伴隨房地產市場的不斷推進，住宅物業(yè)相關維修資金就是房屋的后期保障，這和業(yè)主的自身利益還是密切相關的，因此對于專項維修資金的風險分析和管理還是非常重要的。在這個前提下，只有深度認識到住宅物業(yè)專業(yè)維修資金隱含的風險，理論結合實踐，才能夠發(fā)現(xiàn)主體單位在維修資金管理中的不足，采用現(xiàn)代管理形式，尋找面向住宅物業(yè)維修資金的風險和管理之中的問題，提出了風險防范和現(xiàn)代信息化資金管理模式。

　　關鍵詞：住宅物業(yè),維修資金,風險消減,管理模式

　　1引言

　　目前全國住宅專項維修資金已經超過6000億，龐大的資金量需要信息系統(tǒng)來加強管理水平，但各地的住宅專項維修資金管理信息系統(tǒng)由于建設不規(guī)范，沒有統(tǒng)一的標準，建設質量殘次不齊，無法適應經濟快速發(fā)展需要，針對此種情況，住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《2013年工程建設標準規(guī)范制定修訂計劃》的通知，經過三年的優(yōu)化修訂，于2016年年底正式發(fā)布，至此我國的住宅專項維修資金的信息化終于有了國家的行業(yè)標準，行標的頒布為我市房地產與物業(yè)管理的互聯(lián)網+、網格化與全國大數(shù)據(jù)應用的信息化奠定了行業(yè)基礎，極大的加快我國的住宅專項維修資金信息化的發(fā)展步伐。

　　自《住宅專項維修資金管理辦法》發(fā)布之后，各地的管理部門均在該辦法的框架內，因地制宜，著手制訂地域性的政策和法規(guī)。即便如此，物業(yè)專項維修資金在管理上，還是存在一些風險問題，有待解決。盡管這十幾年來，我國對該資金的管理研究的投入在不斷加大，研究也在不停地深入，政府也意識到了對物業(yè)專項維修資金進行風險管理有著不可替代的重要性，可總體而言，當前的研究仍存在兩個方面的問題，一方面是理論分析水平針對性不高，缺少宏觀的架構，另一方面，在實踐方面也缺乏應用分析。可以說，對于此項資金的風險管理研究與應用，國內仍處于起步階段。我國從上世紀八十年代才開始進入風險管理的研究領域，目前大部分研究停留在理論層面，缺乏實際操作性，相關法律法規(guī)也相對滯后。在國外，大部分維修資金的主體單位不是政府，而是交由第三方進行完全市場化操作。

　　住宅物業(yè)專項維修資金在現(xiàn)有的管理模式下，在收繳、管理和使用過程中，有可能發(fā)生資金被不法侵占、挪用、維修資金管理體缺乏專業(yè)能力等情況。因此，對住宅物業(yè)專項維修資金進行風險管理研究，可以在理論上對實務進行指導，提高資金的風險應對能力，力使資金的安全性和使用率都達到更高的層次。因此，有必要提出此問題，并對其進行更加深入地研究，使住宅物業(yè)專項維修資金相關的管理實踐更加完備。

　　2目前存在的風險與管理弊端分析

　　2.1維修資金繳存風險與管理問題

　　我國住宅物業(yè)專項維修資金被繳納時，普遍存在“代收”情況，這種做法易產生風險。目前，由開發(fā)商、物業(yè)公司等單位向業(yè)主直接收取物業(yè)專項維修資金的例子不在少數(shù)，而部分居心不良的單位可能會利用此項權利貪污挪用資金，或者在向住宅物業(yè)專項維修資金的管理部門確認指定的銀行歸集賬號之前，利用收繳與歸集的時間之差，對此項資金進行完全地支配。

　　歸集過程中產生的風險體現(xiàn)在兩個方面：一是由于利益的糾葛，開發(fā)商和業(yè)主在博弈時，可能會存在不交、少交或拖延等情況，影響到資金的歸集;另一方面，由于各項手續(xù)的繁雜，政府主管部門的工作人員辦理資金交存工作時，未認真履行工作職責，出現(xiàn)了疏忽和遺漏，造成了資金的錯誤交存，甚至漏存的情況。另外，巨大的利益誘惑可能使得某些政府管理部門不惜鋌而走險，違規(guī)進行高風險的投資，這樣就對資金的增值收益產生了風險，倘若投資失敗，勢必造成資金損失或者流失。

