摘要：對真正的“剛需”來說，“類住宅”盡管滿足了購房訴求，但并非能滿足體面的居住訴求，而且還要承受投資客炒作“類住宅”后的高房價。對于已規劃或在建的“類住宅”項目，未來將往科技創新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等轉變;對于在售和已經銷售出去的，基于保護購房者，尊重歷史和現實考慮，會通過逐步完善公共服務設施來“補欠賬”。

　　關鍵詞：類住宅,調控,城市規劃,土地用途管制

　　1北京“類住宅”市場陷入冰凍

　　近日，有媒體報道，北京嚴打“類住宅”(俗稱酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等商住房)一年以來，“類住宅”成交規模同比下跌了94.6%，除了符合規劃和政策的商務公寓外，其他“類住宅”產品交易基本停滯了。從價格看，“類住宅”市場二手房價格平均下調超過30%，部分二手房商住跌幅超過40%，暗訪部分產品售價直降2萬-3萬元。

　　截止到2017年底，北京“類住宅”庫存達到45878套，創四年以來的最高位。最近有傳聞，稱地方政府決意把“類住宅”市場凍結起來，并考慮通過公共服務配套設施“補欠賬”，待以后規范和解決。

　　2“類住宅”調控絕無松動的可能

　　由此，投資客蠢蠢欲動，或希望抄底，或希望“解套”。那么，“類住宅”到底會走向何方?筆者認為，從嚴格土地規劃和用途管制，城市分區規劃，提高土地使用效率，杜絕區域開發“房地產化”，貫徹“房住不炒”的頂層設計看，中短期內“類住宅”市場絕無松綁的可能。2015年，北京通州“副中心”規劃剛出爐，投資客涌向通州。通州住宅規劃建設少，“副中心”紅利異化為“類住宅”泛濫。當年，通州酒店或辦公式公寓成交面積相當于2014年的1.7倍。

　　為避免通州淪為“睡城”，2016年5月北京啟動調控，通州商辦納入限購，新建項目僅對非居民銷售。北京“類住宅”最火爆的2016年，酒店式公寓成交62844套，同比增長196%，占商品房成交總數的60.1%，超過了普通住宅成交量(50462套)。上海也有類似情況。2012-2016年，上海共出讓691塊經營性用地，“類住宅”地塊達359塊，占比52%。

　　2016年，上海商住房成交275萬平方米，同比增長145%，“類住宅”泛濫，最根本的原因在于，城市外圍規劃了太多(或超前規劃)商業辦公，但商辦空間需求下降導致“招商”困難，遇上高房價背景下居住需求釋放，加上“類住宅”快產快銷(不需要公共配套，開發進程快)，迎合地方政府對固定資產投資的追求。

　　另外，2018年經濟工作“三大攻堅戰”中“去杠桿”排首位，近期管理層反復強調要將宏觀杠桿率降下來，“結構性去杠桿”直指國有企業和地方政府。因此，筆者認為，折射地方用地“亂象”、傳統增長模式依賴、投資投機主導、城市“外延式”擴張的“類住宅”，未來仍是被嚴格控制的對象。過去，通州盡管定位為北京的“副中心”，但北京政府功能空間重構和疏解進展緩慢，而“副中心”規劃卻走在前面，客觀上也助推“類住宅”泛濫。

　　近年來，京津冀一體化快速推進，北京功能布局鮮明并快速落地，“首都的歸北京、北京的歸通州、非首都的歸雄安”，通州不再可能成為“類住宅”的集中地。另外，北京也進入了存量盤活階段，不可能縱容“類住宅”等用地亂象。

　　3“類住宅”的問題在哪里

　　那么，“類住宅”問題在哪里?一是違反了土地用途管制、城市分區規劃，造成城市生活和生產功能混雜，人為降低用地效率，“城市病”更加突出;二是倒逼公共設施隨城市“攤大餅”擴張，政府債務無序增加，存量用地難以盤活，供地效率低下。

　　未來，減量發展是京滬等超大城市的發展戰略。《上海市城市總體規劃(2016-2020)》顯示，上海建設用地從原來的3226平方公里減至3185平方公里，常住人口控制在2500萬以內;《北京城市總體規劃(2016-2030年)》顯示，城鄉建設用地在現狀2921平方公里基礎上，減至2860平方公里左右，常住人口穩定在2300萬左右。本質上，“類住宅”大行其道，也是城市政府規劃管制與市場突破管制的結果。

　　大城市住宅用地需求最大，但由于土地用途管制、片區規劃限制，加上各區都要發展短期稅收和GDP貢獻大的工商業，造成一邊是住宅需求嗷嗷待哺，另外一邊卻是商業辦公、工業地產卻嚴重過剩。最后結果就是，面對商業辦公過剩預期，開發商打擦邊球，開發和銷售“類住宅”。

　　住宅銷售更能賺錢、更快回籠資金，更易于讓土地賣個好價錢，于是地方政府也是“睜一只眼閉一只眼”。這樣，地方政府和開發商一拍即合，在規劃報建審批階段，讓最小分割單元面積報小一點，便于以后的切割改造。批后監管也存在問題，上下左右切割成小單元，而且煤氣、衛生間、外掛空調接入都預留接口，這些都是監管漏洞。

