[摘要]商業地產作為房地產市場的重要組成部分，是北京加快建設世界城市的先導力量，是集聚高端要素資源、彰顯首都經濟特征的重要承載，是在調結構、轉方式背景下政府需著力培育的、能夠穩定首都經濟的新增長點。研究商業地產問題，短期對于緩解經濟持續下行風險、長期對于夯實世界城市建設基礎都具有十分重要的意義。本文在對數據進行系統整理的基礎上，歸納出近年來本市商業地產發展的四個規律性特點、“四少四多”的階段性問題，并提出“三個一”的政策建議。

　　[關鍵詞]北京 商業地產 現狀、問題、對策建議

　　中圖分類號：F722.1 文獻標識碼：A 文章編號：

　　[Abstract] Commercial real estate as the real estate market is an important part of Beijing to speed up the construction of the urban world leading power, is gathering high-end factor resources, reveal the capital of the economic features of an important bearing, is in the structure, and turn to the government should be under the background of way of cultivating to stabilize the economy, the capital of new growth point. Commercial real estate research, short-term relief for continued economic downside risks for the world, and long-term laying the urban construction foundation all has the very vital significance. In this paper the data system on the basis of finishing summarizes in recent years the city commercial real estate development regularity of the four characteristics and puts forward" three "policy suggestions.

　　[Key Words] Beijing, commercial real estate, situation, problems, countermeasures

　　[正文]

　　一、近年來本市商業地產運行的主要規律性特點

　　近年來，伴隨首都城市功能和產業結構的不斷提升，本市商業地產取得較快發展，歸納起來主要呈現“四個規律性特點”：

　　(一)從貢獻度看，商業地產對經濟總量的貢獻穩步提升

　　投資方面，2010年全市商業地產完成投資595.4億元，在房地產投資總量中占比為20.5%,比2004年提高1.3個百分點。商業地產對房地產投資增長的貢獻率達到40.5%，高于2004年29%的貢獻率11.5個百分點。與增加值核算密切相關的商品房銷售面積方面，2010年全市商業地產銷售面積為350.2萬平米，在商品房銷售面積總量中占比為21.4%,比2004年提高15.2個百分點。

　　(二)從市場運行看，商業地產以奧運前后為界分為兩個發展階段

　　2004-2007年，平穩增長階段。伴隨首都服務經濟、總部經濟蓬勃發展，同時在奧運會等大型活動的帶動下，我市商業地產規模逐年提升。

　　2008年至今，深度調整階段。在宏觀經濟形勢和調控政策雙重影響下，商業地產供需雙方深度博弈，市場出現較大波動，但總體呈下行趨勢。

　　2008年，全球金融危機爆發并進一步惡化，世界經濟進入衰退期，國際高端品牌及外資機構紛紛延緩擴張計劃，商業地產供需雙雙下降，銷售情況出現大幅下滑。2009年，隨著國家擴內需政策實施力度的不斷加大以及國內外經濟形勢的逐步好轉，加之前幾年市場供應持續放量，房地產市場銷售大幅回升，呈現供銷兩旺局面。

　　(三)從價格走勢看，商業地產價格持續上漲，但需求剛性的特點決定其相比住宅價格漲勢平穩

　　近年特別是2004年以來，全市商品房價格加速上漲，2008年出現了一定調整，但仍在高位運行，2009年延續上漲態勢，但漲幅下滑。其中，商業地產價格走勢相比住宅地產表現平穩。

　　(四)從區域布局看，商業地產建設呈現出由城市中心向外拓展的趨勢

　　2010年，首都功能拓展區、城市發展新區商業地產投資占全市商業地產投資總量的比重分別為62.8%和25.1%，這一比例同比2006年分別提高4.3個和19.5個百分點;而首都功能核心區商業地產投資占比為9.4%，同比2006年減少25.5個百分點。

　　二、本市商業地產發展中存在的主要問題

　　雖然近年來商業地產取得了較快發展，但整體發展水平仍然偏低，結構性、布局性問題仍較為突出，概括起來主要體現“四少四多”：

　　(一)貢獻少、差距多：從整體發展水平看，商業地產對于經濟總量的貢獻不足，與全球主要世界城市相比也還有很大差距

　　與住宅相比，其無論在投資總量還是銷售面積中的占比仍然較低，對經濟增長的支撐作用相對較弱，目前本市房地產建設仍處于主要依靠住宅拉動的階段。

　　(二)高端少，空置多：從市場存量看，商業地產存在供需不對接造成的結構性失衡問題，主要表現為空置面積居高不下，高端市場供不應求

　　近年來，我市商業地產空置面積居高不下問題一直較為突出，上漲速度明顯快于住宅地產，其中商服用房空置情況更為嚴重，年度空置面積遠大于銷售面積。一方面，市場存在大量的空置面積，規模甚至超過年度銷售面積，另一方面2010年以來市場成交量卻持續下滑，一個主要原因就是供需沒有形成有效對接，能夠滿足市場需求的有效供給不足，特別是高端商業地產供不應求問題突出。

