摘要：在白云區(qū)京溪地下凈水廠周邊地區(qū)改造規(guī)劃推進過程中，遇到了諸如范圍如何劃定、現(xiàn)狀用地如何取舍、上層次規(guī)劃如何協(xié)調(diào)等問題，在依據(jù)市相關規(guī)定、聽取各方意見的同時，積極思考目前相對合理的解決方案及規(guī)劃建議。

　　關鍵詞：經(jīng)濟平衡,建設強度,城市景觀環(huán)境,交通影響

　　一、 規(guī)劃源起

　　廣州京溪污水處理廠是廣州市政府為實現(xiàn)建設“兩個適宜”的城市環(huán)境、打造“山水之都”的目標，全線綜合整治沙河涌的市政污水工程之一，也是廣州亞運會配套河涌改造項目之一。

　　近年來，隨著廣州城市化的迅速推進，圍繞城市水污染治理的建設步伐不斷加快。自2006 年開始全面實施沙河涌綜合整治，著重解決上游的堤岸整治、兩岸景觀、截污需求。京溪污水處理廠作為沙河涌綜合整治的一項重要工程，其建設早已迫在眉睫。但是，項目前期圍繞選址費盡周折，歷經(jīng)三年的多方案比較和艱難協(xié)調(diào)，終于在2009 年4 月落實用地。由市水投集團投資興建位于沙河涌上游的京溪地下凈水廠，該凈水廠已投入使用，以緩解下游獵德凈水廠的處理壓力。目前京溪地下污水處理廠已成功運行，為實現(xiàn)沙河涌綜合整治預期目標發(fā)揮了重要作用。

　　京溪村對污水處理廠的選址及建設予以了大力支撐，得到了市政府及管理部門的肯定。與此同時，鑒于村屬用地緊張，土地資源有限的現(xiàn)狀，京溪村多次向市、區(qū)兩級政府提出了對污水處理廠周邊地區(qū)(涉及3個生產(chǎn)社)進行改造的請求，市領導多次到場調(diào)研并表示大力支持。

　　二、 探索之路

　　在項目推進過程中，遇到了諸如范圍如何劃定、現(xiàn)狀用地如何取舍、上層次規(guī)劃如何協(xié)調(diào)等問題，在依據(jù)市政府相關規(guī)定、意見的同時積極思考目前相對合理的解決方案。

　　1、規(guī)劃范圍的確定——多因素限定改造范圍

　　A、以京溪村三個社(包括犀牛角經(jīng)濟社、麒麟崗經(jīng)濟一社及麒麟崗經(jīng)濟二社)的社屬用地范圍、勘測定界成果為分析基礎，將土地利用總體規(guī)劃中的建設用地納入改造范圍。

　　B、由于京溪村可改造用地緊張，需把社屬用地包圍及鄰近的符合改造條件并有改造意愿的國有用地(京溪小學教師宿舍樓、市建材局用地)納入改造范圍。

　　由此，最終確定了改造范圍面積約為28公頃，土地利用總體規(guī)劃中全部為建設用地，其中村屬用地約27公頃，國有用地1公頃(其中市建材局擬以公益征收方式處置，京溪小學教師宿舍樓用地按照水投集團實際投入費用納入改造成本)，符合廣州市相關三舊改造政策。

　　2、現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、信息的分析——建筑量和用地情況

　　現(xiàn)狀建筑：村域內(nèi)多為村民住宅和工業(yè)廠房。村民住宅集中在村域中部，工業(yè)廠房散亂分布，建筑密度大，建筑間距不能滿足要求，存在社會治安、消防等安全隱患。經(jīng)相關部門確認，現(xiàn)狀總建筑面積約68萬平方米(其中包括村民住宅、村集體物業(yè)及市建材局(國有)建筑量)。

　　現(xiàn)狀用地：根據(jù)勘測定界成果并納入國有用地部分，疊合2006年土地利用現(xiàn)狀圖和第二次土地利用調(diào)查現(xiàn)狀圖，改造范圍總用地28公頃，其中有4.35公頃的農(nóng)用地需要辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

　　3、方案經(jīng)濟平衡——資金投入與總體規(guī)模

　　改造范圍內(nèi)村民復建補償標準按照《廣州市“城中村”改造成本核算指引(試行)》中的成本核算方法，確定拆遷補償安置基準建筑面積。根據(jù)改造成本測算，改造資金需求約24億元，可通過村自主開發(fā)來籌集改造資金。

　　改造方案歷經(jīng)兩年多的時間，多輪方案在市相關會議上進行討論，經(jīng)過反復的推敲對比，本次方案最終依據(jù)2012年初相關政府會議確定規(guī)劃總建設量為90萬㎡(其中住宅和商業(yè)配比為6:4)，復建建筑量與融資建筑量相應確定。

　　4、控規(guī)“解讀”——與上層次規(guī)劃無法匹配

　　規(guī)劃過程中，改造區(qū)凈用地面積未變的情況下，原控規(guī)導則控制的總建筑面積約為12萬平方米，本次改造后需調(diào)整為90萬平方米，調(diào)整共增加78萬平方米的建筑量。

