摘要：為了貫徹廣州市政府和海珠區(qū)政府的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、整合中交四航局下屬企業(yè)、優(yōu)化城市空間，中交集團(tuán)南方總部基地規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。本文從中交集團(tuán)建設(shè)用地的開發(fā)分析入手，探討其發(fā)展思路及模式，指導(dǎo)地塊開發(fā)建設(shè)。

　　關(guān)鍵詞：總部基地  綜合開發(fā)  綠色生態(tài)

　　前言：中交集團(tuán)南方總部基地的發(fā)展用地東、南兩面臨珠江，與洛溪島相望，自然資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。在本次概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們首先就其項(xiàng)目定位對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)分析，從綜合開發(fā)和業(yè)態(tài)組合入手，借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀建設(shè)成果的經(jīng)驗(yàn)，確定項(xiàng)目功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，力爭將其建設(shè)成為綠色生態(tài)、充滿活力的濱水綜合性經(jīng)濟(jì)文化區(qū)域。

　　1 項(xiàng)目概況

　　1)項(xiàng)目位置

　　項(xiàng)目用地位于廣州市海珠區(qū)瀝滘，珠江外航道北岸，與洛溪島相望，與廣州市新城市中軸線末端的新客運(yùn)港相連，屬于城市新中軸線規(guī)劃的周邊重點(diǎn)建設(shè)地段。

　　2)項(xiàng)目現(xiàn)狀

　　項(xiàng)目用地現(xiàn)為二類工業(yè)用地,是中交集團(tuán)第四航務(wù)工程局有限公司下屬的企業(yè)預(yù)制廠、機(jī)電公司和船舶公司所在地，基地內(nèi)建筑物為陳舊的造船車間和修理車間，設(shè)備老化，碼頭使用率低，造船、修船對(duì)珠江的水質(zhì)環(huán)境有不利影響。

　　周圍環(huán)境是典型的“城中村”，環(huán)境臟亂，市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共生活配套不完善，道路狹窄。

　　2.項(xiàng)目背景

　　1)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，“退二進(jìn)三”

　　隨著廣州市“南拓、中調(diào)”戰(zhàn)略的推進(jìn)，新城市中軸線由南而北貫穿而過，海珠區(qū)未來將由昔日的老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為宜商宜居中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。目前，廣州市CBD區(qū)域已擴(kuò)大至整個(gè)琶洲島，發(fā)展中的琶洲會(huì)展商務(wù)區(qū)和規(guī)劃中的琶洲中央商務(wù)區(qū)將以廣州國際會(huì)展中心為龍頭，帶動(dòng)以會(huì)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)位于龍頭的上下游企業(yè)的發(fā)展。

　　為實(shí)現(xiàn)上述的發(fā)展戰(zhàn)略，廣州市在幾年前就提出了“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略，即把原來的第一、第二產(chǎn)業(yè)搬離城區(qū)，引進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)。海珠區(qū)是廣州市實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，一大批大中型國有工業(yè)企業(yè)將撤離海珠區(qū)。

　　為貫徹廣州市政府和海珠區(qū)政府的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，中交四航局有限公司已將原預(yù)制廠、船舶公司逐漸遷至廣州的周邊城市，騰出的用地將作為中交集團(tuán)南方總部基地的發(fā)展用地。

　　中交四航局有限公司位于海珠區(qū)前進(jìn)路，下屬企業(yè)分散在廣州市各區(qū)，企業(yè)的發(fā)展受到很大的制約。中交集團(tuán)2007年在香港成功上市后，迫切需要整合在廣州市的企業(yè)，建立以中交四航局有限公司為骨干的中交南方總部基地。項(xiàng)目建成后將形成中交集團(tuán)南方企業(yè)集群，建成一個(gè)高效的管理服務(wù)平臺(tái)，企業(yè)將輻射南中國及東南亞、南亞、中東及非洲地區(qū)。

　　2)優(yōu)化城市新中軸線

　　廣州市新城市中軸線將貫穿海珠區(qū)，以新客運(yùn)港作為終點(diǎn)，而該項(xiàng)目地塊緊鄰新客運(yùn)港西面，屬于廣州市新城市中軸線規(guī)劃的周邊重點(diǎn)建設(shè)地段。作為新中軸線的端點(diǎn)區(qū)域，現(xiàn)狀工業(yè)建筑必須作出改造，以提升該區(qū)域的城市形象。

