摘要：本著以客戶需求為導向的房地產業開發理念，對房地產項目從項目構思與可行性研究到規劃設計、建筑施工、售后服務全過程的質量管理進行分析和研究，筆者根據建筑工程項目質量控制的依據及原則，對建筑工程項目施工全過程的質量控制進行探討。

　　關鍵詞：房地產項目； 全過程；全過程質量控制

　　Abstract: Based on customer demand orientation of the real estate industry development idea, the real estate project from the project feasibility study of conception and to plan, design, construction, and service quality management of the whole process analysis and research, the author, based on the construction project quality control and the basis of the principle of the whole process of construction project and construction quality control are discussed.

　　Keywords: real estate projects; Whole process; Whole course quality control

　　中圖分類號：TV523        文獻標識碼：A              文章編號：

　　隨著市場經濟的發展, 建筑項目不再只是單一地作為生產要素投入到再生產過程中, 進入流通領域的建筑項目所占的比重日益增大。人們對建筑項目質量的認識也進一步的深化, 質量的內涵從安全性、可靠性延伸到適用性階段。全過程質量控制是指根據工程質量的形成規律，從源頭抓起，全過程推進。建筑工程全過程質量控制應該包含建筑工程的投資決策、勘察設計、施工安裝、工程質量驗收和使用階段的質量維修保障階段。這些階段構成建筑物的產生、形成、驗收和使用全過程，每一個環節都必不可少。筆者以房地產開發項目為例，對建筑工程項目全過程質量控制進行了探討。

　　1.房地產開發項目構思及可行性研究階段質量管理

　　建筑產品的適用性、可靠性、安全性、經濟性以及和環境的適宜性必須通過投資決策階段的質量控制得以實現和保證。建筑物的正確投資決策必須經過資源論證、市場需求預測來決定是否建設以及建設的規格檔次，要避免盲目建設和重復建設。如果盲目追求高標準，缺乏質量經濟性考慮的決策會對工程質量的形成產生不利的影響；重復建設的產品建成后不能投入生產或使用，是對社會資源的極大浪費，不具備質量的適用性特征。要有可行性研究報告和環境資源評估報告，還要確定工程項目的質量目標與水平。

　　房地產項目構思及可行性研究是質量管理的起點。本階段工作的質量是整個房地產項目的關鍵, 例如房地產項目的地段選擇、規模、規劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面, 各項數據是否符合實際, 直接決定著擬開發項目的前途和命運。

　　2.房地產開發項目規劃設計階段質量管理

　　設計工作是工程建設的基礎性工作，是影響建設項目質量的重要環節。在可行性研究、決策基本正確的前提下，項目的功能使用價值質量的格局則取決于精心的設計。工程項目的設計應在所選的設計單位、設計師的業務范圍內，且具有相應的資質等級證書。在設計前，建設單位要配合設計人員搞好現場測量和查勘，考慮各種不利因素對工程建設的影響，使工程設計盡可能完善、準確，符合工程建設的設計，減少不必要的設計變更，更好地控制工程建設進度、質量和投資。設計過程中，實行設計監理，以便及時對設計方案、設計質量進行檢查。對于一些設計不完善的工程，要把這些問題提出來，寫成書面材料，詳細說明這些問題的存在對工程造成的負面影響，盡快完善設計。設計完畢后，及時組織專家對設計進行審查，提出審查意見，對設計中存在的問題及時修改，從而為工程建設提供準確詳細的設計圖紙。而對于一些工程浩大、設計復雜、問題較多、時間倉促的工程，一次設計交底未必能夠把問題全部解決掉，所以設計交底后還要令施工單位繼續審圖，直到把在施工之前能夠找出的問題全部找出解決為止。

　　規劃設計階段的質量在整個工程中起關鍵性作用。在房地產項目立項之后, 工程采用的工藝和裝備是否先進合理, 產品的品種、質量和成本是否有市場競爭力, 建筑是否先進、適用, 結構是否合理、堅固, 以及建設速度的快慢、投資的大小、質量的優劣、效益的高低在很大程度上都取決于設計。

　　3.房地產開發項目施工階段質量管理

　　加強對施工現場的監管。在每一個分部、分項工程或專項施工前，均應要求承包人提交施工技術方案，報現場監理或建設單位審核，待審核通過后再由項目部技術負責人向相關專業班組作技術交底，施工員和質檢員負責施工過程中的監督、指導和檢查驗收。

　　妥善協調專業之間、工種之間矛盾。施工現場專業之間、工種之間，或總包與分包之間難免會出現一些矛盾，項目經理部要根據項目既定的質量目標要求，及時進行協調處理。如果發生因專業之間、工種之間相互不配合、不協作而造成質量缺陷或影響工期，項目經理部有責任、有權利召集相關各方開現場協調會，找出矛盾癥結所在，提出確保工程質量的措施及實施方案； 對已造成的質量缺陷或工期延誤，在客觀地分析并確定責任方后，可以以相關施工合同為依據，向責任方提出索賠。

　　施工是開發項目形成實體的過程, 也是決定最終產品質量的關鍵階段, 要提高開發項目的工程質量, 就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣, 是一個極其復雜的過程, 影響質量的因素很多, 使用材料的微小差異、操作的微小變化、環境的微小波動, 機械設備的正常磨損, 都會產生質量變異, 造成質量事故。

　　4.房地產開發項目售后服務階段質量管理

　　及時組織由參建各方參加的單位工程驗收，對工程質量有疑慮的地方，現場進行查驗，發現問題，責令有關單位限期處理。單位工程技術負責人應按編制竣工資料的要求收集和整理原材料、構件、零配件和設備的質量合格證明，材料、驗收材料，各種材料的試驗檢驗資料，隱蔽工程、分項工程和竣工工程驗收記錄，其他的施工記錄等。工程交工后，項目經理部應編制撤場計劃，其內容應包括:施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件在規定時間內全部拆除運走，達到場清地平。

　　施工準備階段和施工階段(含保修)房地產產品的實現階段, 是房地產全過程質量管理的主要環節。常規理解的質量管理主要是指這兩個階段。然而, 房地產項目的質量管理, 目的在于為房地產項目的用戶提供高質量的工程和服務，根據房地產項目開發過程的四個階段, 也可將房地產項目的質量管理分為四個階段。

　　全過程質量管理是一個動態的發展過程, 在未來社會中, 具有競爭力的質量除了要求產品能夠滿足顧客需求外, 對全社會需求的滿足應會成為必然趨勢, 這就要求質量標準中加入對環境保護的要求, 對可持續發展的要求, 對質量成本的衡量等, 真正實現全過程的質量管理。

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