　　從實際調研看，“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區規劃，造成城市生活和生產功能區混雜穿插，用地效率降、“城市病”越來越突出。而且，“類住宅”大行其道，擅自改變房屋內部結構的空間分割，也讓消防和安全形勢愈加嚴峻。更重要的是，“類住宅”缺乏教育、醫療配套，基本上迎合樓市投資需求、投機炒作，不僅浪費土地資源，且導致樓市投資氛圍惡化，更導致投資需求潛藏和隱性化，讓樓市和金融風險隱蔽。

　　同時，“類住宅”大行其道，也導致區域開發“房地產化”趨勢，資金嚴重“脫實入虛”。2015年以來，北京和上海均發布政策抑制“類住宅”蔓延，如暫停網上簽約。此次，北京出臺的政策，從設計報建、交易和再交易對象、銀行貸款、中介代理等各個環節，全面堵死了“類住宅”作為投資增值資產的生存空間、變現渠道，全面回歸商業辦公原有功能。

　　4北京用地“正負面清單”指明了“類住宅”的前途

　　近期，北京發布《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，這是北京首次在用地性質上列出“負面清單”，開啟了“減量發展”的時代。不過，對一個超級城市而言，做減法似乎比做加法更難。從這份清單看，共涉及首都功能核心區、首都功能核心區以外的中心城區、城市副中心等六個區域，旨在鼓勵疏解非首都功能、加強職住平衡等。在這份負面清單中，限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房;首都功能核心區以外的中心城區，鼓勵中關村科學城范圍內各類非居住建筑調整為科技創新用房，鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公和酒店賓館等建筑調整為體育館、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建筑，以及出租型公寓等條款引發熱議。

　　如果按照這張清單重畫北京城，未來四環內的用地只能往綠化帶、公園等方向調整，體育健身、劇場影院等文化休閑場所將會涌現，而四環以內的房子或小區環境和品質會越來越好，住宅主體在存量利用的基礎上，重點將隨著產業結構空間重構、功能和人口疏解而向外圍轉移。另外，不管是中心城區，還是通州副中心，中軸線及延長線，大型商業、商務辦公都列在存量盤活負面清單里，也就是“不受鼓勵”的空間方向。

　　未來，如果在建、已批未建或在售“類住宅”項目有出路的話，應該是往科技創新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等轉變。因此，當前“類住宅”市場冰凍，寄希望于調控政策松綁，或待以后解決復歸住宅屬性是幾乎不可能的。

　　當然，“類住宅”也有合理性。一方面，“類住宅”發揮補充住宅供應、緩解高房價、實現非戶籍或中低收入居民“住房夢想”的功能;另一方面，“類住宅”泛濫也反映了北京等超大城市空間“錯配”的問題，即商辦用地占比太高(40%左右)，住宅用地占比太低(15%左右)，這一用地結構剛好與發達國家大城市相反。因此，本著尊重現實，調整用地規劃，盤活存量的原則，“開正路、堵歪路”，政府正在從土地和空間“供給側”結構性改革入手，順應和疏導需求。

　　5規范“類住宅”，規劃和用地“開正路、堵歪路”

　　根據《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，未來5年北京住房安排建設150萬套住房，產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。新建住房中產權類約占70%，租賃類約占30%;產權類住房中，商品住房約占70%，其中共有產權住房、中小套型商品住房約占70%。

　　同時，30%的共有產權住房向非京籍或無房戶等“新北京人”配售;租賃住房，特別是公租房要擴大向非京籍家庭提供的規模和比例。這是北京首次將共有產權住房、租賃住房及針對“新北京人”配售、配租比例納入規劃，并給予供應規模上重點考慮。2017年，北京商品住宅用地供應量達到721萬平方米，其中共有產權住房用地供應量達到207萬平方米，完成率104%，這是北京首次將共有產權住房用地列入年度計劃并超額完成，租賃住房和“新北京人”配售配租比例也是剛性的。

　　同時，今后五年北京供應住宅用地6000公頃，其中集體建設用地1000公頃，主要建設面向“新北京人”配租的租賃住房。可見，針對“類住宅”反映出的合理住房訴求，空間規劃上的錯配，住宅用地和工業用地的失衡等，北京正在通過用地和空間存量盤活以及“供給側”改革來實現。

　　也就是，即從全盤規劃、“減量發展”、“職住平衡”、挖掘潛力的頂層設計出發，用地上轉向外圍集體用地供應，盤活城區內現有低效用地，建筑物功能轉換等，住房供應上，增加共有產權、租賃住房等適應無房戶、“新北京人”訴求的住房類型，引導這些人群的住房需求轉向。

　　6 存量“類住宅”的前途

　　這么做的目的是避免無序供地導致土地資源浪費，城市“攤大餅”擴張，助推樓市投機炒作泛濫，存量用地難以盤活。對真正的“剛需”來說，“類住宅”盡管滿足了購房訴求，但并非能滿足體面的居住訴求，而且還要承受投資客炒作“類住宅”后的高房價。

　　對于已規劃或在建的“類住宅”項目，如前所述，未來將往科技創新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等轉變;對于在售和已經銷售出去的，基于保護購房者，尊重歷史和現實考慮，會通過逐步完善公共服務設施來“補欠賬”。此次北京用地規劃正負面清單中，各個區域都十分強調完善公共服務或居住設施。當然，隨著通州“副中心”逐漸成熟，對于配套的住宅也有一定的需求，現有的存量“類住宅”以發揮單身公寓、出租公寓、個人創業居住“兩相宜”的居住類型而存在。

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