摘要：隨著城市的飛速發(fā)展，許多城市房子的價(jià)格也是水漲船高，達(dá)到了寸土寸金的地步，同時(shí)讓越來(lái)越多的人關(guān)注房屋的面積、關(guān)注房產(chǎn)測(cè)量，國(guó)家出臺(tái)及不斷完善的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范以及各地根據(jù)自己自身特點(diǎn)制定的房產(chǎn)測(cè)量細(xì)則使得房產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，并在推動(dòng)城市的迅速發(fā)展起著重要的作用。

　　關(guān)鍵詞：有關(guān)城市規(guī)劃的論文,房產(chǎn)測(cè)量,房屋建筑面積,測(cè)量技術(shù)

　　1 房產(chǎn)測(cè)量的目的

　　房產(chǎn)測(cè)量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和依據(jù)。房屋是人民生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表述，必須經(jīng)過房地產(chǎn)測(cè)量，所以房地產(chǎn)測(cè)量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，準(zhǔn)確而完整的房地產(chǎn)測(cè)繪成果是審查確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是發(fā)展房地產(chǎn)

　　業(yè)，進(jìn)行城市建設(shè)和管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。

　　2 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)

　　房屋銷售面積計(jì)算比較復(fù)雜，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算，用地面積測(cè)算是指以秋為單位的封閉地塊面積測(cè)算。

　　房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測(cè)量技術(shù)主要有：

　　1)運(yùn)用實(shí)地量距法進(jìn)行面積測(cè)算。規(guī)則圖形，可根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積;不規(guī)則圖形，將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。

　　2)運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算。在商品房銷售過程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義。

　　3)GPS 技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用。GPS 技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)，GPS 技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用，房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以GIS 的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化。

　　3 房屋建筑面積的相關(guān)規(guī)定

　　根據(jù)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上具備以下普遍性的條件：1)應(yīng)具有上蓋;2)應(yīng)有圍護(hù)物;3)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物;4)層高在2.20m 或2.20m 以上;5)可作為人民生產(chǎn)或生活場(chǎng)所。

　　3.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

　　3.1.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

　　3.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m 以上部位計(jì)算建筑面積。

　　3.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m 以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.4 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

　　3.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)的屋頂高度在2.20m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.6 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.8 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.9 房屋間永久性的封閉架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.10 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m 以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.11 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.13 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m 以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　3.1.15 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

　　3.2 計(jì)算一般建筑面積的范圍

　　3.2.1 與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　3.2.2 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　3.2.3 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　3.2.4 無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

　　3.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　3.3 不計(jì)算建筑面積的范圍

　　3.3.1 層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m 的地下室和半地下室。

　　3.3.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚等。

　　3.3.3 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

　　3.3.4 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

　　3.3.5 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

　　3.3.6 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

　　3.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　3.3.8 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

　　3.3.9 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　　3.3.10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

　　4 房產(chǎn)測(cè)量對(duì)于城市發(fā)展的重要性

　　房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量的全過程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量通過房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算來(lái)獲取房產(chǎn)位置、面積及用途等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所

　　有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。歸納起來(lái)有以下三個(gè)方面的作用：

　　4.1 法律方面的作用。房地產(chǎn)測(cè)量為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，確認(rèn)以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效力。

　　4.2 財(cái)政經(jīng)濟(jì)方面的作用。房地產(chǎn)測(cè)量成果包括房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、利用現(xiàn)狀等資料，是為進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估、征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押以及保險(xiǎn)服務(wù)等方面提供數(shù)據(jù)和成果。

　　4.3 社會(huì)服務(wù)方面的作用。GB/17986.1~17986.2-2000《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》系列標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)對(duì)象，著重點(diǎn)和主要目標(biāo)是滿足產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理的需求，以及房地產(chǎn)其他管理方面的需求，但是隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行程和發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，房地產(chǎn)測(cè)繪的服務(wù)將面向全社會(huì)，它不僅為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而且也可為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、市政工程、公共事業(yè)、環(huán)保、綠化、治安、消防、文教衛(wèi)生、水利、交通、財(cái)政稅收、金融、保險(xiǎn)、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃?xì)夤��?yīng)等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。這是

　　保證信息共享、避免重復(fù)測(cè)繪，重復(fù)投入的重要措施。

　　參考文獻(xiàn)

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