這篇企業(yè)戰(zhàn)略論文發(fā)表了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)要求，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了欣欣向榮的景象，論文首先探討了我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，并討討論了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的意義。
 

　　關(guān)鍵詞：企業(yè)戰(zhàn)略論文,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問(wèn)題。分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。

　　1、 研究概述

　　1.1 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷(xiāo)聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)已超過(guò)五萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)20%以上;城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。

　　八十年代以前，沒(méi)有人公開(kāi)地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì)把它作為商品來(lái)買(mǎi)賣(mài)。它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。八十年代的中國(guó)

　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來(lái)。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開(kāi)發(fā)步伐的加快，及中國(guó)入世后投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏，國(guó)外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó)，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來(lái)。

　　形勢(shì)喜人，但存在的問(wèn)題不少，困難很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營(yíng)，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競(jìng)爭(zhēng)力差。而且各開(kāi)發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí)力弱。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求和要求。

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬(wàn)多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬(wàn)人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤(pán)和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)外，十年來(lái)，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，它們中有成功樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。

　　1.2 研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的意義

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將會(huì)在新世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　一方面，個(gè)體消費(fèi)者已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，

　　使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”，利潤(rùn)水平向價(jià)值回歸，市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范;另一方面，中國(guó)加入WTO后，海外資金和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開(kāi)發(fā)商搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。海外的開(kāi)發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專(zhuān)業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　隨著我國(guó)加入WTO，外國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，將會(huì)給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力。由于國(guó)外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必使開(kāi)發(fā)的商品房質(zhì)量更好，品質(zhì)更佳，建設(shè)成本更低，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)發(fā)生明顯變化。為了要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場(chǎng)危機(jī)意識(shí)，強(qiáng)化企業(yè)管理，逐步形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng)品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　因此， 探討一條我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的高層次競(jìng)爭(zhēng)，已成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。

　　2 、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問(wèn)題

　　2.1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望

　　經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了市場(chǎng)化初級(jí)階段，基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程。現(xiàn)在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場(chǎng)類(lèi)型和消費(fèi)者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：

　　從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來(lái)講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：(一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降;(二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低，既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，也有資金成本因素，但因其銷(xiāo)售規(guī)模較大，因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力(三是資金"技術(shù)"品牌"土地等行業(yè)門(mén)檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增(四是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度減慢，雖然市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)，而消費(fèi)沖動(dòng)趨減，銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)(五是日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成營(yíng)銷(xiāo)成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)成本使項(xiàng)目利潤(rùn)更趨降低。

　　從市場(chǎng)類(lèi)型和消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費(fèi)者購(gòu)房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無(wú)須擔(dān)心房?jī)r(jià)的漲落而難以把握購(gòu)房時(shí)機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。但消費(fèi)者在如此有利的市場(chǎng)中也并非絕對(duì)的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。 在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力，但這并不說(shuō)明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼�條件是個(gè)持續(xù)、長(zhǎng)期的過(guò)程，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤(rùn)而盲目進(jìn)入市場(chǎng)，人們都為改善居住而過(guò)度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生)泡沫。

　　從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來(lái)說(shuō)，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場(chǎng)主流發(fā)展趨勢(shì)。 因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購(gòu)產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對(duì)住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。由于競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡(jiǎn)單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過(guò)綜合和優(yōu)化市場(chǎng)因素滿足消費(fèi)者的需求。 在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項(xiàng)目成功。 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從你死我活的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢(shì)的各方走向?qū)で蠊餐�利益�?專(zhuān)業(yè)咨詢辦理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。

　　2.2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“ 小、散、差”的特點(diǎn)并沒(méi)有改變。截至2003年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊(cè)資本金不足2000萬(wàn)元，實(shí)收資本金不足6000萬(wàn)元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，在2003年全市8267.51萬(wàn)平方米的施工面積中，平均每個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)面積僅為3.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)份額的4﹪左右。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過(guò)幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪。這種過(guò)高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過(guò)社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。這些開(kāi)發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒(méi)有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。

