隨著我國城市人口的增加，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)變得越來越紅火，城市居民都需要自己的一套住房，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的好壞，直接影響著人們的生活。本文是論文網(wǎng)上的一篇有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的優(yōu)秀論文。

　　摘要：我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平普遍不高, 不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、空置率高等問題。要解決這些問題, 開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫, 把項目管理作為一種先進的、高效的管理模式, 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理。

　　關(guān)鍵詞：論文網(wǎng),房地產(chǎn),開發(fā)項目,管理,控制

　　前言

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好項目全過程的質(zhì)量管理與控制是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要從項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計管理、項目施工質(zhì)量管理、項目成本管理及風(fēng)險管理四個部分。探討房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理與控制。

　　1、加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

　　我國房地產(chǎn)項目普遍存在著缺乏前期調(diào)研和可行性研究的問題，因此，要全面優(yōu)化項目管理，就必須加強對項目開發(fā)的前期管理，包括規(guī)劃階段和設(shè)計階段。一個項目在開發(fā)前要做充分的市場調(diào)研和投資決策分析，將風(fēng)險控制在預(yù)期范圍內(nèi)，此外，在設(shè)計階段，要重視規(guī)范設(shè)計，以市場需求為出發(fā)點，綜合性能、經(jīng)濟、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更所造成的巨大浪費，一方面，要結(jié)合實際，遵循預(yù)算、施工設(shè)計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強與設(shè)計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不留缺口，將意外風(fēng)險控制在預(yù)期之內(nèi)，做到前期管理與過程管理和事后管理的動態(tài)一致，真正的將項目管理打造成一個動態(tài)可控的彈性系統(tǒng)。

　　2、開發(fā)項目的工程施工質(zhì)量管理與控制

　　房地產(chǎn)是人們各項投資中所占比例最大的一項投資，人們對房屋的質(zhì)量和性價比考慮非常多，因此，合格的質(zhì)量是房地產(chǎn)業(yè)對房屋的最低保證，因為房屋建筑在起初一兩個月看不出任何質(zhì)量問題，但是隨著時間的推移，質(zhì)量問題就會逐漸凸顯，因此，在修建房屋時，要對人員、材料、機械、施工等方面嚴(yán)格管理和控制，做到量化要求，保質(zhì)保量。于此同時，對商品房的其他基礎(chǔ)設(shè)施也做出讓顧客滿意的承諾，做好暖通、排水等方面的順暢，此外，更要提高商品房的售后管理與控制，積極咨詢顧客的需要并做出滿意的回復(fù)與解決，組建專門的售后項目管理隊伍，對物業(yè)及房屋的維修做出及時的處理，并對顧客提出的意見和建議進行深入研究，從而為下一個房地產(chǎn)項目的決策和規(guī)劃提出可行性的意見。

　　無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是承包單位及項目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。對一個建設(shè)項目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個，即進度(工期)、質(zhì)量、成本(投資)，這三個目標(biāo)彼此之間有一定互斥性，難以同時達到最優(yōu)，其實施應(yīng)以項目整體最優(yōu)為目標(biāo)。

　　2.1工程進度控制

　　工程進度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。

　　1)進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

　　第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示

　　①橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，通常用橫坐標(biāo)表示工作時間，縱標(biāo)表示工作內(nèi)容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。

　　②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系;其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。

　　第二類，總進度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)理工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

　　第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

　　2)進度計劃的監(jiān)測――防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”是工程管理中的一種司空見慣的現(xiàn)象，應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。

　　3)進度計劃的衡量、分析和修正。衡量工程進度的指標(biāo)有實物量、形象進度、工作量(完成投資額)或者工時數(shù)。衡量、分析與修正工作一般每月一次。

　　2.1質(zhì)量控制

　　工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：

　　1)對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗合格的報告。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。

　　2)對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度;對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到由政府指定的相關(guān)部門進行檢查和驗收,并出具相應(yīng)的檢驗合格報告。

　　3)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差;嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴(yán)格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設(shè)計所要求的相應(yīng)強度等級;對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行;混凝土試塊制作必須現(xiàn)場取樣，其養(yǎng)護必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護的同等條件下進行;制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。

　　4)建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。現(xiàn)場工程師對工程質(zhì)量應(yīng)進行經(jīng)常性的檢查，做好中間過程的質(zhì)量驗收工作，對檢查或驗收的結(jié)果形成文字記錄，歸類存檔。

　　3、全面完善項目成本管理與控制

　　3.1項目成本管理

　　近幾年，房地產(chǎn)業(yè)基本已經(jīng)走出“泡沫”的春天，同行業(yè)要在競爭中立于不敗之地，價格是很重要的一個優(yōu)勢和籌碼。因此，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)項目時必須做到全面完善項目的成本管理，要嚴(yán)格控制工程項目成本，首先，在項目規(guī)劃階段，做好項目的預(yù)測和評估工作，對其成本，銷售，利潤進行嚴(yán)格的控制，做到最低的成本，最優(yōu)的質(zhì)量，其次，在施工過程中，要引入競爭機制，做到投標(biāo)招標(biāo)的市場化。最后，要建立獎懲制度，無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。只有這樣，才能從根本上降低成本，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力和整體經(jīng)濟效益及社會效益。

　　3.2項目成本控制

　　實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。

　　1)直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算進行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。

　　2)間接費用監(jiān)測分析。間接費的預(yù)算數(shù)量是以直接費為基礎(chǔ)，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進行有效控制。

　　4、加強房地產(chǎn)開發(fā)的項目風(fēng)險管理與控制

　　因為房地產(chǎn)項目具有較長的開發(fā)周期，國家金融投資政策的變化，企業(yè)各種因素的變動都給企業(yè)帶來了一定的風(fēng)險。作為房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理者必須制定嚴(yán)謹(jǐn)、周密的應(yīng)急預(yù)案，通常應(yīng)急預(yù)案包括對風(fēng)險的描述、出現(xiàn)風(fēng)險的可能性、計劃假設(shè)的完成以及風(fēng)險的影響和適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)等。

　　4.1風(fēng)險管理

　　風(fēng)險管理的原則是對風(fēng)險作出正確的估計并采用適當(dāng)措施予以規(guī)避或轉(zhuǎn)移(在房地產(chǎn)項目招標(biāo)時，應(yīng)與工程項目施工方、監(jiān)理方簽訂工程項目承包合同，并在合同中就施工工期節(jié)點、工期延誤等應(yīng)承擔(dān)的損失進行明確的約定，從而有效的轉(zhuǎn)移風(fēng)險)。風(fēng)險管理以風(fēng)險評估為依據(jù)，風(fēng)險評估有SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析、概率分析(決策樹、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析)方法，各自從不同視角對項目風(fēng)險作出評價。

　　4.1風(fēng)險控制

　　房地產(chǎn)項目設(shè)計與施工過程中，首先應(yīng)做好設(shè)計交底與圖紙會審工作，并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理制度，就項目的設(shè)計與施工進行全程監(jiān)控，最后還應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計變更與工程現(xiàn)場簽證，以便有效控制工程造價。

　　5、結(jié)語

　　總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理是一項比較復(fù)雜的工程。成功開發(fā)一個項目不僅需要大量的時間，而且需要充分調(diào)動各個方面的人力和物力。其中最核心的因素就是對開發(fā)項目工程施工質(zhì)量控制與管理，對各個資源予以優(yōu)化配置和重新整合，以最少的投入獲得最大限度的經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。

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