　　經(jīng)分析，由于原控規(guī)導則數(shù)據(jù)來源較早，現(xiàn)狀該地塊總建筑量已達到68萬平方米且尚未在原控規(guī)落實，已遠超出原控規(guī)總建筑面積12萬平方米，需對原控規(guī)做相應調(diào)整，以更好的為后續(xù)城市建設和地區(qū)發(fā)展服務。

　　5、規(guī)劃方案

　　規(guī)劃在充分聽取村民意愿及開發(fā)商意見后進行的用地規(guī)劃布局，在落實上層次規(guī)劃的基礎設施的同時，對增加的人口進行了充分考慮，配置了相應的公共服務設施;營造良好的居住環(huán)境的同時，增加了相應的商業(yè)及辦公用地，盡量實現(xiàn)小范圍內(nèi)的職住平衡，從而降低區(qū)域內(nèi)的交通壓力。

　　三、 方案現(xiàn)存問題

　　1、建設強度過大

　　規(guī)劃總用地面積28公頃，其中，道路用地約5公頃，占總用地的16%，防護綠地約占總用地的6%，凈用地僅21公頃;另外，由于用地邊界的不規(guī)則，加之控規(guī)路網(wǎng)的切割等多方面條件限制，無可避免的造成了平均容積率合理，局部容積率過高的情況。

　　2、城市景觀環(huán)境影響

　　規(guī)劃區(qū)座落在風景秀麗的白云山東麓，東接天河區(qū)元崗街，西傍白云山風景區(qū)，位于白云山風景區(qū)控制線外圍以東1000多米，對白云山風景區(qū)景觀環(huán)境未產(chǎn)生影響。

　　京溪村現(xiàn)狀建筑密集，布局雜亂，建筑密度過高，間距嚴重不足，呈現(xiàn)典型的城中村空間形態(tài)。通過改造將建起現(xiàn)代化的高層住宅區(qū)和高檔商業(yè)辦公區(qū)，取代原有低水平建設，建筑密度大幅下降，廣場、公共綠地豐富了城市空間，城市景觀得到質(zhì)的飛躍。雖然城市環(huán)境得到了美化，但沿沙太路建起的住宅基本高度都在100米左右，連片的高層建筑對道路空間形成了較大的壓迫感，因此，城市空間景觀需要進一步協(xié)調(diào)。

　　3、交通影響

　　規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀人口1700戶，改造后人口達到1.63萬人(5094戶)，該區(qū)域未來將產(chǎn)生較大的交通出行和吸引量，銀興路做為主干路，集散交通量對與其連接的區(qū)域內(nèi)各支路交通造成更大壓力，主要交叉口左轉(zhuǎn)與直行車道服務水平較低，飽和度較高，路網(wǎng)整體上會造成較高的出行延誤。控規(guī)路網(wǎng)雖在現(xiàn)狀道路基礎上有一定增加，斷面有所拓寬，除南北向的銀興路外多為“T”型路，對交通疏解能力有較大限制。周邊道路設施的空間、時間資源基本得到大程度挖掘，空間改善余地有限。

　　四、 規(guī)劃建議

　　1、分期實施----道路上的分析

　　改造規(guī)劃項目一般建設量較大，涉及問題較為復雜，工期較長，因此實施過程中要注重規(guī)劃分期。按照廣州市“三舊”改造相關政策，可分為2個階段進行改造：首先，優(yōu)先開發(fā)復建住宅及其公建配套用地，利用舊石場空地建設安置房完成住宅復建區(qū)的建設;再通過借助融資地塊籌措改造資金，同時復建剩余居住用地及物業(yè)用地，以保證方案的有效實施。方案結(jié)合改造用地的分期，對道路的使用也進行了考慮：規(guī)劃的5條城市道路(A、C、D、E、F)聯(lián)系規(guī)劃區(qū)西側(cè)的沙太路，以方便區(qū)內(nèi)居民出行。其中， A是現(xiàn)狀的停車場 ，遠期考慮打通;B是近期可利用的現(xiàn)狀路; C和D 有可利用的現(xiàn)狀路，遠期可將規(guī)劃路網(wǎng)打通;E是符合控規(guī)路網(wǎng)的中成路;F現(xiàn)狀靠近山林，近期難以實施。因此，近期通過使用道路B、C、D、E即可進行首期建設。

　　2、總量控制——大區(qū)域平衡

　　通過對上述問題的反思，在總建筑量居高不下的情況下，建議采用擴大改造范圍的思路，在更大區(qū)域內(nèi)進行改造平衡，整村如不具備改造條件，可納入村內(nèi)的有條件改造區(qū)域進行一并改造。這樣，既可解決容積率過高的問題，又可以優(yōu)化用地條件，真正提升改造后居民的生活居住品質(zhì)，保護城市景觀環(huán)境，避免交通壓力過于集中的問題。

　　五、 小結(jié)

　　京溪城中村改造項目是在經(jīng)村民改造意愿征詢后進行的改造方案編制工作，通過將村集體用地轉(zhuǎn)為國有，同時為城市道路、市政、綠化及中小學等設施建設騰退土地，將使城市的公共利益得以保障。雖然在規(guī)劃中遇到了諸如與上層次規(guī)劃不匹配、局部建設強度過高、影響城市景觀環(huán)境等問題，但是通過各方利益協(xié)調(diào)，先進經(jīng)驗借鑒，政策與引導，不斷地探索與反思，并引入更多的公眾參與，相信城中村改造終將得以實現(xiàn)。