　　作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個(gè)人財(cái)產(chǎn)或法人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé)任。這些條件其實(shí)也就是我們常說(shuō)的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問(wèn)題，總體來(lái)說(shuō)還不能很好地滿足這些要求。然而，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)將在很大程度上決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)和發(fā)展方向，不論是開(kāi)發(fā)商還是政府管理部門(mén)都需要對(duì)這些問(wèn)題及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有一定的把握。

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、開(kāi)發(fā)過(guò)程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過(guò)程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過(guò)他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬(wàn)家企業(yè)，而只有10萬(wàn)名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人;其次，能人也有分類(lèi)， 也分專(zhuān)業(yè)，難以與各種不同門(mén)類(lèi)的企業(yè)對(duì)口;再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長(zhǎng)治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作;沒(méi)有好的管理模式，能人也會(huì)無(wú)用武之地;有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會(huì)受振動(dòng)，但不會(huì)受重傷。

　　房地產(chǎn)企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全國(guó)近3萬(wàn)家，占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80%多。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購(gòu)房取代集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)成為市場(chǎng)交易的主流，以及中國(guó)加入世貿(mào)組織，對(duì)外開(kāi)放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來(lái)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，其中許多問(wèn)題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。

　　2.3 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問(wèn)題

　　2.3.1 企業(yè)的所有制性質(zhì)問(wèn)題

　　盡管?chē)?guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于國(guó)有企業(yè)問(wèn)題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。實(shí)際上，工業(yè)國(guó)企中的問(wèn)題和弊端房地產(chǎn)國(guó)企中都有，如預(yù)算軟約束。辦理人內(nèi)部控制，激勵(lì)機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等。并且，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中越來(lái)越重要的地位而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和波動(dòng)造成的影響更大，如在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)業(yè)的重大貢獻(xiàn)及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，以及在歷次大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中房地產(chǎn)業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所重視。

　　房地產(chǎn)國(guó)企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國(guó)企也許更快一些。上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國(guó)有房地產(chǎn)公司占了絕大多數(shù);隨著改革的深入和市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)國(guó)企的比例已然降至20%多。然而，即使是只占總數(shù)的20%，由于其占有的土地、人才、資本等社會(huì)稀缺資源的數(shù)量巨大，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質(zhì)上其實(shí)與房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)類(lèi)似，即產(chǎn)權(quán)不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數(shù)量在統(tǒng)計(jì)資料中無(wú)法明確顯示——那么由于所有制問(wèn)題給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不利影響從而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了。

　　2.3.2 企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問(wèn)題

　　目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點(diǎn)已是有目共睹。據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬(wàn)元，具有一級(jí)資質(zhì)的1%多一點(diǎn)，二級(jí)資質(zhì)的不到10%，大多數(shù)是小公司或者項(xiàng)目公司。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)公司也是資本少、市場(chǎng)份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均每家年開(kāi)發(fā)量只有1.6萬(wàn)平方米，即使最大的房地產(chǎn)企業(yè)所占的市場(chǎng)份額也不足0.5%。

　　然而，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。管理技術(shù)密集型、人才密集型企業(yè)等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻應(yīng)該較高。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場(chǎng)舞臺(tái)的主角，占據(jù)市場(chǎng)的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，大陸房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過(guò)小等問(wèn)題亟待改進(jìn)。

　　2.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的效益問(wèn)題

　　從《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營(yíng)總收入”、“商品房屋銷(xiāo)售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長(zhǎng)相比，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”以及“平均利潤(rùn)率”等指標(biāo)波動(dòng)劇烈，不容樂(lè)觀。我們簡(jiǎn)單地用“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”除以“經(jīng)營(yíng)總收入”得到房地產(chǎn)“行業(yè)平均利潤(rùn)率”，可以明顯地看出，1992、1993、1994年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰，表現(xiàn)在行業(yè)利潤(rùn)率上是12%左右;而從1994年開(kāi)始房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和行業(yè)平均利潤(rùn)率都迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤(rùn)率僅為0.91%，1997、1998、1999三年更是出現(xiàn)“全行業(yè)虧損”，1999年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率為-1.16%;2000年才開(kāi)始“扭虧”為1.62%.

