摘要:隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對于有了一定的資金就買房這種觀念根深蒂固。因此，我國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有不穩(wěn)定性，房子成了人們所想要的必需品。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更加高效有序地發(fā)展，我國需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)成本和銷售會(huì)計(jì)核算進(jìn)行合理的綜合性分析，且勢在必行。文章從房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成著手，對房產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算和房地產(chǎn)的相關(guān)銷售會(huì)計(jì)核算兩方面進(jìn)行分析，旨在為日后相關(guān)人員對房地產(chǎn)開發(fā)成本和銷售會(huì)計(jì)核算進(jìn)行分析研究時(shí)提供參考性建議。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)成本;銷售會(huì)計(jì);會(huì)計(jì)核算

　　目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢，為使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更加具有時(shí)代化的特征，符合時(shí)代化的進(jìn)步和發(fā)展，提升房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)的核算能力和核算水平是十分必要的。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競爭非常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中以及國內(nèi)外的大背景下發(fā)揮自身的競爭優(yōu)勢，就要保證自身樓盤的質(zhì)量，同時(shí)讓人們住得放心、住得安心、住得舒心。

　　房地產(chǎn)管理論文： 競爭力環(huán)境下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的戰(zhàn)略管理策略

　　而更重要的是要對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售會(huì)計(jì)核算的總體水平要進(jìn)行嚴(yán)格的要求，努力提升核算的專業(yè)化以及核算的綜合水平，確保核算的可操作性以及真實(shí)性，利用精準(zhǔn)的核算為房地產(chǎn)企業(yè)提供精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支持，同時(shí)為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更加有效的數(shù)據(jù)支撐，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地為我國社會(huì)主義富裕，為人民服務(wù)。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本組成

　　(一)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)能夠促進(jìn)其發(fā)展和開發(fā)一定商品房數(shù)量所支出的全部費(fèi)用，而土地費(fèi)用、土建費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用是其成本支出的主體項(xiàng)目，占整體費(fèi)用支出的八成，而在三者之中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的高低可以評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際可行性，是進(jìn)行預(yù)期利潤核算的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)但是，土地成本的占比主要也是看區(qū)域，在大城市比重大，在小城市的占比相對而言較小。而土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。在房地產(chǎn)開發(fā)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用成本組成中各個(gè)階段都是需要對其進(jìn)行成本管理的，如此才能對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)可行性預(yù)估。

　　(二)配套及其他收費(fèi)支出在配套及其他費(fèi)用支出中主要包括水、電、煤氣、市政、公建配套費(fèi)等項(xiàng)目，而生活服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)收費(fèi)也是必不可少的，在此環(huán)節(jié)中最容易受到外界的干擾。而此部分的支出正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷進(jìn)行降低的成本，如若能對其進(jìn)行合理減少，可有效增長開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，使得其經(jīng)營利潤得以明顯的增加。

　　(三)管理費(fèi)用和投資成本房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)為相比而言，其具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額過于龐大、投資風(fēng)險(xiǎn)極高的特點(diǎn)。基于此，在一般情況下，開發(fā)企業(yè)為了解決資金問題，普遍選擇運(yùn)用銀行貸款的手段進(jìn)行資金需要的解決，這樣就產(chǎn)生了比較龐大的利息支出。而現(xiàn)階段最重要的就是將此部分的費(fèi)用進(jìn)行合理核算，以此對開發(fā)成本進(jìn)行有效的核算，為體現(xiàn)經(jīng)營效果起到重要作用。

　　二、房產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算

　　(一)成本歸集開發(fā)對象

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，最不可忽視的就是房地產(chǎn)開發(fā)的成本以及人力物力和財(cái)力的投入。對于比較小的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)核算而言相對更容易一些。房地產(chǎn)公司在開發(fā)的過程中與別的行業(yè)存在相當(dāng)大的差異，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)工作需要，所以對開發(fā)對象要進(jìn)行合理的成本歸集，小規(guī)模的開發(fā)可以把所有的開發(fā)對象歸集在一起，建立一個(gè)準(zhǔn)確合理的歸集核算單位，不過如果經(jīng)歷把街區(qū)向小區(qū)這種轉(zhuǎn)變，就需要制定較高程度的標(biāo)準(zhǔn)，并對其建設(shè)具有更高的要求。

