[摘要]近年來，為減輕工薪階層、應(yīng)屆畢業(yè)生等基層務(wù)工人員的工作壓力，部分地方政府逐步探索以及完善住房保障制度。繼廉租房、限價(jià)房后，部分地方政府推出公共租賃房(以下簡稱公租房)。文章通過社會(huì)背景闡述，分析了公租房的現(xiàn)狀，對(duì)大中城市的公租房進(jìn)行規(guī)模化升級(jí)改造的可行性進(jìn)行研究，最終得出研究結(jié)論。

　　[關(guān)鍵詞]大中城市;公租房;規(guī)模化升級(jí);可行性研究

　　1公租房的社會(huì)背景

　　1.1社會(huì)收入分配不均

　　改革開放以來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，正邁向全面小康社會(huì)。然而，我國人口基數(shù)龐大，在實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也產(chǎn)生了許多不容忽視的問題———不同城市、不同職業(yè)、不同社會(huì)群體之間的收入差距不斷擴(kuò)大。因此，創(chuàng)造更多條件增加居民收入，保障社會(huì)和諧發(fā)展，是我國當(dāng)今社會(huì)應(yīng)當(dāng)解決的一大難題。

　　1.2大中城市的住房問題

　　要想創(chuàng)造條件增加居民收入，首先考慮到的便是底層工作人員的住房問題。研究表明，一個(gè)良好的生活環(huán)境能給人帶來更大的動(dòng)力去完成某個(gè)既定目標(biāo)，而好的生活環(huán)境同樣能使人身心健康，進(jìn)而減少不必要的社會(huì)矛盾。但是全國各地的房價(jià)在近20年普遍上漲，特別是大中城市尤其明顯。在大中城市基層工作者普遍收入水平一般，而上漲的房價(jià)是其生活壓力的重要來源。

　　1.3解決住房問題的探索

　　以北京、上海、廣州等大城市為例，工作壓力大和流動(dòng)人口多都是這些城市的標(biāo)志。城市的發(fā)展需要新鮮血液的注入，也需要基層工作者的付出，對(duì)于這些人的住房問題，一直是難以解決的。為解決部分符合條件基層工作者的住房困難，部分地方政府推出了公租房這一產(chǎn)品。

　　2公租房概述

　　2.1公租房的含義

　　公租房是由國家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，如應(yīng)屆畢業(yè)生、當(dāng)?shù)赝诵堇先恕�殘疾人或者環(huán)衛(wèi)工人等出租的保障型住房。既然由政府提供，理所應(yīng)當(dāng)公租房不歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。公共租貸房與一般的廉價(jià)出租屋不同，它具有一定的保障性，住房權(quán)得到認(rèn)可;同時(shí)也是政府支持的，就公租房的保障性質(zhì)，國家也會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)相關(guān)政策的完善，近幾年公租房將在各大中型城市實(shí)施。

　　2.2公租房需求群體

　　政府提供公租房是為了住有所居，住有所居顧名思義從社會(huì)成員來講，是指那種需要住房卻沒有足夠的能力拿到屬于自己住房的人，這些社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象才真正需要提供住房。為了保證我國的城市化健康發(fā)展，合理解決住房問題促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展有良好的持續(xù)性。這類需要保障的對(duì)象基本分為三類。

　　第一，低收入人群。這類人本身的收入不足以為自己提供住房，大部分是從事城市美化工作、建設(shè)工作等基層工作者，以及本地退休人員和殘疾人等社會(huì)保障對(duì)象。第二，流動(dòng)就業(yè)人群。這類人不比本地戶口有固定房產(chǎn)，他們來到新的城市發(fā)展是想開創(chuàng)新生活做出新貢獻(xiàn)，卻因?yàn)樽》繂栴}阻礙發(fā)展實(shí)屬可惜，對(duì)于這類人群，提供公租房也有必要;還有一部分是本科以下的應(yīng)屆畢業(yè)生，他們初入生活又收入相對(duì)較低，正是需要扶持的。第三，儲(chǔ)備人才。對(duì)于這類人群大中城市需要他們作為城市創(chuàng)新發(fā)展的中堅(jiān)，是未來城市良性發(fā)展的重要組成部分。他們大部分擁有較高的受教育水平，部分是知名高校的應(yīng)屆畢業(yè)生。近年各大中城市的地方政府提供舒適的生活環(huán)境與人才補(bǔ)貼，引進(jìn)符合自己城市發(fā)展需要的人才。