　　此外，早期的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于解決我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下，非公人員購(gòu)買(mǎi)住房起了不可或缺的補(bǔ)充作用。而且這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著來(lái)自單位福利分房這樣一個(gè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，其利潤(rùn)水平局限在一定范圍，還沒(méi)有對(duì)社會(huì)造成多大危害。從1998年下半年我國(guó)取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費(fèi)貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長(zhǎng)的時(shí)期。可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在消除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直面龐大的住房需求市場(chǎng)(包括由開(kāi)發(fā)商直接推動(dòng)的拆遷市場(chǎng))，并且可以自主定價(jià)而不受任何約束的條件下，迎來(lái)了開(kāi)發(fā)業(yè)有史以來(lái)最好的“黃金時(shí)代”，開(kāi)發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國(guó)富豪排名榜的前列。目前，從利潤(rùn)獲得的容易程度上看，對(duì)于已經(jīng)儲(chǔ)備大量地塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調(diào)控政策、地方政府拍賣(mài)土地或“勾地”、開(kāi)發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團(tuán)的出擊、消費(fèi)者的傾巢出動(dòng)等因素都有助于其“坐地加價(jià)”，獲取房?jī)r(jià)失控狀態(tài)下的超級(jí)暴利。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)到來(lái)”的觀點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是對(duì)的，但對(duì)廣大的住房消費(fèi)者而言絕對(duì)不是一個(gè)好消息。因?yàn)橐粋�(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說(shuō)頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷(xiāo)售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來(lái)大得多的超額利潤(rùn)，成了整個(gè)社會(huì)不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本。

　　根據(jù)我們的研究，在英美等發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國(guó)這種基本上不做什么物質(zhì)勞動(dòng)和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)由兩類(lèi)企業(yè)構(gòu)成，一類(lèi)是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國(guó)際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。這類(lèi)作為第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如同我國(guó)的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購(gòu)、營(yíng)造和銷(xiāo)售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開(kāi)發(fā)者。另一類(lèi)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、房屋中介辦理、房屋開(kāi)發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。這些房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同又可以分成為消費(fèi)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)兩類(lèi)。在英美發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特性，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問(wèn)時(shí)所看到的現(xiàn)象，他后來(lái)提出了把建筑業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想。

　　可見(jiàn)，現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門(mén)或地方把這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)更屬失誤。因?yàn)椋�這個(gè)皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，也不會(huì)有什么真正意義上的創(chuàng)新。但是在現(xiàn)實(shí)中我們看到，這種不做任何物質(zhì)勞動(dòng)的部門(mén)反過(guò)來(lái)成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開(kāi)發(fā)公司的價(jià)值鏈不過(guò)成了一個(gè)被動(dòng)的、一個(gè)不顯眼的鏈條。這就如同在汽車(chē)這樣的耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車(chē)開(kāi)發(fā)商”這樣一個(gè)商業(yè)模式，只要汽車(chē)開(kāi)發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車(chē)設(shè)計(jì)商、汽車(chē)制造商制造，成為消費(fèi)者得到汽車(chē)的唯一提供商，汽車(chē)制造廠反而失去了直接面對(duì)汽車(chē)消費(fèi)者的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車(chē)價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費(fèi)品，如果讓一個(gè)中間商最終負(fù)責(zé)消費(fèi)者的住房權(quán)益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。以房屋預(yù)售制的爭(zhēng)論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用。然而，房屋預(yù)售款是不是應(yīng)該交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產(chǎn)者呢?在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房屋建設(shè)的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產(chǎn)者的上游，消費(fèi)者有什么理由把預(yù)付款交給這個(gè)處于房屋生產(chǎn)者上游的“大業(yè)主”呢?而且從實(shí)質(zhì)的意義上，消費(fèi)者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開(kāi)發(fā)商不過(guò)是辦理消費(fèi)者開(kāi)發(fā)的一個(gè)服務(wù)商，有什么資格要超越房屋的建設(shè)生產(chǎn)者而直接獲得房屋預(yù)售款，并借此牟取暴利呢?消費(fèi)者把預(yù)售款交給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項(xiàng)中只需要再拿出一個(gè)很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤(rùn);而且開(kāi)發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費(fèi)用越少，它們獲得的超額利潤(rùn)就越多。所以合理的解決辦法是取消把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售制，建立起由建筑商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售房屋的預(yù)售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對(duì)商品房屋質(zhì)量的責(zé)任。

