摘要：房地產(chǎn)中介是當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中買(mǎi)房、賣(mài)房、租房的媒介，在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。研究我國(guó)房地產(chǎn)中介組織運(yùn)營(yíng)與管理模式有助于認(rèn)清目前房地產(chǎn)中介組織運(yùn)營(yíng)方式，存在的主要問(wèn)題，尋找適合中國(guó)特點(diǎn)的房地產(chǎn)中介組織運(yùn)營(yíng)與管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介組織健康、穩(wěn)定向前發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介,運(yùn)營(yíng),管理模式

　　房地產(chǎn)中介業(yè)是由房地產(chǎn)行業(yè)衍生出來(lái)為其提供生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的多元化服務(wù)行業(yè)，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)中介業(yè)主要從事二手房地產(chǎn)咨詢(xún)、估價(jià)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，以及為房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和交易提供各種中介服務(wù)，并收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)中介組織的興起與發(fā)展

　　我國(guó)房地產(chǎn)中介是隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而興起和發(fā)展起來(lái)的，其發(fā)展過(guò)程可以分為萌芽階段(1988-1995)，起步階段(1996-1999)，高速發(fā)展階段(2000-2008)，行業(yè)洗牌與平衡發(fā)展階段(2009至今)。時(shí)至今日，房地產(chǎn)中介組織顯示出勃勃生機(jī)，其服務(wù)內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，除了房屋買(mǎi)賣(mài)，還包括房屋租賃，提供免費(fèi)看房、咨詢(xún)服務(wù)等，其服務(wù)手段也在不斷創(chuàng)新，服務(wù)形式也更趨人性化，“一站式”服務(wù)即提供房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)、交易辦理、按揭貸款、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)辦理等一條龍服務(wù)已經(jīng)相對(duì)成熟，基于MLS系統(tǒng)的房地產(chǎn)中介組織信息管理模式已初步建立。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口急劇增加，大量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)日益成熟，房地產(chǎn)中介業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

　　二、房地產(chǎn)中介組織運(yùn)營(yíng)模式、特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)

　　目前.國(guó)內(nèi)數(shù)以千計(jì)的房地產(chǎn)中介組織大致可以分為三種經(jīng)營(yíng)模式：

　　一是市場(chǎng)化程度很低的單店經(jīng)營(yíng)模式。即房地產(chǎn)中介企業(yè)只有一個(gè)中介門(mén)店，門(mén)店即企業(yè)。其特點(diǎn)是公司資金實(shí)力有限、店面較小、低成本運(yùn)作、一般在自身業(yè)務(wù)比較熟悉的區(qū)域?yàn)榭蛻?hù)提供服務(wù)。由于規(guī)模小、人員雜、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、經(jīng)營(yíng)混亂，常常發(fā)生違規(guī)行為，甚至欺詐行為，目前在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)比較少，但中西部地區(qū)及中小城市仍然具有普遍性。

　　二是直營(yíng)連鎖運(yùn)營(yíng)模式。采取直營(yíng)連鎖模式運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)中介企業(yè)，其下屬連鎖店鋪均由總部全資或控股開(kāi)設(shè)，營(yíng)收均屬總部，經(jīng)營(yíng)者由總部直接任命，門(mén)店重要經(jīng)營(yíng)決策都由公司層面做出，對(duì)各連鎖門(mén)店業(yè)務(wù)流程由公司管理中心實(shí)施集約化統(tǒng)一管理，各連鎖店從業(yè)人員培訓(xùn)、客戶(hù)資料保管也全在公司層面進(jìn)行。其優(yōu)點(diǎn)是所有權(quán)和管理權(quán)相對(duì)集中，對(duì)下屬各連鎖門(mén)店管理效率高，控制力強(qiáng)，具有一定的品牌效應(yīng)溢價(jià)。但也存在投資大，對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性和應(yīng)變能力差，風(fēng)險(xiǎn)比較高的問(wèn)題。

　　三是特許加盟連鎖運(yùn)營(yíng)模式。即特許經(jīng)營(yíng)，是目前被廣泛運(yùn)用的連鎖形式。表現(xiàn)為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)實(shí)體通過(guò)合同規(guī)定，主品牌中介企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的商品、服務(wù)及營(yíng)業(yè)系統(tǒng)，授予中介加盟店在規(guī)定區(qū)域內(nèi)經(jīng)銷(xiāo)權(quán)，加盟店交納一定的使用費(fèi)并承擔(dān)規(guī)定的義務(wù)的一種運(yùn)營(yíng)模式。其優(yōu)點(diǎn)是在保證總部向分店輸出管理模式做到協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時(shí)，能利用較低成本，迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高銷(xiāo)售額和利潤(rùn)，品牌效應(yīng)溢價(jià)明顯。缺點(diǎn)就是連鎖店之間整體性差，對(duì)分店渠道控制力不如直營(yíng)連鎖，協(xié)調(diào)直營(yíng)店和加盟店的管理與服務(wù)水平上難度比較大。

　　房地產(chǎn)中介組織中以上三種運(yùn)營(yíng)模式都客觀(guān)存在，從數(shù)量上看中西部及一些中小城市，單店模式仍然是市場(chǎng)重要力量，也將在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)存在。從規(guī)模與品牌發(fā)展來(lái)看，直營(yíng)連鎖與特許加盟連鎖運(yùn)營(yíng)在東部發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)相對(duì)成熟，并向中西部、及中小城市擴(kuò)展。放大時(shí)間跨度來(lái)看，從單店模式到直營(yíng)連鎖再到特許加盟連鎖是我國(guó)房地產(chǎn)中介組織運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展的主線(xiàn)，隨著房地產(chǎn)業(yè)寒冬的進(jìn)一步加深，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)中介行業(yè)將加速洗牌重組，特許加盟連鎖運(yùn)營(yíng)模式將成為我國(guó)房地產(chǎn)中介組織運(yùn)營(yíng)模式未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)中介組織管理模式現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及對(duì)策措施