　　2.3公租房的管理

　　在各地已出臺(tái)的公租房政策中，對(duì)于公租房的管理，公租房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好房源登記，如型號(hào)大小、占地面積、位置等信息;良好分配住客，調(diào)查好每一位享受公租房優(yōu)惠的人群，避免惡意占用;確保公租房的維修、翻新及持續(xù)性。對(duì)于升級(jí)改造公租房，將公租房進(jìn)行規(guī)模化環(huán)境改造而使其功能符合住客需求又是一個(gè)待解決的問題。因此，本項(xiàng)目所研究的對(duì)于公租房規(guī)模化升級(jí)是可行的。

　　3公租房規(guī)模化升級(jí)可行性研究

　　3.1升級(jí)改造的探索

　　第一，基本研究方向。本項(xiàng)目所研究的方向，是系統(tǒng)化的進(jìn)行精簡改造的可行性。以大中城市公租房為基本起點(diǎn)，系統(tǒng)化的避免了入住公租房之后由于是舊房或毛坯房，房屋設(shè)施陳舊，又無從下手的問題。直截了當(dāng)?shù)嘏c當(dāng)?shù)毓�租房管理機(jī)構(gòu)溝通，一次性進(jìn)行大規(guī)模的集體升級(jí)，低成本高質(zhì)量，在政府保障底層人員住房問題的同時(shí)，給予他們更舒適的住房環(huán)境。

　　第二，規(guī)模化升級(jí)改造的需求。根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運(yùn)行，而對(duì)于公租房的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，國務(wù)院明確規(guī)定，新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，公共租賃住房單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴(yán)格控制在60平方米以下。兩房并軌后，管理局根據(jù)申請(qǐng)合理配置不同戶型，主要建設(shè)小戶型住房，嚴(yán)禁面積超標(biāo)。在這種兩房并軌的政策下，如何解決大環(huán)境下的“臟亂差”問題也是保障住房問題的一大關(guān)鍵。因此實(shí)行精簡改造是可行的，如果僅僅改造一兩間，不僅經(jīng)費(fèi)消耗大，也達(dá)不到預(yù)期效果，因此規(guī)模化也是可行的。

　　第三，規(guī)模化升級(jí)改造設(shè)想。首先，全面了解拿到房的基本結(jié)構(gòu)，電路、排水等，查清住房安全隱患。如果是廉租房則檢查是否漏水、墻面是否破裂等問題。著重查看舊房原有的配件，如插座、燈具等，看看是否能再次利用;其次，根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所屬房子，利用好每一處可利用的空間，借鑒日本的麻雀房型，做到“麻雀雖小五臟俱全”;再次，遵守資金最小化原則，在保證安全的前提下，減少多余資金的消耗;最后，嚴(yán)格把控安全改造，堅(jiān)決杜絕“豆腐渣”工程，為住戶提供安全的住房環(huán)境。綜上所述，公租房升級(jí)改造時(shí)會(huì)嚴(yán)格列表，做到符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3.2面臨的問題

　　第一，規(guī)模化的認(rèn)可問題。實(shí)行兩房并軌，雖然大大解決了房源空缺與舊樓翻修重新征用、閑置房二次利用的問題，但是進(jìn)而出現(xiàn)的新難題就是如何整修這些房源。要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化精簡改造，首要是得到政府的同意，而這又是項(xiàng)目可行性的又一大挑戰(zhàn)。首先，公租房管理機(jī)構(gòu)對(duì)手下房源都有一個(gè)完整的管理體系，規(guī)模化的動(dòng)工是長期工作，有可能會(huì)妨礙保障房的分發(fā);其次，由于現(xiàn)代人對(duì)個(gè)性化需求普遍增加，規(guī)模化的改造雖然性價(jià)比高，但卻容易引起改造不適合住客需求與喜好等問題。

　　第二，資金籌備問題。經(jīng)濟(jì)問題無論在哪里都是大問題，公租房的初衷是減輕底層人員的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提供舒適的居住場所，其根本目的是分擔(dān)底層工作人員的經(jīng)濟(jì)壓力。如果真的如預(yù)期進(jìn)行規(guī)模化精簡改造，那出資者該是誰，這筆費(fèi)用是在住客上拿還是另有途徑，是否由公租房管理機(jī)構(gòu)或者政府分配，假設(shè)改造經(jīng)費(fèi)由管理機(jī)構(gòu)或者當(dāng)?shù)卣�府支付，那無疑是一大筆費(fèi)用，多余的經(jīng)費(fèi)支出大可不必。