　　3、 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　3.1 企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營(yíng)化

　　現(xiàn)在看來(lái)，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場(chǎng)取向”改革已然不能取得全部改革績(jī)效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點(diǎn)也是政府退出該行業(yè)的一個(gè)重要理由，因?yàn)檎�府的職能是�?jīng)營(yíng)“公共物品”，在住房問(wèn)題上主要活躍于住房的“社會(huì)保障”領(lǐng)域。政府在這一問(wèn)題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國(guó)企將全面淡出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢(shì)所趨。事實(shí)上，目前民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在市場(chǎng)基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場(chǎng)的“少壯派”向“實(shí)力派”轉(zhuǎn)變。例如，在廣州市新近評(píng)出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)中，民營(yíng)房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國(guó)企榜上有名。

　　近年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α＝鼛啄陙?lái)，由于我國(guó)買(mǎi)方市場(chǎng)的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來(lái)說(shuō)則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實(shí)力。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問(wèn)題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢。

　　3.2 努力實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化

　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營(yíng)化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。改革以來(lái)，我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，然而如果套用國(guó)際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。

　　隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場(chǎng)所接受，才能保證項(xiàng)目的成功和企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。否則，投入開(kāi)發(fā)的大量資金不能及時(shí)回收，不但無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而且會(huì)造成企業(yè)運(yùn)作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要。

　　隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟以及競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類(lèi)產(chǎn)品也越來(lái)越多，它們各具特點(diǎn)和特色，滿足市場(chǎng)上各種購(gòu)房者的不同消費(fèi)需求。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤(rùn)的細(xì)分市場(chǎng)，近年來(lái)，在滬開(kāi)發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項(xiàng)目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細(xì)分市場(chǎng)客戶的需求，雖然價(jià)格不菲，但銷(xiāo)售火暴。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細(xì)分市場(chǎng)的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色。

　　科學(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項(xiàng)目的可行性分析工作。投資分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財(cái)力，做好充分的案前工作，比如市場(chǎng)調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)的非科學(xué)基礎(chǔ)之上。科學(xué)化的決策還需要程序化的過(guò)程，現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項(xiàng)目投資聽(tīng)證會(huì)制度，通過(guò)集體討論和辯論來(lái)評(píng)估項(xiàng)目，決策投資。

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在制度建設(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國(guó)際慣例的要求，目前我國(guó)很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。

　　3.3 房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模化經(jīng)營(yíng)

　　未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化。集團(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場(chǎng)之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。其實(shí)，目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中大魚(yú)吃小魚(yú)的態(tài)勢(shì)已然顯現(xiàn)，快魚(yú)吃慢魚(yú)也是早晚的事。例如，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1/3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少至目前的1000多家。

　　企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。生產(chǎn)社會(huì)化和生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化是近現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的新特點(diǎn)和基本形式。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。這就從客觀上要求企業(yè)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專(zhuān)業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。早在1990年約翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢(shì)》一書(shū)中就指出：90年代及至21世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)格局是“集團(tuán)對(duì)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)”，是“大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行大兵團(tuán)作戰(zhàn)式”。美國(guó)、德國(guó)等西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式有極大關(guān)系。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見(jiàn)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的活力。

　　推薦期刊：《北京房地產(chǎn)》是《北京廣播電視報(bào)》的下屬刊物，雜志創(chuàng)刊18年來(lái)深受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界人士喜愛(ài)，特別是自2004年改版以來(lái)，進(jìn)一步明確了辦刊方向，不僅結(jié)交了更多的房地產(chǎn)業(yè)朋友，更以其獨(dú)特的專(zhuān)業(yè)刊風(fēng)格成為目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一流的品牌行業(yè)雜志。