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摘要：現代城市中的改建問題，是當前城市建設工作中的重要問題，本文從老城區居民改建的時代環境開始分析，詳細論述了舊城區改造的基礎條件和當前工作中存在的問題。
關鍵詞：建筑設計 老城區 民居 改建

現代建筑中居民改建問題已經成為城市和周邊農村發展的必然模式。如何順利完成居民改建，順利完成鄉村城市化、舊城區翻新、鄉村建筑規模化的整體改建工作。
一、老城區民居改建的時代環境
中央提出的科學發展觀，是以人為本的發展觀，一切發展都為了人，所有發展都應以最廣大人民群眾的根本利益作為出發點和落腳點。我們搞節約型城市建設必須提倡以人為本，保護群眾利益。今后一個時期大量的房屋拆遷改建中，一定要立足于節約、立足于保護廣大人民群眾的根本利益。基于中國的城市規模同其城市化任務和發展目標還相差甚遠，建議實行“先發展新城區，后改造舊城區”的發展戰略.對舊城區的建設控制起來，不得加高和擴展。這樣做既有利于減少社會矛盾，也有利于保護群眾利益和保護城市文物。待城市化進展到一定水平時，人們的收入也有了較大幅度提高并對住房面積有擴大和改建的欲望時，再來改造舊城，將會使很多矛盾迎刃而解。關于對新城區農村的拆遷和農民的住宅改造，一是需要做好就業安排，二是需要提高土地和住宅拆遷補償。有一些可以暫時保留城中村，像蘇州新區當初的做法那樣.搞好村中的道路建設，搞好建筑物的控制和裝點。使城中村變成新城區的一部分，使農民轉成工人和市民，這樣既避免了可能發生的沖撞，又節約了城市改造費用，真正做到“以人為本”。
二、舊城區改造的基礎條件
社區建設是一項以拆除舊村莊、建設新社區為主要形式，提前實現農民轉市民、農村轉社區的一項建設性工作。那么是不是任何村莊都可以開展這項工作呢?或者說開展這項工作需要具備哪些條件呢?結合杭州、寧波、天津等一些地方的探索和實踐，我們認為居民社區建設至少要具備三個基礎性條件。一個是村莊要有規劃基礎。我們知道城市有城市規劃區和城市建成區之分，按照《城鄉規劃法》的規定，城市規劃區是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。建成區是指按照城市規劃區規劃，已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區。從這一定義上來說，一個城市的規劃區包含這個城市的建成區。
就拿鄭州市來說，鄭州市2008年制訂了城市發展規劃，計劃到2020年城市建成區面積要達到450平方公里，那么這450平方公里規劃所涉及的區域就是城市規劃區。目前鄭州市，已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的區域面積為294平方公里。那么，這294平方公里區域就是城市建成區。我們探討實施居民社區建設的村莊，就是處于城市規劃區內，但目前還不屬于建成區的村莊。之所以選定在這個范圍，主要是因為這些村莊已被納入城市規劃區，隨著城市發展，這些村莊周邊的土地即將被城市基礎設施、公共設施或者重大項目建設所征用，如果不提前實現村民轉市民、農村轉社區，那么這些村莊必將發展為新的城中村。鄭州市某村約有960口村民，2003年該村就已被納入城市規劃區范圍，當時它是一個以農業生產為主的村莊，有耕地1000余畝，村民以務農為主要收入來源。
自2004年以來，隨著鄭州市發展，城市框架不斷拉大，該村周邊土地大部分被大學城等重點項目建設所征用，至2007年底村民已基本無地可種，村莊被納入城市建成區范圍。至2008年，該村周邊共入住大學四所，共有學生約10萬人，學生在該村租房居住的約有1萬余人。由于外來人員的增多，小網吧、小吃部、小水果攤、小理發店等小店鋪經營在該村也繁榮起來，多達2000多家。原先該村村民住宅一般都是一層、兩層，最高不過四層，由于租房戶的增多，村民受租房利益驅動，如今建設的最低房屋是四層，最高的達八、九層，租房已成為村民的主要收入來源。該村已發展為城中村。這個村從農村向城中村的演變告訴我們，提前做好城市規劃區內的規劃、建設工作，使村民提前融入城市，農村管理轉為社區管理，已成為當務之急。
實施居民社區建設的第二個條件是村莊沒有大量的耕地。如果要用一個具體的標準來界定，可以把人均耕地不超過0.25畝作為一個標準。其依據是什么呢?根據國土資源部2006年公布的數據，我國農民人均耕地面積為1.4畝。據測算，用于滿足村民最低生活保障需要的用地至少為0.25畝。若村莊耕地少于人均0.25畝，此時村民已不能再以農業生產來維持生計，主要轉向二、三產業。而此時實施居民社區建設，不但是為了村莊自身發展，更重要的是解決村民的就業和生活保障問題。第三個條件是要有一定的經濟基礎。就是說通過核算，至少能借資、墊資或融資拿出村內拆遷過渡費和安置房建設費用。我們知道土地分建設性用地和農業用地，建設性土地包括國土部門登記的可以用于建設的閑置土地和村民宅基地。而從目前各村莊實際來看，尤其是處于城鄉結合部的村莊，一般都沒有現有的、成片的閑置建設性土地，居民社區建設一般需要占用村民宅基地。這就牽涉到村莊拆遷問題，需要為村民兌付補償資金和臨時安置費用。
三、居民社區改建中存在的問題
居民社區建設并沒有完成預定目標，主要原因有四個：土地問題利用集體土地融資比較困難，在當時國家對土地嚴格控制的情況下，大面積建設用地的調整十分困難。雖然拆除舊村莊可以集約節約大量的土地，但是集體土地流轉政策十分嚴格。由于土地政策的限制，使集體土地流轉的渠道變得非常狹窄。只有鄉鎮企業、鄉鎮村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉鎮村建設可以使用農民集體土地。規劃問題規劃是社區建設開展的依據和龍頭。在當時，由于受城鄉二元制規劃管理的制約，農村基本沒有納入規劃體系，居民社區建設規劃的編制沒有可以參照和依據的上層次規劃，一些村的社區建設規劃因與城市基礎設施和市政設施建設有沖突，多次修改，最終很難確定。資金問題社區建設前期啟動需要大量的資金。由于國家加強對信貸的控制，嚴重影響社區建設信貸資金的投入。2005年年初，該區先后協助有關鎮辦商談了許多投資商，由于集體土地征收出讓周期長，項目建設資金回收慢等原因，合作情況不很理想。年初雖然設想了幾種投資渠道，除吸收群眾手中的資金外，其他的渠道幾乎都無法行通。原來設想的社區建設資金籌措渠道都是由鎮辦政府來組織解決，由于政策影響，政府籌資困難重重。群眾的思想觀念問題群眾思想觀念的轉變是社區建設的切入點。群眾對社區建設思想問題主要有三個方面：一是固守原有的一戶一宅的居住觀念，對住樓房雖然也有向往，但在接受上還有一個過程。雖然通過前期宣傳，絕大部分群眾認識到社區建設是勢在必行，觀念有了很大轉變，但是由于環境條件不具備，全面推進撤村并點建多層社區在接受上還有很大阻力。二是中心城區以外村莊的群眾仍然局限于以農業為主的生產方式，根據該區城市化推進的情況，短期內難以改變，按城市標準建設社區，與群眾的生產生活很不適應。三是群眾對入住社區后生活出路有顧慮。這些問題只有依靠經濟的跟進發展，群眾從農業轉移到二、三產業之后才能解決。
參考文獻：
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