摘 要：本文簡(jiǎn)述了房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義，并針對(duì)影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素，對(duì)提高房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量提供建議，以供參考。

　　關(guān)鍵詞：測(cè)繪工程師職稱(chēng)范文,發(fā)表論文期刊網(wǎng),房產(chǎn)測(cè)繪,面積測(cè)繪,質(zhì)量

　　引 言：房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)算的房屋建筑面積是作為房屋買(mǎi)賣(mài)和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的依據(jù)。因此它將直接影響到房屋價(jià)格及相關(guān)費(fèi)用，對(duì)廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)相當(dāng)敏感的問(wèn)題，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計(jì)算直接相關(guān)。因此，抓好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，是維護(hù)房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實(shí)測(cè)繪法的一件大事。

　　一、 房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

　　1.保證業(yè)主利益的重要法律依據(jù)

　　房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，房產(chǎn)測(cè)繪的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。

　　2.有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序

　　房屋建筑面積的多少是我國(guó)建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量中要測(cè)定的基本要素之一，建筑面積是我國(guó)城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅費(fèi)征收、城市地價(jià)核算、房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計(jì)等等中的計(jì)量單位，由于房屋面積的種類(lèi)繁多，對(duì)于非專(zhuān)業(yè)人士而言，感覺(jué)高深莫測(cè)，特別在當(dāng)前的商品房買(mǎi)賣(mài)中，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此提高商品房銷(xiāo)售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

　　二、影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的原因

　　房產(chǎn)測(cè)繪的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強(qiáng)，但是房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對(duì)有些問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，跟不上建筑形式的干變?nèi)f化和設(shè)計(jì)人員理念的不斷發(fā)展，使得許多新問(wèn)題無(wú)法界定，無(wú)據(jù)可查，在實(shí)際操作中難以處理，容易引發(fā)爭(zhēng)議，因此現(xiàn)在有些大城市已制定了本地的房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，相對(duì)完善了測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，但絕大多數(shù)地方?jīng)]有這方面的細(xì)則，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)規(guī)范的理解在實(shí)際工作中來(lái)操作，這樣就給測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)了很大爭(zhēng)議。

　　房產(chǎn)測(cè)繪特別是對(duì)復(fù)雜建筑的測(cè)繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大，測(cè)繪計(jì)算人員難以保證完全不會(huì)出錯(cuò)，如果測(cè)繪單位的質(zhì)量保證體系不健全，就極易產(chǎn)生質(zhì)量差錯(cuò)。測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)、管理水平和從業(yè)人員的技術(shù)水平也是影響測(cè)繪成果質(zhì)量的重要因素。

　　三、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施

　　1.遵守“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”制度

　　在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由公司測(cè)繪作業(yè)組的專(zhuān)職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品實(shí)行過(guò)程檢查，然后由質(zhì)量檢查小組和專(zhuān)職檢查人員參照相關(guān)資料對(duì)測(cè)繪成果實(shí)行最終檢查，檢查無(wú)誤后由委托單位組織最終驗(yàn)收。主要檢查的相關(guān)規(guī)定有：(1)各級(jí)檢查、驗(yàn)收工作必須獨(dú)立進(jìn)行，不得省略或替代。(2)檢查中如發(fā)現(xiàn)面積計(jì)算口徑或分?jǐn)偡桨傅忍厥鈫?wèn)題沒(méi)有在《項(xiàng)目意見(jiàn)書(shū)》詳細(xì)說(shuō)明或《項(xiàng)目意見(jiàn)書(shū)》的內(nèi)容有不符合相關(guān)規(guī)定的情形時(shí)，需要及時(shí)提出處理意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)會(huì)辦簽字確認(rèn)后方可進(jìn)行重新辦理。(3)公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要對(duì)提交的成果、圖紙、質(zhì)檢單等進(jìn)行全面審查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后向具體作業(yè)人員(包括初審人員)進(jìn)行批評(píng)教育并予以改正。(4)公司技術(shù)負(fù)責(zé)人員要定期對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)的典型案例進(jìn)行討論、分析、總結(jié)，以提高測(cè)繪人員業(yè)務(wù)水平和測(cè)繪成果的質(zhì)量，并通報(bào)本月質(zhì)量檢查情況。(5)如對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的處理意見(jiàn)有分歧時(shí)，屬一級(jí)檢查的，由專(zhuān)職質(zhì)量檢查人員認(rèn)定;屬二級(jí)檢查之后的，由總工辦裁定或提交隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)辦。(6)確定測(cè)繪單項(xiàng)產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)并附于測(cè)繪檔案中。為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，除了業(yè)內(nèi)檢查外，還應(yīng)進(jìn)行一定比例的外業(yè)檢查。每個(gè)項(xiàng)目野外作業(yè)結(jié)束之前，各個(gè)作業(yè)組之間須進(jìn)行野外互檢，主要檢查口幢房屋的重復(fù)觀測(cè)邊長(zhǎng)和房屋邊長(zhǎng)閉合差等各項(xiàng)指標(biāo)，各項(xiàng)指標(biāo)均要確保在誤差范圍內(nèi)，確保無(wú)誤后結(jié)束野外作業(yè)。技術(shù)部門(mén)需不定期組織對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，并做好野外檢查記錄。

