【摘 要】經(jīng)濟(jì)適用房政策是政府為了解決低收入戶住房問(wèn)題推行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，但是，目前出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房政策并非使低收入戶得到實(shí)惠，政策效應(yīng)錯(cuò)位或失調(diào)，以至于出現(xiàn)懷疑和取消經(jīng)濟(jì)實(shí)適用房政策的聲音，本文從經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的作用以及政策的缺失分析入手，提出堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房政策的立場(chǎng)和措施建議。

　　【關(guān)鍵詞】中文核心期刊,經(jīng)濟(jì)實(shí)用房,政策,中低收入戶

　　經(jīng)濟(jì)適用房指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房政策的出臺(tái)，本來(lái)的用意是在國(guó)家城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程中，讓一些收入水平低的居民以較低的價(jià)格購(gòu)買住房，既順應(yīng)了國(guó)家住房制度的改革潮流，又解決了自己實(shí)際的住房困難。

　　一、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策的作用

　　經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象，是指在社會(huì)發(fā)展領(lǐng)域的弱勢(shì)居住群體，即在社會(huì)性資源分配上具有經(jīng)濟(jì)收益的貧困性、生活質(zhì)量的低層次性和社會(huì)承受力的脆弱性的特殊居住群體，它是一個(gè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸演變而來(lái)的多層次多元化的群體。這類人群一般是占社會(huì)絕大多數(shù)的中低收入者。城鎮(zhèn)超低收入者的住房問(wèn)題可以通過(guò)廉租房政策加以解決，而經(jīng)濟(jì)適用房政策指向的群體主要是中等偏低水平的社會(huì)群體。

　　因此，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房政策的主要作用，一方面體現(xiàn)在滿足中低收入家庭的需要，提升中低階層的生活質(zhì)量，為其提供社會(huì)保障，同時(shí)對(duì)我國(guó)的社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展起積極作用，為實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造一個(gè)和諧、安定的社會(huì)創(chuàng)造良好條件;另一方面，政府通過(guò)建設(shè)大量經(jīng)濟(jì)適用房，以較低的價(jià)格投入市場(chǎng)，旨在保障需求的同時(shí)起到平抑房?jī)r(jià)的作用。這也是由我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r所決定的。

　　二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策失效的表現(xiàn)

　　1.決策失效。經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。廉租住房是指政府向城鎮(zhèn)最低收入居民家庭提供的基本住房，屬于完全的政府保障性質(zhì)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部委《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，廉租住房的供應(yīng)對(duì)象是住房困難的最低收入家庭，即收入與住房“雙困”家庭，具體說(shuō)就是在民政部門領(lǐng)取“低保”群體中的住房困難戶。這造成了在實(shí)際生活中，還存在一個(gè)既買不起經(jīng)濟(jì)適用住房，又不能成廉租住房對(duì)象的群體，也就是“夾心層”，致使經(jīng)濟(jì)適用房政策雖然有效但沒(méi)有達(dá)到預(yù)期要求。

　　2.政策表面化現(xiàn)象比比皆是。目前，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于社會(huì)需求量。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房供給持續(xù)減少，從投資建設(shè)的面積來(lái)看，每年經(jīng)濟(jì)適用住房新開(kāi)工面積占住宅新開(kāi)工面積的比重呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的“國(guó)房景氣指數(shù)”表明：2006年1月到11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16416億元，完成商品住宅投資11550億元，其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資526億元。即2006年1月到11月，經(jīng)濟(jì)適用住房投資規(guī)模占住宅投資比重為4.55%，如果以月平均值換算，2006年的經(jīng)濟(jì)適用住房投資規(guī)模占住宅投資比重也不過(guò)是4.97%。對(duì)絕大部分中低收入家庭來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房只是“水中月，鏡中花”。

