摘要：控制性詳細規劃在我國的城市規劃體系中發揮著日益重要的作用。美國區劃的經驗表明，在控制性詳細規劃編制中應重視運用經濟方法進行理性分析，通過對經濟利益的控制來體現整體性原則。容積率是土地使用強度控制指標中最為核心的內容，本文試圖以經濟分析作為確定容積率的主要途徑，并通過傳統計算方法予以修正，達到保證土地合理開發，維護政府、開發商、居民各方面利益的目的。

　　關鍵詞： 經濟職稱論文發表,核心期刊論文發表,容積率,經濟分析

　　“容積率”的概念和由來已有較多的論述，不必詳談，為本文展開的方便，首先從城市規劃師工作角度，以本人的理解總結其主要性質，即容積率的“雙重性”。由于容積率在規劃設計文件中是以指標形式體現的，因此，其主要意義首先是“定量指標”。對城市規劃方案和成果是做為“技術經濟評價性指標”來使用的，而對城市規劃管理則是“控制性指標”，是“定量”的;其次，由于容積率在規劃編制和管理實施中的重要性，如何確定容積率既涉及與高度控制、建筑間距等其他指標的關系，也涉及規劃結構、布局、形態等實體規劃，容積率的確定又是一項“定性設計”內容。

　　1. 容積率的社會性

　　如果把與人口有關的幾項指標考慮進去，容積率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=(P×Rp)/Sl=Dp×Rp

　　式中：Sc—總建筑面積;Sl—用地總面積。P—總人口;Rp—人均擁有建筑面積;Dp—人口密度。

　　在人口密度一定的情況下，容積率跟人均擁有建筑面積成正比;在人均擁有建筑面積不變的情況下，容積率跟人口密度也成正比。這反映了容積率的社會性。

　　2. 容積率的經濟性

　　在考慮房屋的售價時，容積率可以下公式表達：

　　FAR=Sc/Sl=Pc/(Rc×Sl)

　　式中：Pc—建筑總售價;Rc—單位建筑面積售價。

　　對于某個具體的項目Sl不變，Sc在短期內也不會發生變化，那么從以上公式可以清楚地看出，建筑總售價直接受容積率影響。如果假設其單位造價不變的話，那么容積率的高低就直接體現了開發得益率的高低，反映了土地使用的經濟效益�，F實條件下，由于開發商對超額利潤的追求，使容積率指標存在著不斷提高的趨勢。

　　3. 容積率的環境性

　　把反映環境質量的相關指標進行變換，可引申出下式：

　　FAR= Sc/Sl=(Sb×N)/Sl=Dc×N=(1-Dg-Dp-Ds)×N

　　式中：Sb—建筑占地面積;N—平均層數;Dc—建筑密度;Dg—綠地率;Dp—停車場覆蓋率;Ds—空地比例。

　　N=平均層高/高度

　　這一公式反映了容積度跟建筑密度、平均層數、綠地率、空地比例等方面的關系，在建筑密度不變的條件下，容積率跟建筑層數成正比。同樣，在建筑層數不變的條件下，容積率與建筑密度成正比，而跟綠地率、停車場覆蓋率及人地比例呈反向變化。

　　4. 容積率影響因素分析

　　容積率作為一個城市規劃控制指標，它受城市規劃的影響是顯而易見的，也是最直接的。城市規劃法規與技術規范中對環境容量、建筑間距(日照間距、安全間距等)及開放空間的地塊中所占比例的大小等等(如綠地率)的規定，都會影響容積率的取值。同樣，如果容積率過高，就會導致人口密度增大，交通流量過高，突破城市合理的環境容量，引起環境質量惡化。因而容積率的最高極限也不應該超過城市合理環境容量的限制。此外，建筑高度、體量等方面的限制，也會影響容積率的變化，對土地利用的不同限制，也就造成了不同性質土地的容積率限制的不一樣。

　　5. 經濟分析下的容積率計算(投入產出計算方法)

　　5.1 計算方法

　　為分析方便，各種成本以每平方米用地上投入的費用計算。土地開發成本主要由以下幾個方面構成。

　　(1)城市土地出讓地價P(元/平米)。包括土地出讓基準地價P1。

　　(2)建安成本P4。包括前期工程費、建筑土建費、建筑設備及安裝費、管理費等。開發的房產所選用的結構類型直接導致成本的差異：一般普通6層的多層住宅為磚混結構，其建造費用一般在1000~1200元/m²;而25層左右的高層建筑，一般選用框架—剪立墻結構，造價在1800~2000元/m²左右。

