【摘 要】經濟適用房政策是政府為了解決低收入戶住房問題推行的房地產開發政策，但是，目前出臺的經濟適用房政策并非使低收入戶得到實惠，政策效應錯位或失調，以至于出現懷疑和取消經濟實適用房政策的聲音，本文從經濟適用房政策實施的作用以及政策的缺失分析入手，提出堅持經濟適用房政策的立場和措施建議。

　　【關鍵詞】中文核心期刊,經濟實用房,政策,中低收入戶

　　經濟適用房指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。

　　經濟適用房政策的出臺，本來的用意是在國家城鎮住房制度改革的進程中，讓一些收入水平低的居民以較低的價格購買住房，既順應了國家住房制度的改革潮流，又解決了自己實際的住房困難。

　　一、我國經濟適用房政策的作用

　　經濟適用房的供應對象，是指在社會發展領域的弱勢居住群體，即在社會性資源分配上具有經濟收益的貧困性、生活質量的低層次性和社會承受力的脆弱性的特殊居住群體，它是一個隨著社會經濟發展而逐漸演變而來的多層次多元化的群體。這類人群一般是占社會絕大多數的中低收入者。城鎮超低收入者的住房問題可以通過廉租房政策加以解決，而經濟適用房政策指向的群體主要是中等偏低水平的社會群體。

　　因此，我國的經濟適用房政策的主要作用，一方面體現在滿足中低收入家庭的需要，提升中低階層的生活質量，為其提供社會保障，同時對我國的社會進步、經濟發展起積極作用，為實現創造一個和諧、安定的社會創造良好條件;另一方面，政府通過建設大量經濟適用房，以較低的價格投入市場，旨在保障需求的同時起到平抑房價的作用。這也是由我國當前房地產市場的發展狀況所決定的。

　　二、我國經濟適用房政策失效的表現

　　1.決策失效。經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。廉租住房是指政府向城鎮最低收入居民家庭提供的基本住房，屬于完全的政府保障性質。根據國家有關部委《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，廉租住房的供應對象是住房困難的最低收入家庭，即收入與住房“雙困”家庭，具體說就是在民政部門領取“低保”群體中的住房困難戶。這造成了在實際生活中，還存在一個既買不起經濟適用住房，又不能成廉租住房對象的群體，也就是“夾心層”，致使經濟適用房政策雖然有效但沒有達到預期要求。

　　2.政策表面化現象比比皆是。目前，經濟適用住房的建設規模遠遠小于社會需求量。我國的經濟適用住房供給持續減少，從投資建設的面積來看，每年經濟適用住房新開工面積占住宅新開工面積的比重呈現下降趨勢。國家統計局頒布的“國房景氣指數”表明：2006年1月到11月，全國完成房地產開發投資16416億元，完成商品住宅投資11550億元，其中經濟適用住房投資526億元。即2006年1月到11月，經濟適用住房投資規模占住宅投資比重為4.55%，如果以月平均值換算，2006年的經濟適用住房投資規模占住宅投資比重也不過是4.97%。對絕大部分中低收入家庭來說，經濟適用房只是“水中月，鏡中花”。

　　3.政策替換現象嚴重。一些地方政府在實施政策過程中表面上與原政策一致，事實上背離原政策精神的內容。例如，有的城市沒有把經濟適用房政策作為針對中低收入家庭的特有政策，而是作為一般的優惠政策(如教師和退伍軍人)、獎勵政策(如高級知識分子)或鼓勵政策(如鼓勵建房或購房)加以實施。有的城市把經濟適用房建在交通不便的偏遠地方，使經濟適用房并不“經濟”。還有的經濟適用房質量低劣，不僅無法對中低收入家庭起到保障作用，還可能危及其安全。

　　4.經濟適用房政策監控缺位。有的城市甚至沒有具體的對購房者資格審查的程序，實際上是放開供應。一些開發商在建設經濟適用房過程中通過種種手段謀取了遠遠超過3%的暴利，極大削弱了經濟適用房的社會保障作用

　　政策的出臺、實施及其效力，主要取決于地方政府的態度、決心和管理能力。住房問題相對于城市居民失業、最低生活保障問題而言，對政府的壓力較輕，從狹隘、短期、直線的角度思考問題，經濟適用房政策的出臺和實行，往往會覺得得不償失，至少收益不顯著。況且，直接采取市場競爭機制，在城市基準地價的基礎上，讓開發商對城市土地資源放開競爭，充分實現土地的市場價值，既能坐收較高的土地收益，又能減少在經濟適用房建設用地價格核算、調整優惠政策、監督審查經濟適用房成本價格等繁重工作負擔，何樂而不為呢?但是，從長遠、開放、系統的觀點看問題，堅持城市經濟適用房政策不僅是必須的，而且也是可行和有效的。

　　三、發展經濟適用房的幾點建議

　　1.進一步細分市場，使資源配置更加公平合理

　　針對一些地區經濟適用房購買審核標準過于寬泛的問題，應根據當地的實際情況，區別對待、細分市場。經濟適用房不單是一種商品，更具有社會福利的公共屬性。過寬的準入標準，不利于資源配置的公平性。應根據科學統計數據確定合理的結構、比例，通過嚴格的審核有針對地供給。

　　2.經濟適用房的開發建設應突出經濟性和適用性

　　對于經濟適用房的選址規劃、規�？刂啤⒔ㄖ�質量、戶型面積方面，應體現以人為本，盡量選擇在接近就業中心區，健全公共交通、基礎設施的配套;建設規模應控制在合理范圍之內，不能為搞形象工程、政績工程而盲目貪大;建筑質量應體現適用性、耐用性，真正提高居住品質;戶型與面積的選擇和設計更要兼顧經濟性與實用性。

　　3.完善經濟適用房的產權結構，引入合理的退出機制

　　對于暫時沒有能力支付經濟適用房價款，而未來收入預期較好的家庭，考慮售租結合，由政府暫時擁有產權，以租代售。待時機成熟時，租戶可享有優先購買權。對經濟條件改善較明顯的家庭，應設定合理的退出機制，鼓勵其退出經濟適用房的補貼范圍，并在不增加財政負擔的情況下收納新的應補貼對象，使經濟適用住房資產更具活力與效率。

　　經濟適用房政策是我國在經濟轉型時期的一項重要的改革舉措，是針對現階段我國的現實國情發展起來的。盡管是一種階段性政策，但它在我國的住房市場中所起的作用是不可或缺的。在一個較長的時期里，它仍將是我國住房制度改革的重點，是擺在我們面前的一項長期的歷史使命。

　　參考文獻：

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