摘要：綠色建筑已成為這個時代人類追求高質量的人居環境的產物，是各國爭先發展改善人民居環境的重要舉措。保障到達綠色建筑的運營標準最基礎的手段就是讓建筑物內的設施設備功能正�；�，能效比最高、減少因設施設備的故障導致整個建筑物功能的缺失，能源的消耗和浪費、實現節能減排、減少對環境的污染。宣傳綠色建筑運營管理的重要性，逐步推動綠色建筑運營管理的發展，首先要做好的是設施設備的預防性維修，讓建筑物的設備發揮其最佳的能效比，讓傳統綠色建筑做到真正的節能減排的綠色建筑。

　　關鍵詞：綠色運維、預防性維保、試運行階段、價值階段、故障階段

　　設施設備預防性維護保養之維修應對措施分析

　　一、故障階段的劃分

　　大體上,我們可以簡要將設施設備故障的發生分為三個階段,即試運行階段, 價值階段,和故障階段。試運行階段：試運行階段的時間，通常2-3個月，或者更長一些，一年或者兩年。為了提高設施設備運行的穩定性，我們通常在設備安裝后，要求廠家提供一定期限的質量保證。大型及復雜的設備比如中央空調系統、電梯設備、供配電設備、污水處理設備等因技術含量、復雜程度、安全等因數 設備質保期通�？梢远ㄎ粸橐荒昊騼赡�。

　　這一階段的故障特征是，功能性、穩定性從不完善到完善，從不穩定，到趨勢穩定。 價值階段：設施設備的價值階段就是企業利用該設備、機器、資產、創造價值，產生利潤的階段。這是設備發揮效力，也是設備故障趨于穩定，呈現出隨機曲線特征的階段。這一階段，由于故障率低，使得設備運行效率高，企業投入到設備維修方面的資金和資源反而不會增加。這一階段比較長，設備85%的時間處于這一階段。 視具體設備和設備部件生命周期，通常大型復雜的設備系統可以設定為10-15年。

　　有些部件具有3-5年的價值區間。 這一階段的故障特征是，出現的數量隨使用時間、使用頻率、保養維修質量的高低而不同 故障階段：設備運行到壽命周期后期，故障率開始逐漸增加，大量出現。通常設備運行到其設定的周期的60%時，就有可能進入故障階段。

　　需要引起格外注意。大型設備在常規保養方面，有“五年一中修，十年一大修”，其實就包涵了對設備一定期限出現高頻率故障的判斷。 根據企業的資金實力和維保投入，這一階段的管理考量是，是繼續投入維修資金，還是對設備或某些設備部件進行及時更換。 這一階段的故障特征是， 出現的故障開始急劇增加。 設備維護保養的目標，是要通過各種方法延緩或推遲進故障階段時間，或進入故障階段后怎樣解決和修復故障，故障排除和修復后，使設備又回到價值階段。繼續發揮效力。

　　二、 管理和維保應對措施

　　了解了故障機理，也就更容易理解預防式維護保養的實質。 預防式維保不可能使不完整的機器或設備變得完整，但是它能夠使設備部件損壞減少，或避免損壞，或避免設備部件進一步損毀， 避免設備故障或重大事故的發生。根據故障曲線的變化趨勢，以及故障階段性發生的規律。 我們也可以設定和完善以下應對措施：

　　(一)、啟動階段的應對措施：

　　從預防式維護保養的角度看可以采取哪些減少有效的措施 1.設備選型的應對 物業管理前期介入，根據建筑物功能實現的需要提出建議;保證設備選型正確。2.設備安裝的應對 物業人員或維修人員， 如有可能，應盡可能的介入設備安裝的全過程。 3.設備調試和試運行 制定設施設備接管驗收方案，包括接受一切與設備有關的技術檔案，施工圖紙，廠家必須提供的操作和維修手冊，設備原理和相關資料  維修人員和操作人員盡可能參與設備的接管驗收，在接管驗收過程中進一步對的設備的工作原理、規范的的操作程序及設備的性能特點熟悉。找出設計、安裝過程中的缺陷和不足盡早發現問題好及時整改，為后續的正式的接管運營創造的條件。

