摘 要：企業(yè)的物業(yè)管理也是企業(yè)運(yùn)營的一部分，現(xiàn)如今很多物業(yè)企業(yè)也在隨著房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展而在發(fā)展著，那么如何建立一 套完整的物業(yè)管理體系對這些物業(yè)公司尤為重要，在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中，誰的體系更加完善，那么誰就可以在商戰(zhàn)中能過夠獲得更 大的優(yōu)勢。 這是一項(xiàng)重要的準(zhǔn)則，所以本文對物業(yè)管理企業(yè)的制度以及體系進(jìn)行分析，找到其中不足的地方，并且加以判斷，找到合適的 解決辦法，提出合理的建議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理體系;出現(xiàn)的問題;解決方案

　　1 引 言

　　1.1 指導(dǎo)原則

　　按照“集中注意，管理屬地”的原則，建立和完善“街道辦事處負(fù)面” 責(zé)任，落實(shí)社區(qū)居委會(huì)，住房管理部門監(jiān)督，有關(guān)部門合作，物業(yè)管理企 業(yè)自律，加快市場化運(yùn)作步伐，業(yè)主充分自制，加強(qiáng)監(jiān)管和物業(yè)管理模式 的管理。

　　1.2 明確政府與相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　　政府及有關(guān)部門作為行政主體，市場準(zhǔn)入物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)征收 監(jiān)督指導(dǎo)收費(fèi)，制定有關(guān)法律法規(guī)，選舉業(yè)主委員會(huì)，予以監(jiān)督和指導(dǎo)。 在法律體系框架內(nèi)對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行行政管理。物業(yè)管理公司是物業(yè) 管理的商業(yè)實(shí)體。

　　在有關(guān)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)下，我們將根據(jù)物業(yè)管理合 同充分利用市場規(guī)則，努力提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，加強(qiáng)管理，為業(yè)主提供科學(xué)， 規(guī)范，合理和人性化的服務(wù)。作為物業(yè)的擁有人，業(yè)主在支付相應(yīng)費(fèi)用的前提下享有物業(yè)管理公司提供的服務(wù)。該物業(yè)屬于所有業(yè)主。每個(gè)行業(yè) 主要有公共道德和公眾心。它不能因?yàn)閭�(gè)人利益而影響所有者的利益。 只有在政府和有關(guān)部門的有效監(jiān)督下，物業(yè)公司才能擁有松散的生活土 壤。物業(yè)公司能否做大做強(qiáng)，自身團(tuán)隊(duì)建設(shè)是決定性因素，業(yè)主的綜合素 質(zhì)對物業(yè)管理的順利進(jìn)行具有重要意義。

　　2 物業(yè)管理中存在的一些問題

　　2.1 業(yè)主委員會(huì)的成立

　　業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的橋梁。如何依法建立業(yè) 務(wù)，主要委員會(huì)與物業(yè)管理的科學(xué)和規(guī)范性質(zhì)有關(guān)。業(yè)主非常感興趣建 立一個(gè)合格的業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)的所有者可能來自各行各業(yè)和各行各 業(yè)。如何在不熟悉和不熟悉的業(yè)主群體中選擇合適的業(yè)主代表是一件非 常困難的事情。無論是選舉村委會(huì)，都與建立嚴(yán)格的選舉方法有關(guān)，這與 每個(gè)業(yè)主委員會(huì)的出現(xiàn)有關(guān)。這與每個(gè)所有者委員會(huì)是否可以發(fā)揮橋梁作用有關(guān)。

　　從根本原因，那些別有用心的人被從業(yè)主委員會(huì)中消除，在日 常管理中，人身傷害是由物業(yè)管理造成的。業(yè)主委員會(huì)成員首先應(yīng)該熱 心公益事業(yè)，有公信力和信譽(yù)，并希望有能力，懂法律，敢于進(jìn)入業(yè)主委 員會(huì)的業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)的每個(gè)成員都可以代表大多數(shù)業(yè)主的意愿，使 業(yè)主委員會(huì)真正成為業(yè)主和管理公司之間的橋梁，而不是破壞橋梁和危 險(xiǎn)的橋梁。

　　2.2 物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量

　　物業(yè)服務(wù)本身符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)施同等服務(wù)和物有所值服務(wù)。 但是，在當(dāng)前的物業(yè)管理行業(yè)中，服務(wù)是等價(jià)還是增值的定義是不同的。 原因如下：第一參考標(biāo)準(zhǔn)不同，小縣城標(biāo)準(zhǔn)指大城市不具有可比性。每個(gè) 細(xì)胞的差異，所有者的隨機(jī)比較引起了很多矛盾。第二是缺乏科學(xué)和標(biāo) 準(zhǔn)化的評估機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評估和物業(yè)服務(wù)評級只停留在紙面 上，業(yè)主有不同意見，相關(guān)部門無能為力。沒有第三方物業(yè)服務(wù)評級監(jiān)管 的參與，對物業(yè)服務(wù)水平的評估非常值得懷疑。

