測繪科學之房地產測繪 推薦本站相關相關雜志：《測繪科學》(雙月刊)雜志是由國家測繪局主管，由中國測繪科學研究院主辦的高層次測繪類一流學術和技術核心期刊。《測繪科學》雜志是中國科技核心期刊、全國中文核心期刊、中國科學引文數據庫核心期刊和中國知識資源總庫科技精品期刊，并被國際6大檢索機構之一的俄羅斯《文摘雜志》收錄及世界上發展最快的美國《劍橋科學文摘》收錄。《測繪科學》雜志在2007年第一屆測繪優秀期刊評選中被中國測繪學會評為一等獎。

　　摘要：房地產測繪是指運用測繪技術和手段，采集和表述房屋有關信息的活動。房地產的快速發展，帶動了房地產測繪的興起，同時也對房地產測繪提出新的要求。下文簡要闡述了房地產測繪的內容、分類、特點、作用等幾個方面，對房地產測繪工作存在的問題提出了幾點措施，以便更好的加強管理。

　　關鍵詞：測繪科學,房地產測繪,測量,質量,管理

　　一、房地產測繪的幾點概述

　　(一)房地產測繪的內容

　　房地產測繪是一項技術性和政策性較強的專業測繪。工作具體包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。其中，房產平面控制測量是房地產測繪的第一步，屬于房地產基礎測量;房產調查和房產要素測量包括房屋和房屋用地及其相關要素的調查和測量，是進行房屋產權登記和產籍管理的依據;房產圖繪制主要是指房產分幅平面圖(簡稱分幅圖)、房產分丘平面圖(簡稱分丘圖)、房產分戶圖(簡稱分戶圖)三種圖的繪制;房產面積的測算包括測算出房屋的建筑面積、產權面積、公攤面積以及房屋用地面積等;房產變更測量是由于房地產狀況的不斷變化而進行的一項經常性房地產測量工作;成果資料的檢查與驗收工作作為房地產測量的最后環節，是保證房地產成果資料質量的最后一道關口。

　　(二)房地產測繪的分類

　　1、房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙---房產分幅平面圖。

　　2、房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房產分丘平面圖、房產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中最大且最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。

　　(三)房地產測繪中面積的比較

　　房屋預測面積是指在商品房預售中，由開發部門委托，房地產行政主管部門認可的具有房地產測繪資質的測繪單位，按照規劃核準圖紙上的尺寸，依據《房產測量規范》，并參考開發部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。此面積可作為開發商在前期項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網上備案和預銷售使用。

　　房屋實測面積是指房屋竣工驗收后，由開發部門委托房地產行政主管部門認可的具有房地產測繪資質的測繪單位，依據《房產測量規范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。

　　通常情況下，房屋的預測面積和實測面積會有差異。產生差異的原因有多種，歸納為以下兩點：

　　(1)數據采集和圖紙變更。房屋預測主要是依據設計施工圖紙進行，數據采集、共用部位面積確認、分攤辦法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認識。房屋在設計上多樣化、復雜化，而在后期的實測中所有數據采集都是經過實地勘測得來。房地產開發部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更，這是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。

　　(2)技術性原因。由于不少房地產測繪單位技術水平、管理水平有限，從業人員所學專業單一、素質層次不齊，對規范、政策、法規等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，儀器設備落后，觀測記錄數據失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。

　　并且預測和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果的不同。

　　二、房地產測繪的特點及作用

　　(一)房地產測繪的特征

　　(1)測圖比例尺：房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰淮確地注記，因此房產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是l：500或l：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內容更細。

　　(2)測繪內容較多：房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須測定位置(定位)，調查其所有權或使用權的性質(定性)，測定其范圍和界線(定界)，還要測算其面積(定量)，調查測定評估其質量(定質)和價值(定價)。房地產圖一般對高程不作要求。

　　(3)精度要求高：地形圖上的要素成果，用者一般可從圖上索取或量取，其點位中誤差在士0.5-0.6nun以內，這個精度可以滿足城市規劃對地物精度的要求。但房地產測繪不能按此來源，例如界址點的坐標，房屋的建筑面積的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實測、實算。

　　(4)測繪成果效力強：房地產測繪成果產品多樣，其成果被房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據，而一般測量的成果不具備法律作用。

　　(5)測繪成果產品繁雜：房地產測繪的成果產品不僅有房地產圖，還有房產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種，即有分幅圖，更多的是分丘圖、分層分戶圖。房地產測繪最后的產品，在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。房地產圖在一般的情況下只是單色圖，一般不大量印刷。

　　(6)修測、補測、變更測量及時：城市基本地形圖的復測周期一般5-10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。

