為加強和規范玉溪市居民住宅小區物業管理工作，促進居民住宅小區物業管理水平的提升，筆者因工作關系，有幸參加了縣區物業服務行業存在的困難和問題的調研。調研采取了約請街道等基層單位代表、物管企業代表、業主委員會代表、律師代表及相關單位召開座談會，深入新平縣、通海縣和市中心城區開展調研的方式進行。

　　一、基本情況

　　全市目前共有物業服務企業154家(中心城區69家、七縣二區85家)，從業人員約5000余人，共有各類住宅小區約1407個，有物業服務企業管理的小區350個，占小區總數的25%;成立業主委員會的小區132個，占小區總數的9%。物業管理模式主要有物業公司管理、業主委員會管理、自行管理、其他模式管理。

　　二、物業管理存在的困難和問題及解決的對策和建議

　　物業管理是指由專門的機構和人員，按照合同的內容，對己竣工驗收投入使用的各類房屋和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周邊的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化，道路養護統一實施專業化管理，并向業主提供綜合性服務。盡管物業管理的定義很明確，但是，從調研的整體情況看，依法管理到位、規范化程度高的小區為數不多，且普遍存在以下不容忽視的問題：

　　(一)物業服務費收繳困難，影響物業服務企業良性運營

　　長期以來，物業費一直是小區居民與物業服務企業之間難以解開的“結”，物業收費難成為制約物業企業發展的頭號難題。過去在計劃經濟體制下，很多職工享受福利房和單位物業服務補貼的紅利，沒有形成為物業服務買單的意識。

　　加之目前物業收費定價機制還不完善，缺乏科學有效衡量、判斷物業服務商品品質和功能的標準以及監管體系。有的業主認為物管費由物業企業單方定價，收費不合理，不愿意甚至拒絕交納物業管理費，而物業企業認為業主為已經享受的服務而交費是理所應當，雙方因此僵持不下，耗費較大的時間成本和資金成本，最后拖得就拖、不了了之。長此以往，導致有的物業企業入不敷出、難以為繼、不愿進駐，甚至打算撤出。

　　對策和建議：多渠道解決物業服務費糾紛問題。一是住建部門應盡快出臺各類業態物業服務標準;二是物業企業要完善企業管理制度，做好賬務公示工作，讓業主及時了解物業企業的工作情況，爭取業主的支持，為收取物業服務費打下良好的基礎。三是物業企業要進一步提升物業服務質量，要站在業主的角度考慮問題，要想業主所想，急業主所急，實實在在為業主解決問題，努力為業主營造更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環境。

　　四是不斷開拓物業管理的市場領域，擴大經營服務范圍。五是建議房地產項目在開發建設時，適當預留公共用房和公共車位，用于出租，用租金彌補物業服務費和公共部位維修資金不足的部分。六是建議司法部門采用“支付令”的審判程序，提高審判效率，將“老賴”納入征信系統管理，遏制“賴賬”等不良現象。

　　(二)小區安全問題

　　小區業主財產損失賠償糾紛一般是小區內房屋出現水管爆裂漏水卻未及時發現，或是發生入室盜竊案，或是摩托車、自行車丟失，汽車被擦掛，這些是小區物業管理中的瓶頸問題。由于小區存在安保管理不規范，安保人員工作不細致，保安責任的相關法律規定不健全等情況，在出現問題后，難以合理界定事故責任，極易引發糾紛，且易給社會造成不良影響。對策和建議：

　　1、建議物業企業在做好自身安保工作的同時，根據目前常見的業主與物業管理企業之間常見的財產損失、人身傷害糾紛等事項，在物業服務合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業主還是物業服務企業都具有重要意義，一旦因上述事項發生糾紛，雙方均可以根據合同約定來處理，避免處理過程耗時耗力。

　　2、建議物業企業加強對安保人員的法律知識培訓，并將法律法規中的要求貫穿到工作中，制定工作制度，并加以落實。3、建議物業企業多與社區、派出所加強交流溝通，及時傳遞信息，主動邀請社區管片民警指導小區的物防、技防和人防建設工作。

　　(三)小區內私搭亂建及不文明現象的管理

　　小區個別業主的亂搭亂建及一些不文明現象一直是困擾物業企業管理的主要問題之一。當前，物業企業在小區管理中一旦遇到個別業主不聽勸阻而亂搭亂建，貓狗等寵物隨地大小便時，物業管理企業往往束手無策，且由于涉及的部門較多，難以形成有效的日常管理，日積月累，極易形成影響社會穩定的事件。對策及建議：1、對于小區內私搭亂建及不文明現象，實施行政執法，建議由政府授權綜合執法大隊進行管理。2、建議采取“兩納入”、“一進入”。

　　建議把居民小區管理納入社區建設管理范疇，將小區管理協商納入基層民主協商;強化街道辦事處及社區對住宅小區的監管與指導，各街道統一配備專職物業協管員，認真指導業主委員會成立、履行物業交接及物業服務監管職責，提高監管效率;切實加強街道辦事處、社區、業主委員會及物業公司之間的互聯互動，依托社區現有的調解室，開展小區矛盾糾紛調解工作。

