財務管理是企業(yè)的生存命脈，財務管理不好企業(yè)的資金流動和項目運作就會出現(xiàn)各種各樣的問題。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬高利潤行業(yè)，但是無序的財務管理也市房產(chǎn)行業(yè)陷入了僵局。本文是一篇優(yōu)秀的財務管理范文，大家可以參考。

　　【摘要】隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，并在社會經(jīng)濟牛產(chǎn)中占有越來越重要的地位。豐厚的利潤吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的參與，樓市行情一度上揚。為了抑制高額房價，我國政府出臺一系列宏觀調(diào)控政策以調(diào)整我國房地產(chǎn)行業(yè)。在這種背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理如何適應市場經(jīng)濟需要，在激烈的市場競爭中尋求立足點與發(fā)展之路，己成其為廣泛探索的重大問題。文章分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理存在的主要問題,并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的措施。

　　【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè),財務管理探討

　　一、引言

　　房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：

　　(一)開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務重

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長;最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應的資金籌集任務十分繁重。

　　(二)開發(fā)風險大，投資決策分析責任重，要求高

　　房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

　　(三)開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜

　　雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)承接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

　　目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理還處于基礎階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：

　　(一)財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。

　　(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

　　(三)融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

　　(四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。

　　(五)審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

　　(六)公司治理結構不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

　　四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理效率的建議

　　針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務風險，提高企業(yè)財務管理水平提供參考。

　　第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

　　(一)加強資本結構的控制

　　雖然財務杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務風險太大，導致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金，l/3銀行貸款，1/3預售資金的資本權益結構比較安全合理。

　　(二)投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求

　　企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預測房地產(chǎn)市場的需求狀況。

　　(三)完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系

　　首先，是要完善內(nèi)部審計機構的設置。房地產(chǎn)行業(yè)財務管理活動的高風險性特點決定了其設置內(nèi)部審計機構的必要性。在企業(yè)建立一種制衡機制，把內(nèi)部審計與財務控制有機地結合起來，將使企業(yè)的風險管理更加有效。在業(yè)務處理上也有較強的權威性，能很好地完成內(nèi)部審計對內(nèi)部控制的監(jiān)督。其次，是要對內(nèi)部控制實施強制審計。對于房地產(chǎn)公司來說，我國應對其內(nèi)部控制實施強制審計。將內(nèi)部控制審計作為一種過關性審計，要求公司必須接受，在年度審計中還必須繼續(xù)接受內(nèi)部控制審計。