　　而歸集的對象就需要具有公正合理的判定，由此可見，開發(fā)規(guī)劃的過程中投資者和建設(shè)者必須要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)的法律法規(guī)，杜絕出現(xiàn)打擦邊球的情況，法律禁止的事情絕不去干，永遠(yuǎn)不要逾越法律這一條紅線。同時(shí)對于項(xiàng)目以及項(xiàng)目的工期要有具體的合理的預(yù)算以及估計(jì)，保證工程可以順利地開展以及平穩(wěn)的運(yùn)行。對于相對較大的項(xiàng)目，利用合理的原則以及方法進(jìn)行規(guī)劃以及分塊，如在實(shí)際歸集中，相關(guān)人員可以采用分期方法，確保成本歸集合理高效地進(jìn)行，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的開發(fā)工作可以順利地開展。

　　(二)設(shè)定成本項(xiàng)目相關(guān)人員對成本項(xiàng)目進(jìn)行劃分需要具有合理性、規(guī)范性的依據(jù)，不僅如此還要對成本結(jié)構(gòu)具有更加詳細(xì)的了解，從而有利于盡快找到合理地降低成本的方法。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國相關(guān)的法律法規(guī)也在日漸完善。開發(fā)的成本被視為一級核算科目，在整體核算項(xiàng)目中具有重要意義，是基礎(chǔ)性核算科目。基于此，針對其進(jìn)行核算更需要相關(guān)人員加強(qiáng)對相關(guān)成本的認(rèn)識，增強(qiáng)核算水平和能力，而核算企業(yè)根據(jù)一級核算科目開發(fā)成本對其進(jìn)行劃分，可見此類核算具有高效和便捷性，這對為房地產(chǎn)建筑行業(yè)的發(fā)展，提供了十分便捷的途徑。

　　(三)項(xiàng)目相關(guān)技工結(jié)算對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目相關(guān)的技工結(jié)算是需要相關(guān)人 員給予高度重視的重要問題，其涉及房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)過程中的成本。而與此同時(shí)，成本的計(jì)算可以方便相關(guān)核算企業(yè)掌握房地產(chǎn)公司的利潤率，以及整個(gè)項(xiàng)目的利潤增長值，此環(huán)節(jié)關(guān)乎于整個(gè)公司的發(fā)展情況，為企業(yè)相應(yīng)利潤率的總結(jié)提供了一定的便利。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，發(fā)展相對較好的企業(yè)對工程的決算會(huì)予以高度的重視，此舉為工程的決算工作提供有力的資金以及技術(shù)的支持，能夠在提高決算效率的同時(shí)保證決算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

　　如果想要把還沒有實(shí)施的工程算入項(xiàng)目施工的成本中，實(shí)際核算人員就可以采用成本預(yù)算的方法，對接下來所需要的施工材料施工技術(shù)以及相關(guān)技術(shù)工人的工資，進(jìn)行合理的預(yù)算。采用合理的預(yù)算項(xiàng)目能夠有效地促進(jìn)項(xiàng)目資金具有合理明確的數(shù)目，并以此為基礎(chǔ)開展計(jì)劃，并且也會(huì)對在建筑過程中相關(guān)的花費(fèi)以及實(shí)際的花費(fèi)擁有一個(gè)合理準(zhǔn)確的預(yù)算，使其本身對該工程的利潤有大致的掌握，為后期開工后工程進(jìn)度、發(fā)展以及具體的施工工作部署皆指出了明確的方向。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)成本稅務(wù)核算作為納稅人，進(jìn)行合理的納稅是每個(gè)企業(yè)以及個(gè)人應(yīng)盡的義務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)的過程中，涉及稅種較為復(fù)雜，主要繳納的稅務(wù)類型分為增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、附加稅、印花稅等，其中房地產(chǎn)開發(fā)9%增值稅，25%企業(yè)所得稅就占據(jù)企業(yè)大部分利潤。所以作為房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)企業(yè)，要合理地計(jì)算房地產(chǎn)的稅務(wù)成本，并以國家相關(guān)的法律法規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展的基礎(chǔ)。合理地繳納各項(xiàng)稅務(wù)有利于房地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)成本的核算，更有利于后期成本以及利潤的計(jì)算，進(jìn)而為其提供具有準(zhǔn)確性的數(shù)據(jù)支持。