　　2.3 公共收費(fèi)

　　一戶一米計(jì)量進(jìn)入家庭，終端費(fèi)用從根本原因中消除，并且進(jìn)行加 價(jià)。實(shí)際上，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，存在以下問題：淤區(qū)分公共份額的能源消 耗和業(yè)主的能源消耗是一個(gè)巨大的項(xiàng)目。必須在施工的初始階段實(shí)施單 獨(dú)的計(jì)費(fèi)和分割計(jì)量。必須嚴(yán)格界定公共開支的劃分。于管道電力不能 公平使用，供熱裝置安裝熱量表不能通過儀表實(shí)現(xiàn)，熱量表的安裝只是 一種形式。

　　如果加熱比率小于 80豫，則沒有供熱，并且懷疑它是強(qiáng)的。供 水，供熱和供電都屬于公司性質(zhì)，但它們具有政府職能。消費(fèi)者無法在同 一市場經(jīng)濟(jì)框架內(nèi)運(yùn)營。作為一個(gè)房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)業(yè)主是一個(gè)真正 脆弱的群體。盂特殊維護(hù)費(fèi)不包含在酒店服務(wù)中。電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)中明 確包括電梯特殊維護(hù)。消防專用維護(hù)，高壓線特殊維護(hù)保險(xiǎn)費(fèi)等都是業(yè) 主的收費(fèi)員的名字。物業(yè)公司不堪重負(fù)，希望有關(guān)職能部門能及時(shí)確定 各項(xiàng)費(fèi)用的性質(zhì)，以及收支流量。

　　2.4 物業(yè)管理公司的狀況和待決決議

　　物業(yè)管理公司與政府下屬的政府有關(guān)。相關(guān)職能部門按規(guī)定辦事是 可以理解的。現(xiàn)實(shí)的所有方面都不盡如人意。淤對于業(yè)主的惡意行為，物 業(yè)公司無所事事。所有者只強(qiáng)調(diào)自己的權(quán)利而忽略了自己的義務(wù)。這是 對缺乏社會(huì)道德的真實(shí)寫照。于關(guān)于收費(fèi)困難的問題。物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)很 難，低稅率是物業(yè)服務(wù)公司缺乏耐力的根源。

　　物業(yè)管理公司缺乏有效手 段的主要原因。盂關(guān)于投訴。有關(guān)部門經(jīng)常收到業(yè)主的投訴，有很多投訴 很常見。財(cái)產(chǎn)公司不能解決它。有關(guān)部門能否制訂合理，有效及可操作的 政策及規(guī)例，物業(yè)公司均對此充滿期待。一些上訴是某個(gè)所有者是個(gè)人 利益的惡意投訴，相關(guān)部門經(jīng)常在沒有任何證據(jù)的情況下進(jìn)行調(diào)查和調(diào) 查。調(diào)查誤解和盲點(diǎn)，物業(yè)管理者應(yīng)該如何處理惡意投訴?

　　3 制度的確立

　　為進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理，解決管理中存在的一些問題，本文從矩陣 管理及專業(yè)化管理量方面對管理制度及其結(jié)構(gòu)進(jìn)行建立，形成切實(shí)可行 的管理方式。

　　3.1 矩陣管理介紹

　　選擇使用矩陣管理：物業(yè)公司主要由其直屬地產(chǎn)公司來管理控制， 集團(tuán)中內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理部門的主要作用就對業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理。 一般情況下，如果企業(yè)自身多所具備的規(guī)模比較大，那么整個(gè)企業(yè) 為了拓展其業(yè)務(wù)，通常會(huì)選擇設(shè)立一些分子公司，在不同區(qū)域進(jìn)行市場 拓展，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

　　在區(qū)域公司內(nèi)部會(huì)專門的設(shè)立物業(yè)管理部 門，以此來履行總公司的物業(yè)管理職能。當(dāng)前發(fā)展階段中有很多房地產(chǎn) 公司選擇使用矩形管理模式來強(qiáng)化管理。 優(yōu)勢之處：因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目所涉及到工作范圍比較廣，是一種綜合 性要求比較高的項(xiàng)目，為了提高項(xiàng)目管理效率和質(zhì)量，那么就需要結(jié)合 項(xiàng)目實(shí)際情況，對其內(nèi)部資源進(jìn)行統(tǒng)籌管理，提高物業(yè)資源的利用效率。