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)中介組織管理模式主要采取政府監(jiān)管、行業(yè)自律與社會(huì)監(jiān)督三位一體的監(jiān)管框架模式。對(duì)房地產(chǎn)中介組織管理有助于規(guī)范房地產(chǎn)中介活動(dòng)，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)活動(dòng)中所涉及的各類(lèi)當(dāng)事人之間關(guān)系，保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)中介業(yè)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義和作用。

　　(一)目前房地產(chǎn)中介組織管理存在的主要問(wèn)題

　　一是房地產(chǎn)中介行業(yè)在金融危機(jī)背景下發(fā)展放緩，部分企業(yè)遭遇生存危機(jī)。雖然社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介的需求在逐步增加，但由于金融危機(jī)與國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，房地產(chǎn)中介行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，生存危機(jī)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)中介發(fā)展速度下降，行業(yè)洗牌加劇。

　　二是不法行為猖獗，經(jīng)營(yíng)失信，社會(huì)認(rèn)可度低。由于目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)中介組織資質(zhì)管理與監(jiān)督尚不健全，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用執(zhí)業(yè)之便，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)無(wú)原則高估，騙取銀行貸款，扣留、騙取看房押金，以加劇信息不對(duì)稱(chēng)為手段，壓低賣(mài)價(jià)、抬高買(mǎi)價(jià)，從中獲取非法所得等現(xiàn)象嚴(yán)重，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)信任度極低。

　　三是企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)入市門(mén)檻低，準(zhǔn)入條件不嚴(yán)格，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大多規(guī)模較小，絕大多數(shù)尚未形成自己的品牌并缺乏長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)意識(shí)，業(yè)務(wù)種類(lèi)單一，經(jīng)營(yíng)范圍狹窄。比較明顯的問(wèn)題是在金融危機(jī)后時(shí)代，宏觀(guān)調(diào)控加大背景下大量房地產(chǎn)中介企業(yè)出現(xiàn)倒閉，給社會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題與不穩(wěn)定因素。

　　四是從業(yè)人員良莠不齊，整體素質(zhì)不高。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范，上崗人員無(wú)相關(guān)工作的經(jīng)歷和執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，不具備從業(yè)房地產(chǎn)中介專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)際能力。此外受社會(huì)環(huán)境和行業(yè)風(fēng)氣等不良因素影響，許多從業(yè)人員降低職業(yè)操守，使用各種手段招攬、蒙騙、欺詐客戶(hù)，引發(fā)了大量的糾紛和訴訟，給房地產(chǎn)中介形象造成很大破壞。

　　(二)促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策措施

　　一是強(qiáng)化監(jiān)管。重點(diǎn)規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入制度與房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理制度。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員與資金，取得權(quán)威部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書(shū)。同時(shí)嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)中介企業(yè)與中介行為，加快建立、健全行業(yè)退出機(jī)制，強(qiáng)化全行業(yè)監(jiān)管力度。

　　二是敦促和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介組織加強(qiáng)行業(yè)自律。重點(diǎn)建立包括經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資信評(píng)價(jià)指標(biāo)、執(zhí)業(yè)規(guī)則、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理與顧客投訴管理等一系列自律性管理制度在內(nèi)的行業(yè)規(guī)則體系。盡快建立、健全以經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理為核心的行業(yè)自律管理約束機(jī)制。

　　三是大力提倡誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)企業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，提高社會(huì)認(rèn)可度。重點(diǎn)加強(qiáng)誠(chéng)實(shí)守信核心理念在房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中的作用，推動(dòng)重合同、守信譽(yù)、踐承諾、創(chuàng)品牌活動(dòng)在中介經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)中的滲透力度。政府相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)及消費(fèi)者協(xié)會(huì)等都要從各自職能出發(fā)，通過(guò)采取評(píng)選“星級(jí)誠(chéng)信中介企業(yè)”活動(dòng)、建立企業(yè)信用檔案、完善企業(yè)動(dòng)態(tài)考核和信息披露制度等多種措施，培育企業(yè)優(yōu)勝劣汰的有效機(jī)制，創(chuàng)造有利于企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和條件，有效提升社會(huì)信任度與認(rèn)可度。

　　四是加強(qiáng)培訓(xùn)、管理和考核，全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)。要從制定完善從業(yè)人員資格認(rèn)證制度入手，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，扎實(shí)搞好基礎(chǔ)培訓(xùn)與教育工作，不斷提高中介機(jī)構(gòu)與從業(yè)人員素質(zhì)，為行業(yè)健康發(fā)展提供有力的人才支撐。

　　四、結(jié)　語(yǔ)：

　　盡管我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，但與國(guó)外百年發(fā)展歷史相比，還屬于新興行業(yè)市場(chǎng)，需要政府、協(xié)會(huì)及各方參與者的共同努力來(lái)營(yíng)造良好的房地產(chǎn)中介組織發(fā)展環(huán)境，探索更好的符合中國(guó)國(guó)情及盈利模式的中介企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)中介組織健康和諧發(fā)展。

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