　　三、房地產(chǎn)的相關(guān)銷售會(huì)計(jì)核算

　　(一)銷售收入確定準(zhǔn)則

　　作為房地產(chǎn)銷售企業(yè)，其要明確銷售收入確定的準(zhǔn)則，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行合理化的銷售，進(jìn)而提升其銷售的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的銷售相比于其他普通行業(yè)的銷售在本質(zhì)上存在明顯的差異。換句話說，人們會(huì)因?yàn)闆_動(dòng)消費(fèi)購買一個(gè)名牌包包，會(huì)因?yàn)闆_動(dòng)消費(fèi)買一塊手表，會(huì)因?yàn)闆_動(dòng)消費(fèi)買一些其現(xiàn)在所不需要的東西，但是在現(xiàn)實(shí)生活中卻沒有人因?yàn)闆_動(dòng)消費(fèi)、一時(shí)興趣去購買一套房子。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，通常都要簽訂購銷合同，通過合同的方式，確定買賣雙方的關(guān)系。而與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也要取得相關(guān)的證件以及銷售證戶，才可以對建筑地房地產(chǎn)進(jìn)行合理合法的銷售。只有這樣，人們才可以通過定金、首付等方式對于房子進(jìn)行預(yù)訂，再通過尾款的繳納擁有房子的使用權(quán)。

　　(二)銷售收入相關(guān)核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論項(xiàng)目是否完工，在整體建筑完工投放使用之前進(jìn)行的無論是合同的形式或者其他方式，所收的款都是預(yù)售資金。若是將其看作是確定資金的行為是不具有合理性和科學(xué)性的，不具有法律證明，因此不具有規(guī)范性。在房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目檢驗(yàn)合格后以及所有手續(xù)全部辦理齊全后，將房屋親手移交給用戶的手中，并且只有所有手續(xù)全部辦理齊全之后，已經(jīng)交房，或者按合同交房日就要確認(rèn)收入，才可以進(jìn)行銷售收入的最終計(jì)算。否則所計(jì)算的收入不僅會(huì)影響準(zhǔn)確性根據(jù)透著不確定性，使得最后的應(yīng)用數(shù)據(jù)會(huì)受到一定的干擾，并容易被外界因素所影響。此外，對于分期付款的用戶我們也應(yīng)該提供十分精準(zhǔn)妥善的服務(wù)，幫助辦理相關(guān)所需要的手續(xù)，以此確保銷售收入的相關(guān)核算的準(zhǔn)確性。

　　四、結(jié)語

　　總而言之，人們?yōu)榱颂嵘�自身的安全感都�?huì)選擇擁有一套屬于自身的房子，以此使得身體和心靈具有良好的歸宿，如此家的概念在人們心底應(yīng)運(yùn)而生。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該充分掌握消費(fèi)者的心理以及消費(fèi)者的需求，努力滿足消費(fèi)者的愿望，只有滿足客戶需求的基礎(chǔ)上才能保證房地產(chǎn)公司的利益。因此，開發(fā)成本以及銷售的核算是其不可忽視的問題，此類問題對于利潤的計(jì)算具有相當(dāng)重要的作用。此外，進(jìn)行充分合理的預(yù)算與核算可以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)的市場，調(diào)節(jié)供求與需求之間的關(guān)系，平穩(wěn)地房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并為其貢獻(xiàn)力量。

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　　作者：康燕