隨著我國城市人口的增加，房地產開發行業變得越來越紅火，城市居民都需要自己的一套住房，因此房地產開發項目質量的好壞，直接影響著人們的生活。本文是論文網上的一篇有關房地產開發項目質量管理的優秀論文。

　　摘要：我國房地產開發項目管理的水平普遍不高, 不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房脫期、空置率高等問題。要解決這些問題, 開發企業就要在管理模式上下功夫, 把項目管理作為一種先進的、高效的管理模式, 加強對房地產開發項目的管理。

　　關鍵詞：論文網,房地產,開發項目,管理,控制

　　前言

　　房地產開發項目的管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，對房地產開發企業而言，做好項目全過程的質量管理與控制是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要從項目開發規劃設計管理、項目施工質量管理、項目成本管理及風險管理四個部分。探討房地產開發項目質量管理與控制。

　　1、加強項目開發的前期規劃管理

　　我國房地產項目普遍存在著缺乏前期調研和可行性研究的問題，因此，要全面優化項目管理，就必須加強對項目開發的前期管理，包括規劃階段和設計階段。一個項目在開發前要做充分的市場調研和投資決策分析，將風險控制在預期范圍內，此外，在設計階段，要重視規范設計，以市場需求為出發點，綜合性能、經濟、生態、安全等多角度考慮設計，做到各方面利益的平衡與協調，避免出現不停的變更所造成的巨大浪費，一方面，要結合實際，遵循預算、施工設計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口，將意外風險控制在預期之內，做到前期管理與過程管理和事后管理的動態一致，真正的將項目管理打造成一個動態可控的彈性系統。

　　2、開發項目的工程施工質量管理與控制

　　房地產是人們各項投資中所占比例最大的一項投資，人們對房屋的質量和性價比考慮非常多，因此，合格的質量是房地產業對房屋的最低保證，因為房屋建筑在起初一兩個月看不出任何質量問題，但是隨著時間的推移，質量問題就會逐漸凸顯，因此，在修建房屋時，要對人員、材料、機械、施工等方面嚴格管理和控制，做到量化要求，保質保量。于此同時，對商品房的其他基礎設施也做出讓顧客滿意的承諾，做好暖通、排水等方面的順暢，此外，更要提高商品房的售后管理與控制，積極咨詢顧客的需要并做出滿意的回復與解決，組建專門的售后項目管理隊伍，對物業及房屋的維修做出及時的處理，并對顧客提出的意見和建議進行深入研究，從而為下一個房地產項目的決策和規劃提出可行性的意見。

　　無論是開發住宅小區還是商業區等，開發的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發項目管理的主要內容，也是承包單位及項目經理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發項目按計劃有序地實施。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，即進度(工期)、質量、成本(投資)，這三個目標彼此之間有一定互斥性，難以同時達到最優，其實施應以項目整體最優為目標。

　　2.1工程進度控制

　　工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。

　　1)進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

　　第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表示

　　①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法，通常用橫坐標表示工作時間，縱標表示工作內容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些屬于關鍵工作。

　　②網絡圖法。其基本原理是首先應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系;其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。

　　第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監理工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。

　　第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

　　2)進度計劃的監測――防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”是工程管理中的一種司空見慣的現象，應該引起工程管理人員的高度警惕。

　　3)進度計劃的衡量、分析和修正。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量(完成投資額)或者工時數。衡量、分析與修正工作一般每月一次。

　　2.1質量控制

　　工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：

　　1)對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。未經檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。

　　2)對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度;對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到由政府指定的相關部門進行檢查和驗收,并出具相應的檢驗合格報告。

　　3)確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差;嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級;對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行;混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行;制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。

　　4)建立有關質量文件的檔案制度。現場工程師對工程質量應進行經常性的檢查，做好中間過程的質量驗收工作，對檢查或驗收的結果形成文字記錄，歸類存檔。

　　3、全面完善項目成本管理與控制

　　3.1項目成本管理

　　近幾年，房地產業基本已經走出“泡沫”的春天，同行業要在競爭中立于不敗之地，價格是很重要的一個優勢和籌碼。因此，房地產業在開發項目時必須做到全面完善項目的成本管理，要嚴格控制工程項目成本，首先，在項目規劃階段，做好項目的預測和評估工作，對其成本，銷售，利潤進行嚴格的控制，做到最低的成本，最優的質量，其次，在施工過程中，要引入競爭機制，做到投標招標的市場化。最后，要建立獎懲制度，無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。只有這樣，才能從根本上降低成本，從而提高房地產企業的市場競爭力和整體經濟效益及社會效益。

　　3.2項目成本控制

　　實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。

　　1)直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

　　2)間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。

　　4、加強房地產開發的項目風險管理與控制

　　因為房地產項目具有較長的開發周期，國家金融投資政策的變化，企業各種因素的變動都給企業帶來了一定的風險。作為房地產項目風險管理者必須制定嚴謹、周密的應急預案，通常應急預案包括對風險的描述、出現風險的可能性、計劃假設的完成以及風險的影響和適當的反應等。

　　4.1風險管理

　　風險管理的原則是對風險作出正確的估計并采用適當措施予以規避或轉移(在房地產項目招標時，應與工程項目施工方、監理方簽訂工程項目承包合同，并在合同中就施工工期節點、工期延誤等應承擔的損失進行明確的約定，從而有效的轉移風險)。風險管理以風險評估為依據，風險評估有SWOT(優勢、劣勢、機會、威脅)分析、概率分析(決策樹、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析)方法，各自從不同視角對項目風險作出評價。

　　4.1風險控制

　　房地產項目設計與施工過程中，首先應做好設計交底與圖紙會審工作，并嚴格執行監理制度，就項目的設計與施工進行全程監控，最后還應嚴格審查設計變更與工程現場簽證，以便有效控制工程造價。

　　5、結語

　　總而言之，房地產開發項目的管理是一項比較復雜的工程。成功開發一個項目不僅需要大量的時間，而且需要充分調動各個方面的人力和物力。其中最核心的因素就是對開發項目工程施工質量控制與管理，對各個資源予以優化配置和重新整合，以最少的投入獲得最大限度的經濟效益、社會效益以及環境效益。

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