　　(三)郊區少、低端多：從區域布局看，郊區新城商業地產特別是高端商業地產供應仍不足以支撐未來發展需求

　　近年來，郊區新城商業地產雖然取得了較快發展，但從規模上看與未來發展的實際需求還存在較大差距。

　　(四)融資渠道少，發展品質問題多：商業地產開發面臨較大資金壓力，導致開發運營品質有所下降

　　商業地產建設資金需求量大、回收期長，對開發企業資本實力要求較高。目前我國商業地產開發對信貸資金的依賴度高達70%以上，而對于國際通用的房地產信托、私募基金、保險資金等直接融資手段運用不足。

　　三、政策建議

　　結合商業地產發展規律及當前存在的主要問題，建議當前推進商業地產發展應主要把握“三個一”的政策重點：

　　(一)用好一批調控手段

　　一是切實加強統籌規劃。適應我市產業發展導向和區域功能定位，盡快制定出臺一個完整、系統、與市場需求相一致的商業地產發展規劃。

　　二是切實發揮土地調控功能。要研究通過適當的規劃調整，在重點產業功能區增加商業用地指標，積極拓寬商業地產發展空間;要優先商業地塊儲備開發，加快上市進程;要通過發布區域產業規劃、嚴控開發商資質、嚴審土地開發方案、提高開發企業自持商業物業比例等手段，積極吸引實力強、品質高、有特色的開發企業入市，加快中高端商鋪寫字樓建設，提高土地利用效率和市場準入門檻，提升品牌特色和物業品質。

　　三是切實拓寬融資渠道，有效防范融資風險。協調銀行機構，積極爭取利率下浮、降低首付比例等信貸優惠政策;借鑒國際先進經驗，探索設立商業地產發展基金;穩妥擴大企業債券、私募債等直接融資規模，推進房地產信托投資基金試點工作，加強與保險資金深度合作，多途徑、多模式平衡建設資金需求;針對當前民間借貸利率普遍上升問題，加大對民間融資渠道的監查力度，引導企業加強風險內控和資金管理能力，高度關注并積極防范融資風險。

　　(二)優先推進一批重點區域建設

　　一是積極發展郊區新城商業地產。圍繞郊區新城重點產業功能區和大規模人口聚集區，接軌國際水平高標準配套商務樓宇和商業設施，加快建設郊區區域性商業中心，豐富連鎖商貿業態，并為未來發展預留空間，有效承接產業、人口和城市功能轉移。

　　二是借力舊城改造促進老商業街區復興。舊城老商業街區是建設具有老北京特色商業地產的重要資源。受制于空間資源有限，城市中心區商業地產開發建設的重點應在于大力挖掘提升存量商業資源，而不應是一味的追求增量拓展。應在古都風貌保護的大原則下，借力舊城改造機遇，充分挖掘整合舊城商業資源，復原特色建筑和民俗景觀，促進商業和文化融合發展，打造能夠彰顯首都獨特文化內涵的商業名片。

　　三是加快重點高端商務功能區建設。加快推進 CBD東擴、金融街擴區、麗澤金融商務區、通州高端商務服務區、未來科技城等高端商務功能區建設，進一步完善產業園區的基礎設施條件和商業服務體系，積極吸引高端要素集聚，為商業地產發展創造良好的區域環境。

　　(三)營造一個良好的產業發展環境

　　一是搭建信息交流平臺。一方面政府應及時公布區域功能定位、產業發展規劃、地塊開發情況等信息，便于企業找準市場定位;另一方面，應為開發企業提供招商信息發布平臺，促進供需雙方有效對接。

　　二是大力推進綜合性商業地產發展。運用規劃引導、項目審批、土地供應等手段，大力推進集購物、休閑、餐飲、辦公和酒店等多種功能于一體的“城市綜合體”項目建設，帶動業態和資源聚集，實現多種功能優勢互補，發揮產業規模效應，努力提升區域商圈和開發項目的附加值和競爭力。

　　三是打造完善產業鏈條。注重商業地產建筑設計院、營銷策劃公司、中介辦理公司等上下游產業鏈的培育，規范引導企業合理經營，扶持重點企業做大作強，發揮引領帶動作用，促進行業整體水平快速提升。