摘要：房地產(chǎn)稅是國(guó)際上許多國(guó)家都征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,也是這些國(guó)家地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。在一些國(guó)家或地區(qū),房地產(chǎn)稅制度建立的歷史較長(zhǎng),因此,在我國(guó)房地產(chǎn)稅制度改革中,借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和做法十分必要。

　　關(guān)鍵詞：稅收評(píng)職論文發(fā)表,核心論文發(fā)表,房地產(chǎn),稅制改革,幾點(diǎn)建議

　　一、境外房地產(chǎn)稅制發(fā)

　　展概況及可資借鑒的“點(diǎn)”(一)房地產(chǎn)稅制度建立和完善程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有一定關(guān)系首先要明確一點(diǎn),房地產(chǎn)稅制度建立和完善的程度與經(jīng)濟(jì)發(fā)在掌握的資料,評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式主要可以歸納為三種類(lèi)型:第一種:在政府行政機(jī)構(gòu)中設(shè)置評(píng)估機(jī)構(gòu)。比較典型的國(guó)家和地區(qū)是新加坡和香港地區(qū)。為了征收房地產(chǎn)稅,在政府行政機(jī)構(gòu)中專(zhuān)門(mén)設(shè)置了評(píng)估機(jī)構(gòu),工作人員都是政府公務(wù)員。這是此種類(lèi)型機(jī)構(gòu)設(shè)置的共同特點(diǎn)。新加坡和香港機(jī)構(gòu)設(shè)置略有區(qū)別之處是:香港從1995年以后,將評(píng)估工作和征收工作都?xì)w由差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé),1995年以前,征收稅款工作是由稅務(wù)局負(fù)責(zé)。新加坡政府內(nèi)的國(guó)家稅務(wù)局中設(shè)置的評(píng)估機(jī)構(gòu)與征收工作獨(dú)立為兩個(gè)專(zhuān)門(mén)部門(mén),房地產(chǎn)稅的評(píng)估由財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估部門(mén)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé),這個(gè)部門(mén)的工作人員有170人左右,而稅款征收由征收發(fā)單部門(mén)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)。

　　第二種:政府設(shè)置非營(yíng)利

　　性機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估工作。這種非營(yíng)利性組織相當(dāng)于我國(guó)的事業(yè)單位。比較典型的國(guó)家和地區(qū)是英國(guó)、加拿大的某些省(各省做法不一致)。此種類(lèi)型的做法是,財(cái)產(chǎn)稅的征收管理由稅務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),但是房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估由政府設(shè)置專(zhuān)門(mén)的政府非行政機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān),該機(jī)構(gòu)將評(píng)估結(jié)果提供給稅務(wù)機(jī)關(guān),作為財(cái)產(chǎn)稅征收的計(jì)稅依據(jù)。

　　第三種:政府服務(wù)外包給社會(huì)專(zhuān)業(yè)公司。此種類(lèi)型是政府公共服務(wù)的市場(chǎng)化運(yùn)作。政府通過(guò)招標(biāo)方式將財(cái)產(chǎn)稅的評(píng)估業(yè)務(wù)服務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司。

　　比較典型的國(guó)家和地區(qū)是加拿大的安大略省政府,將該省的房到大大提高。20世紀(jì)70年代開(kāi)始的批量評(píng)估技術(shù)已經(jīng)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家基本普及。目前一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)將地理信息系統(tǒng)的G I S與財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估技術(shù)CAMA相結(jié)合,提高了物業(yè)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性,也提高了這個(gè)稅種的公平性。發(fā)展中國(guó)家在這些技術(shù)方面只是剛剛起步,處于做“學(xué)生”的階段。我國(guó)這次房地產(chǎn)稅改革,也是在邊學(xué)邊制定自己的評(píng)估軟件系統(tǒng),但離將GIS系統(tǒng)與C A M A系統(tǒng)結(jié)合起來(lái)使用還有一段距離。

　　觀察國(guó)外在建立和完善房地產(chǎn)稅制過(guò)程中的成功做法,筆者認(rèn)為,有以下兩點(diǎn)特別值得關(guān)注:一是如何設(shè)置房地產(chǎn)稅的評(píng)估機(jī)構(gòu);二是如何使納稅人有一個(gè)提出反對(duì)意見(jiàn)的渠道。下文將重點(diǎn)介紹這兩方面的情況及經(jīng)驗(yàn)。