　　(四)電梯安全隱患

　　隨著高層建筑的日益增多，電梯的維修、養護和管理已逐步成為業主關心的安全問題之一。目前，電梯的日常維保和定檢工作通常由物業公司配合相關單位完成，維保和定檢信息不透明、不對稱，待電梯發生故障不能運行時，才會引起業主的重視，此時已難追責。對策及建議：建議由市場監督管理部門依據特種設施設備管理的相關規定，建立小區電梯日常維保和定檢信息平臺，及時發布電梯維保和定檢情況。同時，要求物業公司定期在小區內公示電梯維保定檢情況，設置投訴電話，完善電梯監管制度。將對電梯實行全方位無死角監管。

　　(五)業主委員會存在“三難”，作用發揮不明顯

　　一是業主委員會成立難。由于業主參與意識薄弱或是分派、對立，物業企業對組建業主委員會不積極、不支持。目前，全市成立業委會的小區只有132個，占9%，比例較低。

　　二是業主委員會運作難。由于業主委員會現有的法律地位無法代表業主維權，加之業主委員會組織較為松散，委員會成員無待遇、無必要工作經費、無依靠，完全靠熱心公益事業的奉獻精神來履行義務，各項工作難持久開展，不作為或“冬眠”現象較為突出。部分小區由于歷史遺留問題較多，業主委員會不敢接手，不愿得罪人，業委會的作用未能有效發揮。

　　三是業主委員會監管難。業主委員會運作缺乏監督機制，有的業主委員會在小區維修基金使用、設施改造、業委會成員任免、開展訴訟等重大事項上，超越權限行使權利，不按規定進行公示或召開業主大會通過，暗箱操作、違規操作現象時有發生;個別業主委員會成員動機不良，借委員會之便利謀取個人利益，甚至與物業公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業主利益，侵犯業主權益。

　　對策及建議：充分發揮街道辦事處及社區的作用，加強對業主委員會的監督指導，建議從法律的角度賦予業主委員會主任具有獨立法人的權利和義務，充分發揮業主委員會的自治作用。加強對業主委員會的日常監督，引導業主委員會要在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法依規作出決定。

　　(六)開發商遺留問題多，難解決

　　近年來，一些小區房地產開發遺留問題逐步暴露，如停車位不足;管道設計不合理;公共設施設備不完善;工程項目未達到設計標準;未經相關部門進行驗收就組織業主入住;長期辦不了“兩證”等，給業主帶來較多的煩惱，業主找不到開發商，只能同物業企業反映。物業企業提供的服務有限，進而導致了一些矛盾惡性循環。

　　目前，有的地產開發商與物業企業屬母子公司關系，當開發建設過程中承諾的相關規劃未實現，或是開發商無能力處理建設中的遺留問題時，大多采取回避措施，而由接手管理的物業企業與業主進行溝通、協商，物業企業面臨較大困難和問題，甚至演變成與業主之間的矛盾，增加了物業企業管理的難度。而開發商的遺留問題，成為業主投訴和信訪最多的問題。對策及建議：幫助解決開發商遺留問題，是物業管理企業刻不容緩的任務。

　　一是做好分戶驗收工作，督促開發商及時整改。

　　二是對一些需經較長時間才會逐步暴露出來的問題，物業企業要分門別類記錄，厘清責任，在保修期內可讓開發商來修繕，同時做好配合、解釋和勸說工作，有條不紊地解決房屋的質量和其他遺留問題，及時緩解各種矛盾，促進小區和諧穩定。

　　三是物業公司要建立起良好的溝通渠道和投訴制度，使業主的想法能及時傳達給開發商，將開發商的工作動態回傳給業主，做到凡事有記錄，處理要及時，事后要回訪，這樣可提前發現可能引起爭議的問題，避免問題向復雜的方向發展。

　　除此之外，還要求住建部等部門要嚴把工程驗收審核關，認真落實基礎配套設施和物業管理用房的配備比例。此外，建議向開發商收取房屋質量保證金。若開發商不履行維修、改造責任，使用該筆資金對房屋進行維修改造。

　　(七)法律、法規體系不完善

　　隨著城市經濟的發展和人民物質文化生活水平的提高，物業管理涉及到的利益主體日益增多，加之《物權法》及相關法律法規的頒布實施、廣大業主的維權意識不斷提高，物業管理糾紛呈多元化發展趨勢，已經成為社會各界和廣大群眾普遍關注的焦點。

　　盡管這些年國家、省和市都出臺過一些規范物業管理的法規和規范性文件，但由于制定時間較早，且按照國務院“放管服”改革工作的要求，物業管理的法律法規也出現了較大的變化，已難以適應當前社會的管理需求，致使物業管理中產生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關也因缺乏法律依據難以及時處理。因此，應加快物業管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系。

　　物業管理論文范文：傳統物業管理向綠色物業管理的轉型策略探究

　　物業供給側改革是維護經濟穩定發展的重大措施，下面文章以物業管理為研究對象，主要針對傳統物業管理存在的問題，結合供給側改革的理論與方法。制定了傳統物業管理向綠色物業管理轉型的基本計劃，探討物業服務企業向綠色物業管理轉型的發展途徑，陳述了加快傳統物業管理向綠色物業管理方向轉型的相關對策思考。

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