[摘要] 房地產業在中國社會經濟發展中占據著重要的位置，然而也隨之產生了一系列的問題，國家政府也制定出相應的政策，使之健康、持續、快速的在中國發展，對現今房地產出現的一些問題進行綜合評述的分析，并提出了一些建設性的意見。

　　[關鍵詞] 房地產開發；宏觀政策；問題及對策

　　Abstract: The real estate industry in social economic development in China occupies an important position, but also caused a series of questions, the national government also set corresponding policy, and to make health, sustained and rapid development in China, on the current real estate the problems of the comprehensive review on the analysis, and put forward some constructive Suggestions

　　Key Words: real estate development; macro policies; problems and countermeasures

　　中圖分類號： F23                文獻標識碼：A                      文章編號：

　　2011年是中國房地產業發展的第20個年頭，今天的房地產業正以開發規模每年26%左右的速度增長，已成為我國國民經濟的一個支柱產業，改善著國家的經濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環境，但中國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些丞待解決的問題。

　　一、政府應做好土地的調處工作

　　1、政府完善土地供應制度。加大土地供應結構的調整力度。土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結構失衡的矛盾。一方面，緊縮城市中心區住宅用地和城市高檔房地產用地，對開發高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

　　2、建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控。我國房地產市場發展 過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經濟 >預期導致的投機炒房行為。因此，在監測和控制房地產價格方面，提出以下建議:

　　建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設規模［5］。

　　針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產的營銷手段、營銷方式以及稅務部門對房地產的稅費收繳等嚴格控制和監督，從而進一步規范房地產企業的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區。

　　在面對社會經濟頂期問題，需要全社會形成合理引導市場的氛圍。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。正確的輿論導向人們形成正確的房地產投資理念、住房觀念以及風險意識。因此，對于房地產市場中的所有主體，政府要承擔起責任，引導老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經濟利益主體不顧百姓的需求。

　　3、完善住房供應體系和住房保障體系。近年來，特別是2009年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經濟適用房的建設，但是仍然存在保障性住房供不應求的局面，并且在供應過程中出現不公平現象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關系戶”得到，因此應該在將來加強監管制度的建設因此要在完善住房保障體系建設的過程中，加大廉租房和經濟適用房建設力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應工作。

　　二 、 房地產市場宏觀調控的調查與思考

　　1、目前房地產市場出現的問題主要體現在以下四個方面：房地產投資規模過大。并呈現出逐漸增長的趨勢。2、 商品房價格上漲過快。目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。3、 商品房結構不合理。房地產市場結構不合理已經成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。4、房地產市場秩序混亂。一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。

　　2 、 加強房地產市場調控的對策。加強商品房結構規劃的管理。通過宏觀調控政策調整住房結構，引導居民合理消費已納入經濟社會發展工作的目標責任制，成為我國商品房不合理結構的重要舉措之一。因此，必須大力的加大普通商品住房、經濟適用房和廉租房的供給量，建立房地產價格形成和監管體制，嚴格規范房地產價格形成機制。

　　我國房地產市場發展過熱的主要原因如下:一是成本推動，建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設規模［5］。

　　針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現象，要進一步加強管理。嚴格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。　                   　  3、 完善住房供應體系和住房保障體系。近年來，特別是2009年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經濟適用房的建設，但是仍然存在保障性住房供不應求的局面，并且在供應過程中出現不公平現象，對于這部分群體也應該有相應的住房供應保障，政府雖已下令供應限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應，因此要在完善住房保障體系建設的過程中，加大廉租房和經濟適用房建設力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應工作。

　　4、規范房地產開發企業及相關企業的行為。當前，很多房地產開發企業開始出現不規范的開發與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構操作不規范等問題頻頻出現，因此筆者提出以下幾點建議：

　　建立企業的信譽檔案。要加大力度推行房地產開發企業誠信等級評定制度，在此基礎上，要建立企業信譽檔案，將企業的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優質產品介紹內容，在網上公布，建立企業信用管理信息系統，進入系統的信息，不僅作為主管部門評定企業好壞的依據，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業，治理整頓那些信譽差、經營管理不善的小企業。

　　綜上所述，我國的房地產行業目前還處在起步發展階段，各方面的發展還不盡完善，針對行業內以及開發工程中所出現的問題，相關主管部門應加強行業監管，完善相關法律法規，使各行業各部門嚴謹、有序的融入房地產行業，推動我國房地產行業的健康發展。

　　參考文獻：

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　　[2]陳勁松，新都市主義。CONDO與小戶型，北京，機械上業出版社2002

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