　　(二)房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)組

　　織方式的多樣化及共性由什么樣的機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)稅的評(píng)估工作是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要問(wèn)題,國(guó)際上對(duì)此并沒(méi)有統(tǒng)一的模式。

　　從稅收征管的一般邏輯上講,評(píng)估工作就是要確定納稅人,尤其是確定計(jì)算稅額的課稅依據(jù),即納稅人的計(jì)稅依據(jù),然后根據(jù)稅率計(jì)算出納稅人應(yīng)該繳稅的數(shù)額,這一系列工作應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。但是,從各國(guó)的做法來(lái)看,由于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估要求較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù),需要一支擁有專(zhuān)門(mén)業(yè)務(wù)資格的評(píng)估師隊(duì)伍,所以各個(gè)國(guó)家在評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置上的做法是多樣化的。根據(jù)現(xiàn)達(dá)程度有一定關(guān)系。從國(guó)際上看,美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制度建設(shè)明顯地走在一些發(fā)展中國(guó)家前面。

　　一是在這些國(guó)家和地區(qū),財(cái)產(chǎn)稅(包括房地產(chǎn)稅)制度建立的歷史比較長(zhǎng)。香港地區(qū)的差餉稅(也就是房地產(chǎn)稅)已經(jīng)有160多年的歷史。美國(guó)的房地產(chǎn)稅始于殖民地時(shí)代,也有著悠久的歷史。目前這個(gè)稅種都已成為當(dāng)?shù)卣�府、尤其是地方基層政府重要或者是主要的�?cái)政稅收來(lái)源。由于開(kāi)征房地產(chǎn)稅的歷史比較長(zhǎng),稅制得到不斷地完善。發(fā)展中國(guó)家目前正式開(kāi)征的財(cái)產(chǎn)稅(包括房地產(chǎn)稅)往往時(shí)間比較短,稅制也不完善。比如越南,目前還沒(méi)有完整的財(cái)產(chǎn)稅,只有對(duì)土地征收的稅費(fèi),對(duì)房屋是免稅的。我國(guó)新中國(guó)成立后建立的房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)比較粗糙,目前保留的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面積作為征稅的依據(jù),與市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有關(guān)系,這種落后的、與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的稅制設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)稅需要改革的主要?jiǎng)右颉?/p>

　　二是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅評(píng)估技術(shù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展中國(guó)家。完善的房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,所以征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)工作是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估,這是計(jì)算納稅人繳納稅額的依據(jù)。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所要求的技術(shù)程度較高,這是與其他稅種所不同的特殊之處。在計(jì)算機(jī)技術(shù)普及后,評(píng)估的速度和質(zhì)量得地產(chǎn)稅稅基評(píng)估責(zé)任委托給該省的市政不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估公司(MPAC,Municipal Property AppraisalCorporate),由其負(fù)責(zé)在安大略省范圍內(nèi)建立一個(gè)以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)、有統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)稅稅基評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)稅系統(tǒng),為各縣提供多樣化的評(píng)稅服務(wù)。

　　從以上三種類(lèi)型評(píng)稅機(jī)構(gòu)的設(shè)置來(lái)看,共性之處是在評(píng)稅機(jī)構(gòu)的設(shè)置和管理上都是以政府為主體的,換言之,房地產(chǎn)稅的評(píng)稅工作是政府的職責(zé)。三種類(lèi)型的區(qū)別是評(píng)稅機(jī)構(gòu)的運(yùn)作機(jī)制有所不同:第一種是政府直接運(yùn)作和管理,后兩種引入了市場(chǎng)機(jī)制,把政府管理與市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制結(jié)合起來(lái),第三種類(lèi)型的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制比第二種類(lèi)型更徹底。

　　(三)賦予納稅人提出反對(duì)意見(jiàn)的渠道:香港經(jīng)驗(yàn)香港差餉物業(yè)估價(jià)署是香港特區(qū)政府財(cái)政司下屬的一個(gè)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估差餉稅稅基,并負(fù)責(zé)征收差餉稅的行政機(jī)構(gòu)。它與稅務(wù)局和庫(kù)務(wù)署并列屬于財(cái)政司管理。目前該署共有人員編制852人。其職責(zé)根據(jù)《差餉條例》(香港法例第116章)的規(guī)定,負(fù)責(zé)評(píng)估、征收和管理差餉稅。同時(shí),為政府其他部門(mén)提供估價(jià)及物業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù),主要是為征收土地地租的部門(mén)提供估價(jià)數(shù)據(jù),地租按照土地的估值每年征收3%的物業(yè)收入。

