租房是我們大部分務工人員的居住地點，但是市場的黑中介、二手小房東的問題實在也是太多了，所以租賃市場上應該制定相應的法則來維持租賃市場的秩序，租賃市場也是最難為管理的地方。

　　摘要：住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，為了加強對房地產市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續健康發展，財稅政策是政府引導住房租賃市場發展的重要政策工具之一，必須要合理加以運用。目前我國的財稅政策存在著制約住房租賃市場發展的“瓶頸”，針對財稅政策存在的這些問題，提出相應對策。發表護理論文

　　關鍵詞：住房租賃;財稅政策

　　1財稅政策是引導住房租賃市場發展的重要政策

　　工具隨著城市化的穩步推進，許多大中城市房價穩步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產企業的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發達。事實上住房租賃市場是房地產市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發展面臨著諸多難題。為了加強對房地產市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續健康發展。如何進行調控?采取何種手段?這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經濟主體從自身利益出發，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現房地產資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發揮出其最大功效。

　　2目前住房租賃市場發展面臨的財稅政策“瓶頸”

　　1.“土地財政”及房地產保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產生了這些后果:對財源建設的可持續發展產生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產企業高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業開發，他們對普通租賃住房的建設不會產生任何興趣。“土地財政”引發的這些后果直接制約了住房租賃市場的發展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產市場結構調整和建設方向轉變，導致了房地產市場“跛足”而行。發表護理論文

　　2.住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設或補貼開發商由其建設公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產生效率損失而且會形成低收入社區;貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

　　目前我國在實物補貼的實施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發商的補貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實惠。為了解決實物補貼面臨的這些問題，不少地區嘗試著將實物補貼和貨幣補貼相結合，但是貨幣補貼的補貼標準和覆蓋范圍不是很科學，需要繼續加以改善，如很多地方貨幣補貼標準采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務工人員也未被納入貨幣補貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補貼實施后會不會影響到市場租金和房價也不可知，可能會加大房地產市場調控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個人信用檔案和個人收入申報制度，不管是實物補貼還是貨幣補貼在實施過程中都面臨著無法合理確定補貼對象的尷尬境地。

　　3.與住房租賃相關的稅收優惠仍存在不少缺陷。

　　目前財政部、國家稅務總局出臺了一些促進住房租賃市場發展的稅收優惠政策，在財稅(2008)24號文件中提到：對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅;對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅;對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。最近，由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》又提出：對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優惠，涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。這些優惠政策起到了十分明顯的效果，然而考慮到住房貸款利息支出、住房折舊等因素，住房出租的稅費依然偏高。其次，對企業從事租賃住房建設和經營的稅收優惠力度也不是太大。此外個人負擔的住房支出在個人所得稅前不允許扣除，這對住房租賃需求是一種抑制。因此現有的稅收優惠政策并沒有完全激發企業、個人的積極性。

　　4.住房租賃市場管理混亂，稅源流失十分嚴重。

　　首先，住房租賃市場出租登記備案制度不健全，租賃方式又非常多樣，其中口頭交易占相當一部分，住房租賃的黑市交易盛行。其次，稅務、房管、公安、工商等部門之間的溝通、協調不暢，缺乏一個統一的信息交流平臺，未能實現資源共享。再次，缺乏專業的租賃服務公司的管理，住房租賃呈現分散化、非規范化的特點，各種虛假的交易信息橫行，欺詐行為時有發生。再加上很多地方的稅務機關輕視小稅種，對住房租賃相關的稅收沒有引起足夠的重視，相關部門也沒有制定市場租金指導價，而且對偷漏稅的處罰措施執行不到位，導致業主普遍存在著隱瞞收入的情況。

　　住房租賃市場管理的混亂不堪，擾亂了市場交易秩序，違背公平競爭原則，這不僅給稅收征管帶來了很大難度，而且不利于住房租賃市場的長期健康發展。

　　3促進住房租賃市場發展的財稅政策建議

　　1.強化各級政府住房保障職責。應落實公共租賃房建設的目標責任制，建立以財政預算為主的多渠道資金來源，財政部門根據項目建設進度，如期撥付資金。在公共租賃房的建設中要注意這些問題:①選擇合適的地點。既要合理分散又要適度集中，避免出現貧民窟，還要注重交通便利;②對公共租賃房的建設質量加強監督，不要出現低成本的豆腐渣工程;③嚴格執行公共租賃房的建設標準。公共租賃房的面積戶型要恰當，周邊基礎設施和公共服務要完善，不允許超標準建設。為了避免這些問題的出現，在公共租賃房的建設中可以采取“摻沙子”的辦法，鼓勵開發商在建設商品房時建設一定比例的公共租賃房，建設完成后經驗收合格由政府負責收購或者開發商低價出租，財政提供稅收優惠和相應補貼。為了引導社會資本的參與，可以由財政承擔貼息，支持金融機構向開發商建設公共租賃房提供低息甚至無息貸款。

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　　本刊是教育部主管，中南大學主辦的全國中文核心期刊、北大中文核心期刊(2004、2008)、湖南省一級社科期刊。