　　(二)房地產測繪的作用

　　房地產測繪主要為委托人提供所需要的圖件、數據、資料相關信息。房地產測繪是為房地產管理包括產權產籍管理、開發管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數字、資料和相關的信息.是為城市規劃，城市建設(如基礎設施，地下管網，通訊線路，環境保護)等提供基礎數據和資料。驗收合格的房地產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。

　　三、房地產測繪的現狀

　　(一)房地產測繪業發展迅速

　　在過去，房地產測繪一直作為事業單位的內設機構，并由于政企合一、測管不分離及缺乏有效競爭和監督機制，形成了壟斷經營、獨家測繪、服務意識不強等狀況。近十年來隨著市場經濟的發展及住房商品化、市場化進程的加快，房地產測繪業得到了快速發展，房地產測繪市場逐步放開，形成了相對公平、公正的競爭環境。

　　(二)相對統一的測繪技術標準形成

　　2000年2月22日經國家技術監督局批準，中華人民共和國國家標準GB/T1786.1-2000《房產測量規范第1單元：房產測量規定》和GB/T1786.2-2000《房產測量規范第2單元：房產圖圖式》正式發布，并于2000年8月1日起正式實施。這一測繪技術標準規定了我國城鎮房地產測量的內容與基本要求，對規范與繁榮房地產測繪市場有著極其重要的意義與推動作用。

　　(三)測繪技術和手段不斷革新

　　1.測繪儀器設備的更新，從過去的皮尺、鋼尺、經緯儀、平板儀，發展到現在的激光測距儀、電子全站儀、GPS 等精密測繪儀器，有利于提高外業測量數據的精度。

　　2.計算機技術對數字化房地產測繪起到了極大的促進作用，它具有成圖和測算質量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等智能化優點。

　　四、加強房地產測繪管理工作

　　(一)完善相關制度，加強組織領導，實現房地產測繪的規范化、標準化

　　房地產測繪單位應當嚴格按照國家有關的法律法規，執行國家房地產測量規范和有關技術標準規定，保證房地產測繪成果的質量，對完成的房地產測繪成果質量負責。切實加強組織領導，將工作任務具體分解到位，明確工作責任，建立協調機制。進一步加強內部管理，建立健全內控制度體系，圍繞測繪業務工作，建立確保重點工作目標落實的內控制度.圍繞規范單位內部管理工作，建立確保權力依法運行的內控制度。對存在設計缺陷的制度要抓緊修訂完善，對脫離實際的予以廢止。要將制度建設的要求貫穿于管權、管事、管人的全過程，全面推行承諾服務、限時辦結、收費公示、價格聽證等制度，進一步完善新聞發布、信訪答復、監督反饋等制度.

　　(二)建立質量管理機構，加強質量監督

　　房地產測繪單位應當采用先進的技術和設備，提高房地產測繪技術水平，接受當地房地產行政主管部門和測繪行政主管部門的技術指導和業務監督。房地產測繪單位可按照各自的機構規模、內部機構設置建立相應的二、三級質量審核制度。或者建立作業人員自檢、項目組互檢、專職人員檢查驗收、部門領導抽查的審核流程，杜絕質量事故的發生。在完善質量審核制度的同時，建立質量保障制度。各單位定期組織業務研討會，對操作中遇到的業務問題經過討論達成共識，以保證外業調查和內業處理的一致。建立責任追究制，通過責任追究制度加強從業人員的工作責任心，保障測繪成果的質量。建立嚴格的生產作業流程，制定從項目受理、派件、外業操作到內業處理、質量審核、資料歸檔等管理體系。要把制度執行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的貫徹執行更有力、責任追究更嚴格。要研究制定制度執行情況考核評估辦法，定期對辦事權規范運行情況組織檢查，對檢查中發現的問題要及時整改。

　　(三)建立、健全測繪隊伍

　　根據建立房地產資料檔案機構和房地測繪隊伍的要求，針對任務的大小，建立與之相適應的測繪機構，配備一定的人員。測繪力量不足的，可以抽調具有高中文化程度的人員進行培訓。對于從事房地產測繪的工作人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務，運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若干法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。房地產測繪從業人員應當保證測繪成果的完整、準確，不得違規測繪、弄虛作假，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。

　　五、結束語

　　房地產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房地產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房地產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。

　　要不斷提高房地產測繪機構的專業技術水平，要不斷健全完善房地產測繪的質量保證體系，不斷加強測繪機構間交流和學習。同時更要加大復合型人才的培養力度，提高房地產測繪行業從業人員的綜合素質，以保證測繪成果的準確、公平、合理，促進房地產測繪市場有序、穩健發展。