摘 要：本文簡述了房產測繪的重要意義，并針對影響房產測繪質量的因素，對提高房產面積測繪的質量提供建議，以供參考。

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　　引 言：房地產測繪部門測算的房屋建筑面積是作為房屋買賣和產權發證的依據。因此它將直接影響到房屋價格及相關費用，對廣大購房者來說，這是一個相當敏感的問題，很多有關房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計算直接相關。因此，抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

　　一、 房產測繪的重要意義

　　1.保證業主利益的重要法律依據

　　房產測繪直接關系到業主的切身利益，房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權和土地使用權產生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據。這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。

　　2.有利于維護房產市場的正常秩序

　　房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業中最重要的指標之一，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規劃管理、產權登記、產籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，有利于維護房產市場的正常秩序。

　　二、影響房產測繪質量的原因

　　房產測繪的專業性、技術性很強，但是房產測繪領域的規范、標準卻不夠完善，對有些問題的規定過于簡單，跟不上建筑形式的干變萬化和設計人員理念的不斷發展，使得許多新問題無法界定，無據可查，在實際操作中難以處理，容易引發爭議，因此現在有些大城市已制定了本地的房產測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數地方沒有這方面的細則，房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對規范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質量帶來了很大爭議。

　　房產測繪特別是對復雜建筑的測繪，情況復雜，數據繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質量保證體系不健全，就極易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理水平和從業人員的技術水平也是影響測繪成果質量的重要因素。

　　三、提高房產面積測繪質量的措施

　　1.遵守“二級檢查、一級驗收”制度

　　在全面自查、互檢的基礎上，由公司測繪作業組的專職或兼職檢查人員對產品實行過程檢查，然后由質量檢查小組和專職檢查人員參照相關資料對測繪成果實行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗收。主要檢查的相關規定有：(1)各級檢查、驗收工作必須獨立進行，不得省略或替代。(2)檢查中如發現面積計算口徑或分攤方案等特殊問題沒有在《項目意見書》詳細說明或《項目意見書》的內容有不符合相關規定的情形時，需要及時提出處理意見，經過會辦簽字確認后方可進行重新辦理。(3)公司技術負責人員要對提交的成果、圖紙、質檢單等進行全面審查，發現問題后向具體作業人員(包括初審人員)進行批評教育并予以改正。(4)公司技術負責人員要定期對房產測繪過程中出現的典型案例進行討論、分析、總結，以提高測繪人員業務水平和測繪成果的質量，并通報本月質量檢查情況。(5)如對質量問題的處理意見有分歧時，屬一級檢查的，由專職質量檢查人員認定;屬二級檢查之后的，由總工辦裁定或提交隊領導會辦。(6)確定測繪單項產品質量等級并附于測繪檔案中。為了保證測繪產品的質量，除了業內檢查外，還應進行一定比例的外業檢查。每個項目野外作業結束之前，各個作業組之間須進行野外互檢，主要檢查口幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合差等各項指標，各項指標均要確保在誤差范圍內，確保無誤后結束野外作業。技術部門需不定期組織對測繪產品進行野外抽查，并做好野外檢查記錄。

　　2.控制前期收件資料及圖紙的審查質量

　　為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中的質量控制是必不可少的，在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經規劃部門審核通過的圖紙，在房產面積實測時，委托方應提供房屋竣工圖，若有變更，還應提供相應變更圖紙或聯系單;委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關尺寸數據。如陽臺外圍護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設計部門出具的房屋配套設施及用房功能部位，如水泵房、水池、發電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產面積測算各環節中的質量。

　　3.房產面積測繪各關鍵環節中的質量控制

　　進行房產面積測繪，對我們房產測繪機構來說在增加了經濟收入的同時，又承擔更大的責任。針對日益高漲的房價，一旦工作疏忽發生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們在房屋面積的測繪各環節中，應把質量控制放在首位。具體要做到四個準確：房屋計算面積部位認定要準確;房屋套型邊長數據要準確;房產要素要準確;房屋面積計算分攤要準確。

　　4.控制測量的精度

　　在我圈末級控制點的點位中誤差一般規定為不超過+0.05m,當相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0.05m。為了保證房產界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產信息系統提供一個高精度的、穩定標準的定位控制網，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質量、高標準的控制網，《房產測繪規范》規定二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0.025m可以算出其相應的相鄰點間的間距中誤差為1±0.018m，因此這標準已達到和超過了世界發達國家的同類標準。

　　5.采用工作流程技術實現生產過程控制

　　該技術是管理系統的核心技術，其監督、控制、協調整個業務過程的規范和完成，并對信息流進行跟蹤。為適應房產測繪工作的流程化、制度化、規范化，為了更好地進行過程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責進行角色權限設置、賬號密碼登陸，保證各項業務操作都在系統的監控之下進行，每個環節都會記錄下操作人員姓名、時間、機器號，實現了業務生產的過程控制和圖形數據的安全。

　　6.對工作人員實行必要的相應的培訓

　　對測繪工作人員的培訓是提高房產測繪質量的必要前提。房產測繪人員包括外業測繪人員、內業計算和資料整理人員、產品檢驗人員，所有這些人員均應經過認真細致的培訓，培訓內容包括測繪質量管理法規、房產測繪法規、房產測繪質量檢查方法、房屋產權產籍管理知識、房產測繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計算水平、職業素質和職業道德。

　　四、結束語

　　總之，房屋建筑面積測繪工作只有按照國家標準規范實施標準化質量管理、監督，只有這樣才能切實提高房產測繪水平，才能更好的促進測繪事業不斷向規范化、科學化、現代化發展，還能保證商品房健康的銷售，推動商品住房制度的改革和發展順利進行。

　　參考文獻：

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