　　作為城市中軸線的末端建筑，而且該項(xiàng)目用地屬于濱江區(qū)域，應(yīng)從建筑布局、建筑高度、建筑外立面、建筑環(huán)境等多個(gè)方面綜合考慮，優(yōu)化軸線功能及形象，并且將濱水特點(diǎn)作為設(shè)計(jì)的要素之一。

　　3)區(qū)域內(nèi)功能合理化

　　作為廣州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，海珠區(qū)的整體建設(shè)始終保持高速發(fā)展。本項(xiàng)目現(xiàn)狀的工業(yè)用地性質(zhì)將不符合未來區(qū)域功能整體發(fā)展的趨勢(shì)，必須作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整以承接周邊功能性質(zhì)，以到達(dá)區(qū)域功能互補(bǔ)互利的效果。

　　3.項(xiàng)目定位

　　1)總體定位

　　根據(jù)廣州市城市建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)及近遠(yuǎn)期規(guī)劃，隨著 “南拓東移”，海珠區(qū)將建設(shè)成為廣州中心組團(tuán)南部的信息產(chǎn)業(yè)與教育科研基地及商貿(mào)中心。本項(xiàng)目以大型企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)基地定位，對(duì)發(fā)展廣州總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施。

　　2)功能定位

　　該項(xiàng)目將建成為一個(gè)集辦公、科研、制造、培訓(xùn)、產(chǎn)業(yè)、商住于一體的企業(yè)總部集群基地，將實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的交流、信息的共享、資源的優(yōu)化配置，從而形成一個(gè)多元企業(yè)文化融合的新型經(jīng)濟(jì)文化區(qū)，成為商業(yè)思想、商業(yè)文化的集散地。

　　4.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)

　　1)綜合開發(fā)與建設(shè)模式

　　a)綜合開發(fā)理念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，形成以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。

　　b)各功能間的關(guān)系是相互依存和互補(bǔ)的，辦公為酒店提供客源，酒店為辦公提高辦公效率；辦公和酒店又為商業(yè)設(shè)施娛樂實(shí)施提供消費(fèi)者，又由于商業(yè)設(shè)施的完善，為酒店和辦公提供便利，促進(jìn)酒店入住率和辦公的出租率和辦公效率。

　　c)建設(shè)模式：將借鑒國外成熟的business Park（中文直譯為“商務(wù)花園”）理念，低密度、高綠化，注重在辦公區(qū)更多地營造城市生活的元素、營造共同生活的社區(qū)氣氛，建立自己獨(dú)有的人文社區(qū)特色；通過各種業(yè)態(tài)組合（包括寫字樓、公寓、酒店、培訓(xùn)中心和休閑場(chǎng)所）實(shí)現(xiàn)區(qū)域的自給自足，建立可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合性經(jīng)濟(jì)文化區(qū)域。

　　2)產(chǎn)業(yè)組合

　　本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)組合定位：辦公、酒店、公寓、商業(yè)（甲級(jí)寫字樓為核心功能+五星級(jí)酒店公寓+商業(yè)購物廣場(chǎng)）；面積比例約為：73.5%，17.6%，8.9%。

　　l辦公部分：1棟超高層辦公樓（總部大廈）+6棟甲級(jí)辦公樓+科研辦公樓若干，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。

　　l酒店部分：1棟五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店+1棟豪華酒店式公寓

　　l商業(yè)部分：1棟4層作為購物廣場(chǎng)的裙樓（商業(yè)）和1棟4層作為商業(yè)配套的裙樓

　　5.規(guī)劃設(shè)計(jì)原則與目標(biāo)

　　1)優(yōu)化城市軸線，提升區(qū)域形象    《廣州市新城市中軸線(觀光塔至新客運(yùn)港段)控制性規(guī)劃》已出臺(tái)，將對(duì)該區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃整治，本項(xiàng)目用地屬于環(huán)境整治區(qū)段且處于廣州市新城市中軸線末端，必須以“呼應(yīng)城市軸線”作為設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，加快地區(qū)建設(shè)，提升區(qū)域形象。

