企業(yè)管理中都會涉及到成本管理的內(nèi)容，而且是其中非常重要的內(nèi)容。成本控制的不好，將直接決定一個公司的好壞。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理為例，探討成本管理的方法。

　　摘要：成本管理是企業(yè)管理的核心內(nèi)容，隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的暴利時代已經(jīng)逐漸結(jié)束，目前，要提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際效益，需要從多方面著手，成本控制就是其中一個重要的組成部分，做好成本管理工作，可以提高企業(yè)的核心競爭力，有利于企業(yè)的發(fā)展和進步，對此，本文探討房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理方法，為有關(guān)工作提供參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),開發(fā),成本,管理,控制

　　隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化，成本管理工作逐漸被越來越多的企業(yè)所重視，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，成本管理是一個系統(tǒng)性、全面性的工作，成本控制需要落實到項目的每一個環(huán)節(jié)，尤其在一些較大型或大型項目上，全面加大了成本控制的力度甚為重要;實踐證明，只有確保整體上各個環(huán)節(jié)的成本管理工作能做到科學(xué)控制，才能真正實現(xiàn)節(jié)約成本、提高利潤的目的。換言之，如果成本管理工作中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，到最后都很可能會影響到整個項目的實質(zhì)效益，甚至會“牽一發(fā)而動全身”，使其他環(huán)節(jié)的成本控制工作成為徒勞。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制措施

　　要切實為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)營效益，必須要將成本管理工作貫穿于開發(fā)項目中的各個部分，嚴格落實成本控制中的各項規(guī)定。在一些較大型項目上，如果項目成本管理工作得到全面加強，最終就可以取得良好的成效。

　　要探討項目工程的成本控制管理，本文就從項目開發(fā)的兩大階段---決策階段與實施階段中各個環(huán)節(jié)中進行討論。

　　首先，決策設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的統(tǒng)籌階段，尤其是在做投資估算時，必須要全面的了解市場動向，進而根據(jù)市場中的實際信息來分析費用和成本，這樣才能確保投資估算結(jié)果的準確性。

　　比如在項目的決策階段，首先充分做好了項目可行性研究工作，通過認真的分析之后，擬定一個較深入的可行性研究報告。為了避免可行性研究工作出現(xiàn)“形式化”的現(xiàn)象，在制定項目的可行性研究報告時，要充分明確了投資估算結(jié)果、經(jīng)濟效益評價結(jié)果等指標，并嚴格核查相關(guān)指標的準確性，為后續(xù)工作提供了有力的依據(jù)。

　　比如在項目做投資估算之前，先派出了多方面專業(yè)人員進行深入市場調(diào)研，充分掌握了一手材料價格等相關(guān)信息，最后將各方面調(diào)查的結(jié)果進行匯總，從而做到結(jié)合市場實際情況來做出投資估算，為后續(xù)的工作提供了依據(jù)。

　　除了一些有形的成本，房地產(chǎn)開發(fā)項目還存在各種各樣的隱形風險，這些風險隨時都可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，一旦出現(xiàn)意外風險，成本控制工作的所有成果很可能會付之一炬，因此企業(yè)必須要對這些潛在的風險進行預(yù)控。

　　在項目的決策設(shè)計階段，充分進行風險識別，預(yù)測可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟損失的各種風險因素，通過專業(yè)管理人員與各部門主管進行探討，制訂了一系列的風險規(guī)避措施，對于一些難以規(guī)避的風險，積極的采取了轉(zhuǎn)移措施，大大降低了企業(yè)的隱形成本，最終減低項目因突發(fā)風險所造成經(jīng)濟損失。

　　設(shè)計方案是項目中各項活動的基礎(chǔ)，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因為設(shè)計方案不合理，造成浪費;若要防止這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，就要確保項目的設(shè)計方案具有科學(xué)性和合理性。

　　在項目設(shè)計準備階段，在選擇設(shè)計單位前，先擬定設(shè)計招標文件和委托任務(wù)書時，要嚴格按照投資估算的結(jié)果來確定造價管理的目標;在最終確定設(shè)計方案前，要同時擬定了多種設(shè)計方案，然后將各個方案進行對比分析，以安全性、經(jīng)濟性、科學(xué)性為基礎(chǔ)，選擇最佳的設(shè)計方案，并且在分析設(shè)計概算時，將設(shè)計概算與投資估算進行對照，發(fā)現(xiàn)設(shè)計概算超出投資估算時，及時找出原因加以調(diào)整。

