摘　要：房產是農村老百姓最重要的個人財產，對農村房產進行不動產登記，可為農民財產性收入提供法律保障和政策保護。農房不動產登記將促進農村土地制度改革、農民增收、農村發展，為加快城鎮化和戶籍改革提供強有力的保障。農房不動產登記中最重要的一環是房產面積測繪計算，主要包括占地面積、建筑面積、專有建筑面積和分攤面積個部分，其中建筑面積計算中的陽臺、檐廊、挑廊、門廊、閣樓和門斗等多種多樣情況復雜，難以準確判斷。采用科學的方法和先進的技術獲取準確的房產面積，不僅是測繪人的職責，而且直接關系到千家萬戶的利益。通過理論結合實踐，解析了規范規定的上述部位的計算要求和實際現狀測繪中遇到的問題，提出了合理的解決方案。

　　關鍵詞：農房不動產登記;流程;陽臺;檐廊;門斗;閣樓;計算解析

　　隨著我國經濟的快速發展，農民的生活水平也發生了翻天覆地的變化，農村住宅的建造結構和舒適度都發生了本質的變化。不僅注重經濟性和實用性，建筑形式和組合方式也是多種多樣，大大增強了建筑造型的藝術性和個性化。在農房不動產測量中，根據GB/T17986-2000《房產測量規范》的規定，全封閉的陽臺、挑廊以其底板水平投影的范圍計算全面積，未封閉的陽臺、挑廊按其維護結構外圍水平投影面積的一半計算;但現實房屋造型多樣，陽臺、挑廊、檐廊形式各異，難以區分。

　　房屋測繪論文范例：房產測繪中房屋面積預測和實測對比分析

　　另外，房產測繪的技術性和政策性很強，在房產面積測算工作中建筑面積計算是較復雜、難度較大的一項工作，在計算新造型、新結構的特殊部位時，無法可依、無據可查，客觀上會引發許多爭議，因此應考慮到每戶每個角落的面積，特別是這些特殊部位面積計算問題。本文結合某縣農村房屋不動產登記工作中遇到的面積計算問題談一點粗淺意見。

　　1農房不動產登記

　　農房不動產登記通過逐戶核對集體土地上宅基地和建設用地范圍、房屋現狀、家庭人口、房屋權屬等信息，從而確定合法的土地使用權和房屋所有權面積，是維護農村集體經濟組織和農民合法權益的一項重要舉措。農房不動產登記有助于厘清農村長期存在的權屬爭議、相關權屬來源材料欠缺的農房歸屬問題，為下一步農村產權制度改革奠定基礎;有助于城鄉一體 的不動產體系融合，加快構建更加全面的城鄉一體化的土地管理制度;能有效促進政府行政效能和監管水平的提高;避免增加群眾負擔，減少重復建設和資金浪費。通過精準的農房不動產登記發證工作，依法確認農民的宅基地使用權和農房所有權，可有效明晰產權關系，支撐農村土地制度改革，為維護農民合法財產權益提供有效保障。

　　2農房不動產登記流程

　　1)準備工作。農村不動產權籍調查工作應由縣(市、區)政府統一組織，按照總調查的模式開展。充分發揮鄉(鎮)政府以及農村集體經濟組織、村民自治組織等基層力量，農村集體經濟組織負責人、村民委員會成員或村民代表應參與權屬調查，以大比例尺(∶500～∶2000)地形圖、正射影像圖或已有地籍圖為基礎圖件，參考已有的地籍調查、土地登記等資料，劃分不動產單元，預編單元代碼。

　　2)權屬調查。權屬調查的步驟包括實地調查核實宗地和房屋的權屬情況、實地指界、設置界標、丈量宗地界址邊長和房屋邊長的相關距離、繪制宗地草圖和房屋權界線示意圖、填寫不動產權籍調查表等。權屬調查是不動產權籍調查的核心，是保障不動產確權登記頒證的關鍵。

　　3)不動產測量。不動產測量包括土地測量和房屋測量，土地測量根據權屬調查結果和確定的宗地界址點，采用符合國家技術要求的方法測量界址點坐標，計算宗地面積，制作權籍圖;房屋測量則以確定的每戶每宗地為基礎，以房屋四面墻體外側為界，逐幢測繪宗地內建筑物、構筑物，測量不同產別、不同建筑結構、不同層數的房屋，測量房角點坐標，計算建筑面積，制作房屋分層平面圖。