　　2.2維修資金的支出風險與管理問題

　　按當前的法律規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，可自行管理住宅物業(yè)專項維修資金，但資金的使用方案卻是由物業(yè)管理單位制定的。一方面，業(yè)主對物業(yè)單位的所提出的方案不一定認可，業(yè)主普遍擔心物業(yè)單位會在使用資金的過程中，利用信息不對等的優(yōu)勢侵吞資金。資金不足是業(yè)主在保修期內難以啟用物業(yè)專項維修資金的一個主要問題，這個問題在早期的小區(qū)中尤為突出。目前多數(shù)共用部位的設施設備均需要進行維護和更新，資金不足無疑讓失修的共用部位的設施設備維護雪上加霜。同樣，在產權人數(shù)達到一定規(guī)模時，要對共用部位的設施設備進行維護更新，均會遇到溝通上的困難，大幅提高了開展續(xù)交工作的成本。

　　2.3維修資金的監(jiān)管風險與管理問題

　　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺�有權人決策、政府監(jiān)督的原則，但是存在業(yè)主人數(shù)眾多，自治水平低，監(jiān)管不到位等等問題，住宅專項維修資金的主管部門監(jiān)管風險，主要來自于審計監(jiān)督力量的不足，尚無法定的監(jiān)管部門，也無成熟、完備的監(jiān)管工作機制和廉政風險防控機制等等。由此可見，由于住宅物業(yè)專項資金量大，涉及的面十分廣泛，僅靠政府部門來對此進行監(jiān)管，難度非常大。

　　3風險防控方法

　　3.1風險應對規(guī)劃

　　風險應對規(guī)劃過程旨在根據(jù)風險定性分析和風險定量分析的結果，指定風險負責人，并制定風險應對措施和策略。風險應對措施，不但包括風險預防措施，同時也包括針對項目風險發(fā)生以后的項目應急措施。在規(guī)劃完項目風險應對過程以后，還要回頭調整風險管理計劃，因為以前對風險的規(guī)劃也許不夠全面或合理。風險應對規(guī)劃過程的成果，要錄入并更新風險登記表。

　　有不少內容都需要錄入到風險登記表里，主要包括：風險應對方法及具體的應急措施;采用風險應對措施所必要的費用和時間成本;風險負責人，即負責監(jiān)視控制某具體風險，并實施具體應急措施的負責人;風險誘因，即某個風險發(fā)生之前，所出現(xiàn)的癥狀或信號;對應嚴重風險的緊急方案;對應嚴重風險的備用方案;次生風險，即對某個風險采取相應措施后產生的新風險;殘余風險，即采取了相應措施后，仍舊還存在的風險。

　　總體而言，針對住宅物業(yè)專項維修資金的風險威脅，通常有四種應對策略：規(guī)避，指在通過消除風險產生的原因來避免風險;減輕，指設法減小風險發(fā)生的概率，或減輕風險發(fā)生的后果;轉移，以某種的代價，將風險發(fā)生后的責任和后果，轉移到第三方的手里;接受，即不主動進行風險管理。在具體的項目管理中，針對不同的項目風險，可以采取不同的風險應對措施，對于風險的減輕、轉移和接受這三個策略，既可以單獨采用，又可以組合使用。對于輕微的風險，一般可以采取接受這個策略，但不能對其完全忽略，還要密切監(jiān)控，以防止輕微的風險轉變成嚴重的風險。

　　3.2風險控制

　　住宅物業(yè)專項維修資金風險控制的過程旨在跟蹤已識別的風險，監(jiān)控殘余風險，識別新興的風險，實施已制訂的風險應對計劃，并評估正在進行的風險管理工作的成效。風險控制過程的主要工作內容包括：監(jiān)測風險誘因，察看是否出現(xiàn)了某種風險預警信號;跟蹤已經識別的風險，檢查這些風險狀況是否出現(xiàn)了變化;實行風險對應方案，嚴格施行風險對應計劃;監(jiān)視殘余風險，監(jiān)測次生風險，識別新興風險;評估已實行的風險管理過程的有效性，評價風險管理規(guī)劃的成效;與項目的主要干系人溝通風險情況;在必要的時候提出糾正措施和預防措施的變更請求，便于制訂新的應對方案;收集整理風險資料，把更新的內容錄入風險登記表。風險控制過程所需要的工具和方法包括風險審計、風險再評估、績效測量、偏差分析、趨勢分析和會議等。