　　(3)基礎設施費P5�；�礎設施費是指供水、供電、供氣、供熱、電訊、有線電視、道路、排污、雨水、河道、環衛、綠化等工程費用。

　　(4)開發費用P6。包括管理費用、銷售費用、財務費用等。

　　累計以上四項，得出房地產公司在用地上的總投入如下：(P1+P4+P5+P6)。

　　房地產開發公司的總產出為：S×FAR×A(S為房地產銷售價格，FAR 為容積率，A為總用地面積)。

　　由于開發總投入×利潤率=總產出-總投入，通過公式變形，最低經濟容積率的計算可采用如下公式：

　　FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S

　　其中P1—土地出讓基準地價;P4—建安成本;P5—基礎設施費;P6—開發費用;

　　R：法定利潤;S：銷售價格。

　　5.2 最低經濟容積率計算

　　土地出讓基準地價居住950/m²(工業480元/m²，商業1124/m²)，建安成本900元/ m²，基礎設施費居住160元/m²(商業服務188/m²，工業68元/m²)，開發費用1000元/ m²。(部分數據參照已建成的香樹灣居住小區)。

　　法定利潤按照沈陽市同等開發建設利潤統計得出，居住用地開發建設基本利潤率為30%。

　　以沈陽市皇姑區北部經濟區為例，參照沈陽市蒲河新城范圍內居住開發用地售價，經濟區居住用地售價暫定為3000元。

　　FAR = (950+900+160+1000)×(1+0.3)/ 3300=1.30

　　針對不同地塊不同條件可得出地塊具體容積率指標，在城市發展的不同時期和不同階段，按照通入產出計算法計算用地開發的容積率指標隨市場變化呈動態變化。

　　6. 其他計算方法

　　6.1形體布局模擬法

　　通過試做形體布局的規劃設計，研究研究出空間布局及容量上大體合適的方案，然后加入社會、經濟等因素的評價，反推成明確的控制指標。

　　針對北部經濟區不同地塊，進行城市設計，進行指標推算。

　　通過對于商住混合區、商業區、濱水景觀居住區、村屯安置區的形體模擬，得出各項指標。

　　6.2經驗歸納統計法

　　根據《城市居住區規劃設計規范》(GB 50180—93)規定居住區住宅凈密度控制指標(%)與住宅建筑面積凈密度控制指標(萬m²/hm²)標準，以規范規定指標為基礎，根據以往舊城改建和新區開發的經驗，總結出北部經濟區經驗指標數據范圍如下：

　　6.3調查分析對比法

　　通過對現狀情況作深入、廣泛的調查，以了解現狀中一些指標的情況和這些指標在不同區位的差別，得出一些可供參考的指標數據，然后與規劃目標進行對比，依據現有的規劃條件和城市發展水平，定出比較合理的控制指標，根據經濟區北側已出讓江南第甲居住區、萬盈小區、香樹灣居住區的情況作為參照。

　　根據以上指標分析如果用地范圍較大，跨越不同道路、街區，其個地塊容積率變化較大，且容積率總指標較小。主要原因分析為各地塊開發呈不同建設形式，且大面積開發要保證綠化、基礎設施等方面的投入，需要考慮提升居住品味、品牌、形象等多方面因素。

　　7. 總結

　　根據沈北新區近年來工業區的規劃和建設情況確定工業用地開發建設容積率范圍在0.8—1.2。以及《沈陽市蒲河新城總體發展規劃》確定用地開發強度標準，中高強度控制在1.2以上、中強度控制在0.8—1.2、中低強度控制在0.4—0.8、低強度控制在0.1—0.3。綜合以上計算方法，通過指標修正，確立北部經濟區用地開發容積率指標范圍如下：

　　居住用地容積率：1.3—2.0

　　商住混合用地容積率：1.8—2.5

　　濱水居住用地容積率：1.3—1.5

　　公建用地容積率：3.0—5.0

　　工業用地容積率：0.8—1.2

　　【參考文獻】：

　　1. 趙守諒、陳婷婷，《在經濟分析的基礎上編制控制性詳細規劃——從美國區劃得到的啟示》，國外城市規劃，2006年

　　2. 吳松濤，《容積率取值及其設計》，低溫建筑技術，2003年

　　3. 趙守諒，《容積率的定量經濟分析方法研究》，2004年

　　4. 賈夢宇、吳松濤、盧軍，《容積率設計研究》，哈爾濱工業大學學報，2004年

　　5. 陳靜、楊曉莉、王麗娜，《對控制性詳細規劃的思考》，2006年

　　6. 于一丁、胡躍平，《控制性詳細規劃控制方法與指標體系研究》，城市規劃，2006年