　　2.控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量

　　為了確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積預(yù)測(cè)算時(shí)，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核通過(guò)的圖紙，在房產(chǎn)面積實(shí)測(cè)時(shí)，委托方應(yīng)提供房屋竣工圖，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系單;委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽(yáng)臺(tái)及飄窗大樣圖等，所有圖紙應(yīng)盡可能詳細(xì)，以便于在測(cè)繪過(guò)程中查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。如陽(yáng)臺(tái)外圍護(hù)寬度在平面圖上標(biāo)注不詳，只能在陽(yáng)臺(tái)大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線(xiàn)確定，在平面圖上無(wú)法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線(xiàn)。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門(mén)牌號(hào)及幢號(hào)批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)部門(mén)出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機(jī)房、變配電室、制冷機(jī)房的使用說(shuō)明及其他的有關(guān)資料。只有通過(guò)前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測(cè)算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量。

　　3.房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制

　　進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪，對(duì)我們房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)在增加了經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)，又承擔(dān)更大的責(zé)任。針對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，一旦工作疏忽發(fā)生了錯(cuò)誤，造成的損失將是巨大的。因此，我們?cè)诜课菝娣e的測(cè)繪各環(huán)節(jié)中，應(yīng)把質(zhì)量控制放在首位。具體要做到四個(gè)準(zhǔn)確：房屋計(jì)算面積部位認(rèn)定要準(zhǔn)確;房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確;房產(chǎn)要素要準(zhǔn)確;房屋面積計(jì)算分?jǐn)傄獪?zhǔn)確。

　　4.控制測(cè)量的精度

　　在我圈末級(jí)控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差一般規(guī)定為不超過(guò)+0.05m,當(dāng)相鄰點(diǎn)為獨(dú)立觀測(cè)量時(shí)可計(jì)算出其相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為±0.05m。為了保證房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)的測(cè)量精確度，同時(shí)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供一個(gè)高精度的、穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)的定位控制網(wǎng)，首先要建立一個(gè)高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的控制網(wǎng)，《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》規(guī)定二末級(jí)相鄰的房產(chǎn)平面控制點(diǎn)間的相對(duì)點(diǎn)位中誤差不超過(guò)±0.025m可以算出其相應(yīng)的相鄰點(diǎn)間的間距中誤差為1±0.018m，因此這標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到和超過(guò)了世界發(fā)達(dá)國(guó)家的同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.采用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程控制

　　該技術(shù)是管理系統(tǒng)的核心技術(shù)，其監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的規(guī)范和完成，并對(duì)信息流進(jìn)行跟蹤。為適應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪工作的流程化、制度化、規(guī)范化，為了更好地進(jìn)行過(guò)程控制，軟件采用流程化管理，根崗位職責(zé)進(jìn)行角色權(quán)限設(shè)置、賬號(hào)密碼登陸，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作都在系統(tǒng)的監(jiān)控之下進(jìn)行，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)記錄下操作人員姓名、時(shí)間、機(jī)器號(hào)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)生產(chǎn)的過(guò)程控制和圖形數(shù)據(jù)的安全。

　　6.對(duì)工作人員實(shí)行必要的相應(yīng)的培訓(xùn)

　　對(duì)測(cè)繪工作人員的培訓(xùn)是提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的必要前提。房產(chǎn)測(cè)繪人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員，所有這些人員均應(yīng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括測(cè)繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識(shí)、房產(chǎn)測(cè)繪檔案管理條例等，從而整體提高工作人員的計(jì)算水平、職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　總之，房屋建筑面積測(cè)繪工作只有按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督，只有這樣才能切實(shí)提高房產(chǎn)測(cè)繪水平，才能更好的促進(jìn)測(cè)繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展，還能保證商品房健康的銷(xiāo)售，推動(dòng)商品住房制度的改革和發(fā)展順利進(jìn)行。

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