　　目前,差餉稅和地租收入構(gòu)成香港特別行政區(qū)政府穩(wěn)定而可靠的財(cái)政收入來(lái)源。2009~2010財(cái)年一般差餉稅收入占香港特別行政區(qū)政府收入總額的3.7%,加上地租收入,大約占政府收入總額的1 6%左右。差餉物業(yè)估價(jià)署的具體職責(zé),如下圖所示:為了維護(hù)差餉稅的公平和公正,香港特區(qū)政府在相關(guān)稅收條例中規(guī)定了詳細(xì)和可操作的反對(duì)及上訴程序,這對(duì)于政府順利推行該稅種和維護(hù)納稅****益來(lái)講都是至關(guān)重要的。簡(jiǎn)單來(lái)講,納稅人對(duì)評(píng)估房地產(chǎn)的租金估價(jià)提出反對(duì)及上訴的程序包括三個(gè)步驟:一是與估價(jià)署的測(cè)量師討論估值和評(píng)估結(jié)果,如果納稅人對(duì)解釋不滿(mǎn),進(jìn)入第二步驟,向估價(jià)署署長(zhǎng)提出反對(duì)或建議,若納稅人對(duì)署長(zhǎng)的決定仍有不滿(mǎn),可進(jìn)入第三步驟,向土地審裁處上訴。上述三個(gè)步驟都有嚴(yán)格的時(shí)間限制。一般來(lái)講,提出反對(duì)和上訴的估值數(shù)量占總估值數(shù)量的2.2%左右。

　　二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的幾點(diǎn)建議

　　(一)房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)該引起各級(jí)政府的高度

　　重視房地產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政穩(wěn)定可靠的收入來(lái)源,尤其可以作為基層地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源,這是國(guó)際上許多國(guó)家的通行做法。不論從完善中國(guó)稅制體系以及地方稅制體系的角度,還是從進(jìn)一步完善中央與地方財(cái)政關(guān)系的角度,都需要各級(jí)政府高度重視房地產(chǎn)稅制改革。但我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)延續(xù)下來(lái)的觀念是,政府往往重視與生產(chǎn)和流通有關(guān)的增值稅、營(yíng)業(yè)稅等間接稅稅種,相對(duì)忽視財(cái)產(chǎn)稅等直接稅稅種。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善,與收入和財(cái)產(chǎn)相關(guān)的直接稅將成為更加重要的稅源,這樣的稅制體系變化在國(guó)際上是有規(guī)律可循的。所以,各級(jí)政府應(yīng)該比公眾更加關(guān)心房地產(chǎn)稅制的改革和建設(shè)。

　　目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性很差,這與房地產(chǎn)稅制的不完善有一定的關(guān)系。從經(jīng)濟(jì)全球化角度看,我國(guó)房地產(chǎn)稅制的不完善,尤其是住宅房地產(chǎn)稅收制度的缺位,客觀上會(huì)吸引國(guó)際上的資本到中國(guó)來(lái)投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。這樣會(huì)使得我國(guó)本來(lái)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中日益擴(kuò)大的對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)張,形成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給小于需求、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)性快速上漲的狀況。所以,無(wú)論是短期的宏觀調(diào)控,還是中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè),房地產(chǎn)稅制改革都已經(jīng)迫在眉睫。

　　(二)改革需要逐步推進(jìn)

　　盡管房地產(chǎn)稅制改革有著迫切性,但是根據(jù)我國(guó)國(guó)情和稅收征管水平和能力,房地產(chǎn)稅制改革只能分步實(shí)施。建議先改革經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)稅收制度,再推進(jìn)對(duì)居民住宅征稅。目前最重要的是,在對(duì)居民住宅征稅問(wèn)題上要進(jìn)行輿論宣傳,從正面向公眾普及對(duì)住宅征稅的理由和必要性。建議政府的相關(guān)主管部門(mén),或者由這些部門(mén)委托專(zhuān)家學(xué)者定期出面宣傳改革的必要性和進(jìn)度,以正視聽(tīng)。權(quán)威主管部門(mén)在積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革時(shí),如果不及時(shí)進(jìn)行正面宣傳,會(huì)在客觀上將宣傳陣地讓給了搞不清楚情況的人,有些人出于既得利益需要進(jìn)行宣傳,造成社會(huì)輿論和公眾的思想混亂,糾正起來(lái)更加困難。