摘要:在國家調控下，房地產開發企業，尤其是小型企業的生存及發展面臨挑戰，提高企業自身應變能力以及競爭優勢迫在眉睫。通過加強公司內部管理，優化的組織機構，合理劃分部門職責，打造小而精的管理團隊，達到壓縮管理成本，增加企業效益的目的。本文通過對房地產開發企業重要業務部門——工程管理部的重新定位，為優化機構和管理創新提供思路。

　　關鍵詞：企業管理師評職范文,小型房地產企業,工程管理部門,定位

　　當前，經過國家持續的行業調控，房地產行業呈現出市場集中度提高、融資難度加大、成本上升、行業利潤下降的特點。在市場競爭日益激烈的背景下，開發企業面臨的局面也有所不同。大企業加強了策略調整，更加注重周轉率、現金流和風險控制，同時發揮人才聚集優勢，實現了順勢發展。而一些小企業由于受到資金、人才、品牌、地域等多方面的制約，在市場競爭中日益困難。為提高市場生存競爭力，中小房地產企業采取的辦法各不相同，有的強化管理，有的拓寬融資渠道，有的專注市場布局，有的追求產品細分市場。下面以房地產企業工程管理部門為例，從優化企業組織機構，合理配置部門職責方面，尋求強化內部管理，增加企業效益的途徑。

　　1小型房地產公司界定

　　2012年，全國的房地產開發企業約有65000多家，其中大部分為中小開發企業。如何界定小型開發企業，2003年國務院國有資產監督管理委員會對房地產行業設置了劃分大、中、小型的分類標準。該標準從從業人員數、和銷售額兩方面進行了定量界定，其中對小型房地產確定標準為100人以下銷售額在1億元以下的房地產開發企業。住房和城鄉建設部對中小型房地產開發企業的劃分標準為：二級資質以下的房地產開發企業及年銷售額未達到一億元的開發企業。

　　綜合以上界定可以看出，小型房地產開發企業都是注冊資金較少，從業人員少，開發項目少，盈利能力受到限制的企業。在市場競爭日益加劇的情形下，小型房地產公司不可能像大中型房地產公司那樣將公司的管理運營部門設置齊全，其組織構架既要緊湊簡約，又能涵蓋管理職能，避免增加管理環節及管理成本。

　　2 小型房地產公司工程管理部門的定位

　　在大中型房地產公司，工程管理部門的職責更加專業，一般主要承擔公司的技術職能和施工管理職能工作，工作內容具體表現為技術支持和施工現場的協調管理。小型房地產公司的專業部門設置比較少，因而工程管理部門的職責更加龐雜，只要是和技術、工程有關的工作內容都得負責。

　　結合房地產的開發流程，給予小型房地產公司工程管理部門的定位是：項目前期的協助部門、技術事務的管控部門、項目成本的控制部門、施工現場的管理部門。

　　3小型房地產工程管理部門定位所對應的具體工作內容

　　對應以上小型房地產工程管理部門的定位，其部門的工作內容涉及到項目開發的前前后后，內容龐雜，將其歸攏對應工程管理部門的定位后主要有：

　　3.1 作為項目前期協調部門的工作內容

　　在項目前期協調階段，工程管理部門要配合前期部門考察地塊，參與項目的投資可行性分析。其主要職責是對地塊的規劃進行了解和評估;對項目的工程投資成本進行測算;根據地塊周邊及地塊本身情況對施工現場部署提出評估;對策劃部門的項目策劃方案進行技術論證和施工成本測算，配合項目定位。

　　3.2作為技術事務管控部門的工作內容

　　項目技術方面的把控及協調工作是工程管理部門一項主要職責，其工作貫穿項目開發的全過程。工作內容主要有：

　　對項目所有的技術文件進行審核，包括由于報審報批期間項目手續的技術文件，如項目的總體規劃方案、初步設計方案、施工圖方案及人防、消防、交通、園林、節能、環評等項目的分項技術方案;包括施工期間的技術文件，如工程施工組織設計及具體的專項施工方案等。同時還要對項目設計、招投標過程及施工組織設計中涉及的新工藝、新材料進行技術論證，決定是否使用。

　　工程管理部門還要向政府部門報送有關資料，辦理工程類的報審報批手續，包括與項目規劃有關的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，確保項目施工的開工許可證。以及項目使用的設備設施(如電梯)的報審報批工作。

　　同時工程管理部門還要在技術方面配合與公司進行技術性質合作單位的工作，如設計單位、勘查單位、測量單位等。

　　3.3作為項目成本控制部門的工作內容

　　在房地產行業競爭加劇的背景下，大部分房地產公司都會設專門的成本控制部門。但小型的房地產公司會將成本控制的職責分配至財務部門或工程部門。依據成本控制具體工作內容的偏重，將其配置到工程部門更加恰切。這些工作主要有：

　　設計階段的成本控制，包括依據市場需求和成本控制目標從規劃方案到施工圖紙對建筑成本進行估算和控制;對室內外主要建筑材料的規格和品牌的選用進行成本管控。同時根據施工圖紙分解和編制詳細的預算，為成本控制和招投標提供參考。

　　項目實施階段，包括招投標、設備材料采購過程中的成本控制和施工過程中的成本控制。在施工過程中要依據分項工程的成本控制目標，進行施工過程的成本控制。通過分析實際發生的成本數據，不斷修正管控指標。最終完成成本控制工作。

　　3.4作為施工現場管理部門主要工作

　　施工現場管理主要是一些具體的工作，主要包括管理職能和協調職能。

　　管理職能方面的工作包括：根據項目建設的實際情況,編制并實施完成工程計劃，審查施工單位報送的施工組織設計;對工程的質量、進度、安全和文明施工進行管理，保證工程按質，按時完成;按照設計或合同中的規定對乙方采購的材料和設備進行驗看，并按時、按質、按量地組織甲供材料設備到場;參加監理單位組織的各階段分項工程的驗收及工程竣工驗收;及時審核變更單，并按規定程序依據合同及時簽證與歸檔;處理重大質量事故、責任事故和安全事故;整理有關工程治療、圖紙并做好歸檔工作

　　協調職能方面的工作包括，開工前期協調土地的三通一平、水電進場，竣工后期的市政管網接口等;協調對接政府各部門的檢查工作;協調參與施工的設計單位、監理單位、分標段施工單位、分項工程施工單位、材料供應商等工程合作單位;協調處理項目周邊單位、人員的關系，確保工程不間斷實施。

　　4結束語

　　對小型房地產公司工程管理部門的定位分析，是為了適應房地產行業競爭的新形勢。在不增加管理部門、節約管理成本的前期下，形成簡潔高效的組織構架和科學的管理流程，使房地產公司的管理規范、成本降低，增強企業競爭力和市場生存能力。

　　參考文獻：

　　[1] 劉列勵著.《房地產建筑工程項目管理》， 中國建筑工業出版社2011年8月版

　　[2] 余源鵬著.《房地產項目可行性研究實操一本通》，機械工業出版社2008年版

　　[3] 中國房產信息集團，克而瑞(中國)信息技術有限公司 編著.《地產項目建設制度工具》，中國財富出版社2011年1月版