定性，是高收益與高風險并存的行業(yè)。近幾年我國部分地區(qū)投資增幅過大、房地產(chǎn)價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的投資盲目性，“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題。2008金融危機席卷全球，受其影響我國宏觀經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，致使我國許多地方的樓盤滯銷、價格下降或有價無市，購買者退房的局面。房地產(chǎn)行業(yè)潛在的風險逐漸凸顯。

　　建筑成本幾十年來每平方米只比原來上漲了每平方米100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋建筑成本只占房價不到20%。房價己經(jīng)嚴重背離了居民的實際購買力(一套普通住宅大約相當于城市居民10至15年的收入)，房地產(chǎn)泡沫面臨破裂危險，房地產(chǎn)項目投資面臨諸多風險。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長、影響因素多、項目參與各方多，施工階段作為房地產(chǎn)項目的具體建設(shè)階段，面臨諸多風險。如何控制風險，應該成為人們關(guān)注的一個問題。

　　1 確定評判對象的因素集

　　根據(jù)施工過程中風險的來源，可把風險分為外部風險、環(huán)境風險和開發(fā)商自身風險三大類。綜合分析影響房地產(chǎn)施工階段風險來源的從屬關(guān)系，可采用3個層次的模糊綜合評判模型，即

  。其中，第一層包含的3個因素：外部風險、環(huán)境風險和開發(fā)商自身風險;第二層因素中外部又包含：施工風險、監(jiān)理風險、勘察設(shè)計風險;第三層因素的施工風險又包括：施工單位的信用、施工技術(shù)能力、施工管理能力、與外界協(xié)調(diào)能力。

 

　　根據(jù)天津體北項目的工程實際情況，設(shè)計如表 1 體北項目風險評價指標。

　　表 1 體北項目風險評價指標

　　三級指標三級指標一級指標

　　外部風險A1施工風險A11施工單位的信用A111、施工技術(shù)能力A112、施工管理能力A113、與外界協(xié)調(diào)能力A113

　　監(jiān)理風險A12監(jiān)理技術(shù)水平A121、監(jiān)理素質(zhì)A122、監(jiān)理工作效率A123

　　勘察設(shè)計風險A13設(shè)計質(zhì)量A131、勘察質(zhì)量A132、技術(shù)復雜程度A133

　　環(huán)境風險A2自然環(huán)境風險A21惡劣氣候條件A211、地質(zhì)水文條件A212

　　社會環(huán)境風險A22利率變化A221、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整A222、經(jīng)濟政策變化A223

　　自身風險A3材料風險A31材料價格A311、材料質(zhì)量A312、材料供應及時性A313

　　管理風險A32組織結(jié)構(gòu)A321、管理人員素質(zhì)A322

　　合同風險A33合同形式A331、合同完備性A332、合同管理人員素質(zhì)A333

　　技術(shù)風險A34技術(shù)成熟程度A341、工程技術(shù)人員水平A342

　　2 影響因素權(quán)重確定

　　根據(jù)風險發(fā)生后產(chǎn)生的影響效果，風險可分為：低風險、較低風險、中等風險、較高風險、高風險等五個等級。由此可建立評語因素集

  。本項目邀請國內(nèi)甲、乙、丙三位知名專家對風險因素進行判斷，綜合考慮專家的閱歷、經(jīng)驗和水平，確定三位專家的權(quán)重分別為0.3、0.4、0.3。

　　引用A.L.Satty教授建議的1~9的整數(shù)及其倒數(shù)的標度方法。對每一層中各因素相對重要性給出的判斷，形成判斷矩陣。各專家對各指標給出比較結(jié)果，并對每個權(quán)重矩陣進行一致性檢驗，根據(jù)不同的權(quán)重加權(quán)得出最終的評價矩陣。

　　三位專家分別對各指標的風險作出評價，風險隸屬度經(jīng)加權(quán)后的結(jié)果見表 2 體北項目風險評語隸屬度。

　　表 2 體北項目風險評語隸屬度

　　三級指標權(quán)重二級指標權(quán)重一級指標專家評語

　　甲乙丙

　　外部風險A10.511施工風險A110.277施工單位的信用A111高高高

　　施工技術(shù)能力A112高較高高

　　施工管理能力A113高高較高

　　與外界協(xié)調(diào)能力A113較低較低較低

　　監(jiān)理風險A120.119監(jiān)理技術(shù)水平A121中等中等中等

　　監(jiān)理素質(zhì)A122低低低

　　監(jiān)理工作效率A123低較低低

　　勘察設(shè)計風險A130.604設(shè)計質(zhì)量A131高高高

　　勘察質(zhì)量A132高高高

　　技術(shù)復雜程度A133中等中等高

　　環(huán)境風險A20.239自然環(huán)境風險A210.208惡劣氣候條件A211高高高

　　地質(zhì)水文條件A212高較高較高

　　社會環(huán)境風險A220.792利率變化A221較低較低較低

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整A222較高高較高

　　經(jīng)濟政策變化A223較高高高

　　自身風險A30.196材料風險A310.115材料價格A311較高高高

　　材料質(zhì)量A312中等中等較高

　　材料供應及時性A313中等中等高

　　管理風險A320.280組織結(jié)構(gòu)A321較高較高中等

　　管理人員素質(zhì)A322中等較低較低

　　合同風險A330.065合同形式A331低較低較低

　　合同完備性A332中等較高中等

　　合同管理人員素質(zhì)A333較低低低

　　技術(shù)風險A340.540技術(shù)成熟程度A341低低低

　　工程技術(shù)人員水平A342低低較低

　　由表 2可知外部風險、環(huán)境風險、自身風險的權(quán)重向量為，體北項目風險隸屬度向量為，它表明項目風險處于低水平，如果把五個風險區(qū)間用各區(qū)間的均值表示，則本項目的綜合風險為。

　　3 結(jié)語

　　本項目施工階段綜合風險為0.382，該風險在可控范圍之內(nèi)。施工過程中的風險分析和評價，不是一次就結(jié)束的，應該在施工工程中定期進行，這樣才能及時發(fā)現(xiàn)風險，防止或減小損失的發(fā)生。