　　4)數據庫建設。在已完成的農村宅基地和集體建設用地地籍調查數據庫的基礎上，將外業測量調查獲得的建筑物、構筑物權籍調查成果進行疊加整合，形成完整的農村房地一體的不動產權籍數據庫，為登記提供信息化基礎。

　　5)不動產登記辦理。根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》和《河南省農村房屋不動產登記指導意見》等規定，由不動產登記機構和村民委員會統一組織收取登記所需的不動產登記申請表、身份證明等材料，由村委會進行初審，再向鄉政府提出審核申請，鄉政府批準后進行審核公告，最后按照法定程序向權利人頒發不動產權證書。

　　3陽臺的計算

　　3.1規范規定

　　陽臺是指供居住者進行室外活動和晾曬衣服的建筑空間，與住宅基本空間相連，有永久性上蓋、地板和維護結構，一般分為封閉陽臺和非封閉陽臺。GB/T17986-2000《房產測量規范》規定，未封閉陽臺計算一半面積，封閉陽臺計算全面積。在實際操作中，陽臺計算一半與否應以現狀與規劃相結合，若陽臺規劃未封閉、現狀封閉，應按規劃未封閉處理，計算一半面積;若規劃封閉、現狀未封閉，應按現狀未封閉處理，計算一半面積。陽臺面積計算均以底板投影為準。

　　4廊的計算

　　4.1規范規定

　　廊是指屋檐下具有遮陽、防雨、小憩等功能的過道、房屋內的通道或獨立有頂的通道，一般包括回廊和柱廊[7]。

　　4.2實際現狀計算方法

　　房間的認定方法為兩房屋間有單獨承重結構，由墻、柱、梁劃分為兩個空間區域，每個區域為一個房間。兩房屋間以室內墻壁或屋檐處房梁為界區分房間。

　　1)有上蓋無柱的走廊(一層因為有欄桿和地面結構，也計算一半面積)。挑廊為二層以上挑出房屋墻體外，有圍護物、無支柱的外走廊，對于二層來講是未封閉陽臺，計算一半面積。一層有欄桿維護，二樓三樓是通廊未封閉;一層無維護結構不計算面積。2)其滿足與房屋相連，兩房屋間有上蓋和柱，但不是每個房屋都有柱，不能計算全面積;滿足與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊的要求，按其圍護結構外圍水平投影計算一半面積。

　　5門斗、門廊的計算門斗和門廊在權籍圖上都應表示出來，面積計算需根據類型判斷。兩側墻突出超過50cm的需要表示，這樣的門廊一邊靠著房子，也按房屋畫，計算全面積。兩邊有墻只有一個開間、且有頂蓋的為門斗，計算全面積。

　　6結　語

　　農房不動產登記中建筑面積計算是一項繁瑣復雜的工作，但面積測繪成果極其重要，采用切合實際的測繪和計算方法，對妥善處理調查中的各種矛盾和問題，切實維護群眾的切身利益具有重要意義。因此，應積極探索新方法，運用先進技術，提高成果質量，以滿足社會需求。

　　參考文獻

　　李宏超張萍麗《房產測量規范》中關于房產面積測算的思考地理空間信息,2018,16(12):99-101

　　史曼榮周永徐斌飛淺談房產測繪工作中的陽臺問題城市建設理論研究(電子版),2011(19):34-35

　　國土資源部地籍管理司(不動產登記局)整合不動產登記職 責建立不動產統一登記制度青海國土經略,2015(2):27-29

　　《人民日報》編輯部土地制度改革試點大幕開啟“三權分置”思想是指針國土資源,2014(12):8-9河南省不動產權籍調查技術細則(20180327正式版)EB/OL.(2018-03-27)2020-08-15. https://www.docin.com/p-2307091339.html

　　尹韻房產面積測繪應注意的幾點問題中國科技投資,2017(3):72

　　師帥中國古典建筑元素在現代茶室空間設計中的應用研究沈陽沈陽建筑大學,2015

　　作者：崔明軍，宋亞凡，劉平利