　　3.政策替換現(xiàn)象嚴(yán)重。一些地方政府在實(shí)施政策過(guò)程中表面上與原政策一致，事實(shí)上背離原政策精神的內(nèi)容。例如，有的城市沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)適用房政策作為針對(duì)中低收入家庭的特有政策，而是作為一般的優(yōu)惠政策(如教師和退伍軍人)、獎(jiǎng)勵(lì)政策(如高級(jí)知識(shí)分子)或鼓勵(lì)政策(如鼓勵(lì)建房或購(gòu)房)加以實(shí)施。有的城市把經(jīng)濟(jì)適用房建在交通不便的偏遠(yuǎn)地方，使經(jīng)濟(jì)適用房并不“經(jīng)濟(jì)”。還有的經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量低劣，不僅無(wú)法對(duì)中低收入家庭起到保障作用，還可能危及其安全。

　　4.經(jīng)濟(jì)適用房政策監(jiān)控缺位。有的城市甚至沒(méi)有具體的對(duì)購(gòu)房者資格審查的程序，實(shí)際上是放開(kāi)供應(yīng)。一些開(kāi)發(fā)商在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)程中通過(guò)種種手段謀取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3%的暴利，極大削弱了經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障作用

　　政策的出臺(tái)、實(shí)施及其效力，主要取決于地方政府的態(tài)度、決心和管理能力。住房問(wèn)題相對(duì)于城市居民失業(yè)、最低生活保障問(wèn)題而言，對(duì)政府的壓力較輕，從狹隘、短期、直線的角度思考問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房政策的出臺(tái)和實(shí)行，往往會(huì)覺(jué)得得不償失，至少收益不顯著。況且，直接采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在城市基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)城市土地資源放開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，充分實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，既能坐收較高的土地收益，又能減少在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地價(jià)格核算、調(diào)整優(yōu)惠政策、監(jiān)督審查經(jīng)濟(jì)適用房成本價(jià)格等繁重工作負(fù)擔(dān)，何樂(lè)而不為呢?但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)、開(kāi)放、系統(tǒng)的觀點(diǎn)看問(wèn)題，堅(jiān)持城市經(jīng)濟(jì)適用房政策不僅是必須的，而且也是可行和有效的。

　　三、發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的幾點(diǎn)建議

　　1.進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，使資源配置更加公平合理

　　針對(duì)一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買審核標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于寬泛的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，區(qū)別對(duì)待、細(xì)分市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房不單是一種商品，更具有社會(huì)福利的公共屬性。過(guò)寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不利于資源配置的公平性。應(yīng)根據(jù)科學(xué)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)確定合理的結(jié)構(gòu)、比例，通過(guò)嚴(yán)格的審核有針對(duì)地供給。

　　2.經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)突出經(jīng)濟(jì)性和適用性

　　對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的選址規(guī)劃、規(guī)模控制、建筑質(zhì)量、戶型面積方面，應(yīng)體現(xiàn)以人為本，盡量選擇在接近就業(yè)中心區(qū)，健全公共交通、基礎(chǔ)設(shè)施的配套;建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在合理范圍之內(nèi)，不能為搞形象工程、政績(jī)工程而盲目貪大;建筑質(zhì)量應(yīng)體現(xiàn)適用性、耐用性，真正提高居住品質(zhì);戶型與面積的選擇和設(shè)計(jì)更要兼顧經(jīng)濟(jì)性與實(shí)用性。

　　3.完善經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，引入合理的退出機(jī)制

　　對(duì)于暫時(shí)沒(méi)有能力支付經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)款，而未來(lái)收入預(yù)期較好的家庭，考慮售租結(jié)合，由政府暫時(shí)擁有產(chǎn)權(quán)，以租代售。待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，租戶可享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)經(jīng)濟(jì)條件改善較明顯的家庭，應(yīng)設(shè)定合理的退出機(jī)制，鼓勵(lì)其退出經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼范圍，并在不增加財(cái)政負(fù)擔(dān)的情況下收納新的應(yīng)補(bǔ)貼對(duì)象，使經(jīng)濟(jì)適用住房資產(chǎn)更具活力與效率。

　　經(jīng)濟(jì)適用房政策是我國(guó)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的一項(xiàng)重要的改革舉措，是針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情發(fā)展起來(lái)的。盡管是一種階段性政策，但它在我國(guó)的住房市場(chǎng)中所起的作用是不可或缺的。在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期里，它仍將是我國(guó)住房制度改革的重點(diǎn)，是擺在我們面前的一項(xiàng)長(zhǎng)期的歷史使命。

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