　　不足之處：從整體視角上來看，物業(yè)系統(tǒng)運(yùn)行效率并不是很高，并且 系統(tǒng)性相對比較弱，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施情況不容樂觀。尤其是在對項(xiàng)目 房產(chǎn)公司進(jìn)行管理的過程中，并沒有針對整個(gè)系統(tǒng)，而是單獨(dú)把物業(yè)項(xiàng) 目獨(dú)立出來進(jìn)行管理，這就會(huì)導(dǎo)致很多物業(yè)公司之間沒有構(gòu)建良好的溝 通交流機(jī)制，信息共享利用效率比較低，專業(yè)素質(zhì)存在很大的差距，使得物業(yè)資源利用效率不高，對物業(yè)行業(yè)新規(guī)的實(shí)施管理帶來負(fù)面影響。除 此之外，因?yàn)槭艿胶芏嗖淮_定因素的影響，從而導(dǎo)致物業(yè)公司實(shí)際經(jīng)濟(jì) 績效和預(yù)期效果存在很大差距。

　　3.2 專業(yè)化管理介紹

　　選擇使用專業(yè)化管理：物業(yè)系統(tǒng)專業(yè)化直線管理對于規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn) 化管理是非常有利的。尤其在對新政策和要求實(shí)施過程中，其貫徹能力 相對比較強(qiáng)，系統(tǒng)執(zhí)行目標(biāo)比較容易實(shí)現(xiàn)。通過專業(yè)化管理可以很好的 協(xié)調(diào)分配總分公司的資源，把其作為一個(gè)整體來制定行之有效的發(fā)展戰(zhàn) 略，對于促進(jìn)企業(yè)長久持續(xù)發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。

　　與此同時(shí)，專業(yè)化管理可以把物業(yè)系統(tǒng)中的資源進(jìn)行優(yōu)化整合，并 且在此基礎(chǔ)之上為房地產(chǎn)系統(tǒng)的運(yùn)行提供有力支持，以此來最大限度的 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。 除此之外，專業(yè)化直線管理在資源優(yōu)化配置上有著非常明顯的優(yōu) 勢，并且可以實(shí)現(xiàn)對技術(shù)、服務(wù)的巧妙組合運(yùn)用，以此來有效控制成本， 提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　能夠確保企業(yè)在運(yùn)營過程中各個(gè)方面都可以有效 保持平衡，形成一個(gè)有機(jī)整體。 很多企業(yè)在日常運(yùn)營過程中都使用到了專業(yè)化直線管理結(jié)構(gòu)，其優(yōu) 勢相對比較突出，但是這種管理方式也存在缺陷和不足，例如說，使用這 種管理模式使得物業(yè)公司和房地產(chǎn)公司的關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變，兩者的關(guān)系 變得更加密切，如果不能夠有效處理好兩者之間的關(guān)系，那么就會(huì)使得 整個(gè)系統(tǒng)難以正常運(yùn)行。

　　4 結(jié) 語

　　通過分析企業(yè)具體運(yùn)行狀況，并且結(jié)合國家實(shí)行的制度政策，針對 性制定科學(xué)合理的物業(yè)會(huì)計(jì)核算和管理制度，財(cái)務(wù)內(nèi)部管理主要包括 《現(xiàn)金及銀行依據(jù)晉城市財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，使公司財(cái)務(wù)管理納入“法制 化、公開化、透明化”。需要對物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢 查，如果發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，確保管費(fèi)用收支不會(huì)發(fā)生較大的差 異。

　　同時(shí)，在收費(fèi)管理上，各項(xiàng)目嚴(yán)格按合同約定或政府指導(dǎo)價(jià)征收各類 費(fèi)用，收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，使業(yè)主明明白白消費(fèi)。經(jīng)過多年的努力，天鴻 展物業(yè)的誠信服務(wù)，價(jià)格透明思想已深入廣大業(yè)主心中，得到了業(yè)主的 稱譽(yù)與支持，在行業(yè)中就可以樹立良好的企業(yè)形象。

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　　物業(yè)方向論文投稿刊物：《現(xiàn)代物業(yè)新建設(shè)》雜志是全國廣大建設(shè)、建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)專業(yè)教育工作者、專業(yè)同學(xué)、專業(yè)從業(yè)人員相互交流、展示學(xué)術(shù)研究成果的專業(yè)期刊，為建設(shè)建筑專業(yè)人士提供最具參考價(jià)值的豐富資訊和獨(dú)特觀點(diǎn)。優(yōu)先刊登相關(guān)國家自然科學(xué)基金、科技部和教育部相關(guān)科學(xué)技術(shù)研究、省部級以及各級地方政府、科研院所科技基金、各高校課題資金資助項(xiàng)目論文。