　　除此之外，在設(shè)計階段材料和設(shè)備的選型也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作中的重點環(huán)節(jié)，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場動向，避免價格波動造成的損失和浪費。

　　工程項目在施工圖設(shè)計完成之后，派專人再次進行市場調(diào)查，掌握各種材料、設(shè)備的價格動向等信息，確定后對一些較大型的設(shè)備或大批量的材料，及時擬定出了材料設(shè)備的采購計劃，為防止材料價格波動造成的影響。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)包階段，各承包商、供應(yīng)商之間存在著多方面競爭，價格和實力的比拼都非常激烈，很容產(chǎn)生一些“虛假”、“違規(guī)”的現(xiàn)象，進而影響到項目的成本管理，可見發(fā)包階段的成本管理工作不容忽視。

　　工程項目在發(fā)包階段，要嚴格將預(yù)算控制在概算的范圍之內(nèi)，并且在擬定招標文件時，充分考慮到了包括現(xiàn)場情況、投資情況、項目要求、投標要求、合同條款、評標原則、承包方式、承保范圍、開工時間、竣工時間、材料設(shè)備的結(jié)算方法、投標報價的計取方法、工程款的支出方式、工程量的計算方式及最終竣工結(jié)算準則等各個方面進行明確的文字規(guī)定。

　　在施工階段的成本管理工作更具有廣泛性、系統(tǒng)性和長期性，想要提高成本控制工作的實際效果，施工階段的成本控制是重中之重。

　　在實施階段中，工程項目在開工之前充分落實資金撥付計劃，在工程項目施工過程中，需根據(jù)各環(huán)節(jié)的實際工程進度進行監(jiān)督，嚴格遵守合同的支付條款，及時撥付工程進度款項。同時將工程量、工程進度與資金撥付情況定時進行核對。成本管理人員嚴格按照成本明細表中的指標來控制施工成本，定期進行計劃進度和實際進度比較，計劃成本指標與實際成本進行比較，當發(fā)現(xiàn)超指標現(xiàn)象時，及時分析原因并采取措施加以應(yīng)對，而且相關(guān)的單據(jù)和簽證都由專人負責統(tǒng)計整理以及定期上報。

　　項目結(jié)算是工程項目把關(guān)的最后環(huán)節(jié)，如果結(jié)算階段的成本管理工作出現(xiàn)偏差，很可能會導(dǎo)致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項目的成本控制前功盡棄，因此在結(jié)算階段，要嚴格認真地進行審查和整理結(jié)算資料，制定嚴格合理的結(jié)算流程，力求必須要做好收尾工作，對成本控制工作做出準確的總結(jié)。

　　在工程項目竣工后，工作人員要及時對工程資料進行匯總分析。在項目結(jié)算時，要以設(shè)計圖紙、簽證文件、合同協(xié)議、變更聯(lián)系單等文件作為依據(jù)，全面分析各項成本費用，并且在工程項目中還要建立明確的結(jié)算責任機制、結(jié)算復(fù)審機制、尾款會簽機制，結(jié)算結(jié)果要由專業(yè)機構(gòu)實施審核，在結(jié)算工作完成后，工作人員對工程項目成本控制的實際效果進行總結(jié)，積累成本管理經(jīng)驗，為以后的項目開發(fā)提供依據(jù)和參考。

　　二、總結(jié)：

　　通過在項目全過程的成本控制工作，使項目取得了良好的效益，可以避免了很多不必要的成本支出，并且通過對該項目的分析，總結(jié)出了很多成本控制的管理經(jīng)驗，為以后繼續(xù)開發(fā)工作提供了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)是促進社會發(fā)展的重要途徑，同時也有利于提高人們的生活水平。工程項目的開發(fā)要將質(zhì)量與效益并重，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上如何節(jié)約成本費用，需要我們共同去探索。相信在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制措施會更加健全，工程項目將會向著“質(zhì)量更高、效益更高、規(guī)模更高”的方向前進，尤其是房地產(chǎn)項目，勢必會更好的服務(wù)于社會，將人們的生活水平推向新的高度。

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