　　保證設備充足的測試時間，方法正確 缺陷和故障記錄，有明確的問題消減時間表，潛在缺陷分析判斷和記錄，建立良好的質量保證維修機制，和制造商，銷售商的聯系渠道暢通，能夠及時溝通存在的問題，發現問題及時整改為正式運營打好基礎。 設備調試成功總結會，設備正常運行的標志和啟動儀式 ，顯示對運營高度重視和設備規范化管理的的標志。

　　二、價值階段

　　在設備正常啟動后，價值階段的故障相對較少。 在這個階段顯示的主要問題是設備管理不到位、操作失誤，人為破壞，材料缺陷。 價值階段的應對措施 1.預防式維護保養制度的建立和完善：即建議制度，編制計劃，組織實施，執行標準 2. 建立和完善具體的清潔、緊固，潤滑，檢測和備件更換標準和周期 3. 對操作員進行周期性的培訓，對設備操作和維修保養建立資質和上崗資格要求 4.區分專業維修和自主維修的界面，技術含量高、復雜的設備交給專業公司維保 5.建立設備巡檢制度，做到設施設備保養、維修的全覆蓋和精準維修。

　　6.周期性地對設備功能和運行狀況進行分析，如月分析制度 7.設定設備異常控制線，判斷啟動維修的時間 8.了解相關設備的最新動態和趨勢，相關備品備件的質量改進和狀況 9.現場管理，為設備高效運行提供安全良好的環境條件 10.建議設備異常報告制度，分析具體故障產生的原因，及預防和避免發生故障的管理方法和技術措施 11.做好相關的運行記錄，從記錄中發現故障出現的苗頭和線索為快速維修和預防性的保養提供依據和指導。

　　三、故障階段

　　進入故障階段的設施設備，問題層出不窮。 各種原因都會導致設備出現問題，嚴重的導致重大事故的發生。 故障階段的應對措施 1.確定設備和部件的運行生命周期，按使用時間和使用頻率準備常用配件和應急配件 2.檢查設備和部件運行中出現的異常，如過流、過壓、溫度，壓力和噪音的異常變化 3.采用新技術對設備進行可靠性檢測和分析并與原參數對比，發現異常及時作出調整 4.評估預防式維護保養體系的實施效果，從故障報修頻率、故障率、設備正常率、維護成本等方面作出綜合評估。 5.建立故障維修整改時限 ，提高反應速度、提供維修效率。

　　6.建立故障檔案， 故障歷史檔案為維修積累、沉淀經驗、同時為日后維修、零部件更換提供購買和庫存信息。 7.與廠商，銷售商，設備專業維保商保持良好的聯系，及時獲得專業的技術支持保障設備的高效運行 8.建立日常維修標準和評估標準為規范化運維的提供操作依據 9.確定設備是否需要更換部件，確定設備是否需要整體報廢。 10.確定新設備更新改造計劃和方案 11.建立設備運行效率的持續改進計劃 12.全方位提高維修人員和操作人員的技術水平，加強培訓，做到快速準確診斷和高效維修。13.對維修人員和操作人員的激勵機制，提高工作積極性和責任感。

　　建筑論文投稿刊物：《四川建材》(雙月刊)創刊于1975年，由四川省建材工業科學研究院主辦。是四川省國內唯一取得國家公開發行資質的建材行業綜合性科技期刊。設有近二十個欄目宣傳國家關于行業管理、產業結構調整的方針政策;推廣應用建材行業的新產品、新工藝、新技術、新裝備、新材料;探索行業材料和應用領域的先進技術和管理經驗，以及應用現代網絡信息技術在傳統產業中的應用。

　　結論

　　通過對為建筑物提供服務的各類設施設備的的故障三個階段分析以及相應的對策措施，對預防性維修有了更直觀的了解，預防性維修對整個建筑物正常功能的發揮提供了保障、為建筑物綠色運維提供了堅實的基礎，為節能減排、減少能源消耗提供了硬件保障，為基層運維人員設備設施的管理水平、維修技能的提升提供提供了解決之道。

　　參考文獻：

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　　作者簡介：熊華