　　因此，如若對(duì)象是公租房，著重點(diǎn)是進(jìn)行規(guī)模化改造，那改造費(fèi)如何控制在一個(gè)便宜并且不虧本的范圍，則是個(gè)值得探究的問題。第三，房屋安全問題。升級(jí)改造對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)相扣，但最重要的還是住房安全。政府和租戶均要求公租房具備合格的安全性。然而眾所周知，不符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋升級(jí)改造經(jīng)常會(huì)造成房屋安全問題或隱患。而建材的選擇則是承建商在性價(jià)比和安全上花了許多心思，如何在經(jīng)費(fèi)最少的情況下采取最好的建筑改造材料，打造舒適安全的居住環(huán)境，也是目前需要考慮的問題。

　　3.3解決方法

　　第一，聯(lián)合多方平臺(tái)規(guī)模化。要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化改造，首先踏出的重要一步是了解公租房管理體系，熟悉公租房管理方式，與當(dāng)?shù)毓芾砭譁贤ǎ�闡明本項(xiàng)目的優(yōu)勢以及能為公租房政策帶來的好處。擬定相關(guān)合同，通過法律手段，文明正規(guī)的取得公租房管理機(jī)構(gòu)的認(rèn)同與信任。同時(shí)做好萬全準(zhǔn)備，拿出樣品房在網(wǎng)絡(luò)上公示，通過投票的方式選出幾套基礎(chǔ)房型，尊重住客的感受與需求，取得民眾以及住客認(rèn)可的前提下，保障底層工作人員的住房環(huán)境，為社會(huì)的和諧發(fā)展與實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)奉獻(xiàn)綿薄之力。

　　第二，高性價(jià)比多元化。首先，以住戶為問題解決的切口，用實(shí)際改造案例向住客說明如果需要在公租房內(nèi)進(jìn)行自主改造，資金花費(fèi)并不會(huì)比外包精簡改造少，而外包精簡改造更能利用房屋空間，做到精簡、美觀。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)+VR技術(shù)真實(shí)展示改造后的房屋，由專業(yè)人員講解精簡升級(jí)改造的好處與用途，避免進(jìn)入改造誤區(qū)。其次，應(yīng)該積極與管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。假設(shè)將公租房直接轉(zhuǎn)交給住客，而該公租房是毛坯房。

　　那么毛坯的房子要住人，自然少不了裝修改造，交給價(jià)格便宜的裝修公司，難免會(huì)給房子造成損傷。房屋為原先的公租房，那經(jīng)過多人轉(zhuǎn)手的房屋必定不會(huì)嶄新如故，甚至可能破爛不堪，住客在這環(huán)境臟亂差的地方生活，即背離了舒適生活的理念。如果禁止住客自主改造，又無法達(dá)到住房環(huán)境舒適的目的，減少了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)又沒有良好的環(huán)境，那本質(zhì)上也不是最好的解決辦法。因此，如果管理機(jī)構(gòu)能承擔(dān)一部分支出，那就是兩全其美的辦法。最后，無論資金籌備方式如何，始終明確的出發(fā)點(diǎn)是精簡升級(jí)改造提倡用最少的資金做最好的房屋改造。本項(xiàng)目也嘗試通過規(guī)模化訂單直接與材料廠商合作，從源頭減少資金的支出。

　　第三，房屋安全問題的解決方法。在安全問題上，要在最短的時(shí)間內(nèi)使租戶入住，會(huì)采用相對(duì)安全的改造材料，通過設(shè)計(jì)將房屋空白或殘缺的地方修整得美觀大方，減少刷墻的可能也就盡可能減少了甲醛的污染;下水道排污管也安排妥當(dāng)，不遺漏不疏忽;盡量減少尖銳物品的使用，方便有孩子的家庭入住;床、衣柜等可以挪動(dòng)的家具均使用方便拆卸的設(shè)計(jì)，又方便下一次更新改造或者下一住客的使用。

　　建筑論文投稿刊物：華中建筑(月刊)創(chuàng)刊于1983年，是湖北省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主管，中南建筑設(shè)計(jì)院和湖北省土木建筑學(xué)會(huì)主辦，系大型綜合性建筑學(xué)術(shù)期刊。

　　4結(jié)論

　　當(dāng)今大中城市公租房規(guī)模化升級(jí)改造的可行性及問題解決是本項(xiàng)目著重研究的方向，本文認(rèn)為公租房將會(huì)成為基層工作人員解決住房問題的好選擇，引出如何優(yōu)化這一保障制度。在解決住房問題的同時(shí)，公租房規(guī)模化升級(jí)改造對(duì)住房環(huán)境與適用性都得到相應(yīng)提高。

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　　作者：鄧寧君，黃瑩