　　4構建信息化管理體系

　　系統(tǒng)以維修資金管理的全生命周期為主線，對維修資金管理過程中的建賬、交存、使用、增值、收益、核算、滅失等過程進行串聯(lián)，實現(xiàn)各業(yè)務間的數(shù)據(jù)共享，以法律法規(guī)、管理辦法、業(yè)務規(guī)范為依據(jù)，充分整合現(xiàn)有資源，建立事前預警、事中控制、事后追責的全方位監(jiān)管體系，利用實時風險預警，實現(xiàn)差異化管理，促進維修資金監(jiān)管效能提升，減少維修資金使用過程中質量和安全問題。通過維修資金管理過程的監(jiān)管，利用預警干預手段對業(yè)務過程進行動態(tài)管理。同時通過數(shù)據(jù)分析中心利用大數(shù)據(jù)分析技術對全過程數(shù)據(jù)進行分析匯總，形成指數(shù)指標、趨勢預測、行業(yè)模式等分析主題，為法律法規(guī)、政策制度的再次修改和完善提供決策依據(jù)。最終實現(xiàn)良性發(fā)展的、生態(tài)化的信息系統(tǒng)。為了達到最佳的監(jiān)督管理效果，建立的信息化管理體系應含9項重要組成要素：

　　(1)專項維修資金基礎數(shù)據(jù)庫。專項維修資金基礎數(shù)據(jù)庫是整個系統(tǒng)的基礎，主要用于存儲專線維修資金的基礎數(shù)據(jù)。

　　(2)基礎數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)。基礎數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)的目標是實現(xiàn)對房屋數(shù)據(jù)、業(yè)主數(shù)據(jù)、共用部位及共用設施設備數(shù)據(jù)、相關機構數(shù)據(jù)以及支撐數(shù)據(jù)的采集維護功能。

　　(3)資金交存管理子系統(tǒng)。資金交存管理子系統(tǒng)建設依據(jù)住宅專項維修資金管理相關法律法規(guī)及政策規(guī)定，滿足各交存主體在規(guī)定交存時點，按核定的金額進行交款，可實現(xiàn)住宅專項維修資金補建、續(xù)籌、補交等功能以及相關票據(jù)管理。

　　(4)資金使用管理子系統(tǒng)。資金使用管理子系統(tǒng)是使用類型、維修經費來源等要素設計使用流程及資金撥付程序。

　　(5)增值收益管理子系統(tǒng)。它是按照住宅專項維修資金管理規(guī)定，對住宅專項維修資金增值運作進行管理，并對不同來源的收益進行管理和分配。

　　(6)資金核算管理子系統(tǒng)。資金核算管理子系統(tǒng)主要為住宅專項維修資金繳存、支用(退款)、沖銷、銷戶等業(yè)務進行記賬等功能。

　　(7)統(tǒng)計分析與報表子系統(tǒng)。根據(jù)社會和管理部門對住宅專項維修資金數(shù)據(jù)統(tǒng)計的要求進行統(tǒng)計分析并生成報表。

　　(8)預警監(jiān)管子系統(tǒng)。從“業(yè)務過程”、“資金到位”、“資金安全”、“資金利用率”、“業(yè)務效率”等方面進行風險預警，應能按預警層級對相應預警信息進行處理。

　　(9)公共服務子系統(tǒng)。包括信息發(fā)布平臺及業(yè)務工作平臺。信息發(fā)布平臺發(fā)布住宅專項維修資金政策法規(guī)、行業(yè)動態(tài)、業(yè)務指南、公示公告、政策咨詢、資金使用等信息;業(yè)務工作平臺供業(yè)主委員會、物業(yè)公司及業(yè)主進行業(yè)務申報、處置、信息數(shù)據(jù)上傳、業(yè)務單據(jù)生成等。

　　5結論

　　本文圍繞我國住宅物業(yè)專項維修資金管理中的風險問題進行了較為深入的分析，分別從資金的繳存、支出和監(jiān)管三方面探討了可能存在的風險和管理問題，針對這些問題，繼而提出了風險應對規(guī)劃、風險控制等辦法，并對面向物業(yè)專項維修資金管理的信息化管理標準體系的建設內容做了一定的闡述。本文提出的觀點和方法已經應用于福建寧德財經學校的住宅物業(yè)專項維修資金管理中，但由于不同類型的主體單位在物業(yè)專項維修資金管理存在一定的差異性，因此，管理主體單位應充分自身的特點，辯證選擇性采用相關的資金管理措施或方法，以使物業(yè)專項維修資金發(fā)揮最大效用，保障資金使用安全。

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