　　2)貫徹生態(tài)環(huán)保理念，堅(jiān)持可持續(xù)開發(fā)    該項(xiàng)目基地內(nèi)現(xiàn)為陳舊的造船車間和修理車間，對(duì)珠江水質(zhì)造成一定的影響。本著生態(tài)環(huán)保的理念，改變建筑物性質(zhì)，推進(jìn)該區(qū)域的“信息港”策略，才能達(dá)到節(jié)能環(huán)保的目的，實(shí)現(xiàn)污水零排放�；�地兩面臨珠江，在規(guī)劃建設(shè)的同時(shí)要考慮可持續(xù)開發(fā)濱江區(qū)域，與市民共享濱水資源。

　　3)整合城市空間，營造活力場(chǎng)所

　　項(xiàng)目現(xiàn)狀用地布局臟亂，不利于塑造良好的城市形象。通過項(xiàng)目建設(shè)，充分保護(hù)利用自然資源，將珠江引入城市，更將城市空間融入珠江，為市民提供良好的濱江活動(dòng)場(chǎng)所，

　　6.概念規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　1)規(guī)劃布局    規(guī)劃主要按功能分為四個(gè)區(qū)域：產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、培訓(xùn)交流區(qū)、中交南方總部辦公區(qū)和生態(tài)綠化區(qū)；通過三大空間通廊將幾大區(qū)域緊密結(jié)合，充分發(fā)揮企業(yè)總部的功能優(yōu)勢(shì)，有利于科技、研發(fā)資源，進(jìn)一步促進(jìn)高級(jí)人才的培育和聚集，同時(shí)起到擴(kuò)大企業(yè)的研發(fā)規(guī)模和創(chuàng)新能力的作用。

　　2)道路交通    本規(guī)劃外圍是市政道路振興大道路，設(shè)有兩個(gè)車行出入口，車行道貫穿各個(gè)分區(qū)，可便捷到達(dá)各個(gè)建筑。高層建筑皆設(shè)有環(huán)形消防通道，滿足消防規(guī)范要求。    本規(guī)劃建筑皆為外向型，分別擁有各自的人行出入口。規(guī)劃中從人性角度出發(fā)，結(jié)合景觀綠地，設(shè)置有大片人行區(qū)域。

　　3)景觀綠化

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)在尊重基地自然特征的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)建筑、道路與自然環(huán)境共生，通過東南向的景觀通廊將珠江與規(guī)劃建筑營造的城市空間整合起來，形成一個(gè)整體景觀生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，完善規(guī)劃用地與周邊地區(qū)的景觀體系。

　　建筑布局配合規(guī)劃原則，建筑皆以45度扭轉(zhuǎn)，延長觀景面長度；錯(cuò)落布局，形成通透的空間效果，生態(tài)通廊貫穿其中，形成良好的景觀環(huán)境。中部建筑首層架空，結(jié)合主要人行出入口、親水平臺(tái)等，形成南北向景觀主軸。

　　4)濱水控制導(dǎo)則按性質(zhì)對(duì)濱水綠化區(qū)進(jìn)行分段規(guī)劃控制：

　　l生態(tài)保育岸線:擬保留修整現(xiàn)有生態(tài)綠化環(huán)境,加以維護(hù)保養(yǎng),基本不作人工開發(fā)。

　　l娛樂游賞岸線:適當(dāng)開發(fā)各種親水活動(dòng)空間。

　　l休閑景觀岸線:以規(guī)劃濱江休閑帶為核心,點(diǎn)狀布置少量環(huán)境小品。

　　7、結(jié)語

　　項(xiàng)目用地是一個(gè)頗具魅力的城市濱水地段，通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理，通過投資建設(shè)者、規(guī)劃設(shè)計(jì)者、決策者及管理者共同努力，隨著的中交集團(tuán)南方總部基地開發(fā)建設(shè)，開放的城市空間、優(yōu)美的環(huán)境面貌、嶄新的生活方式將逐步展現(xiàn)在廣州市民面前。