摘要：建筑容積率是影響開發商經濟利益的重要技術參數，也是衡量居住直來給你的綜合指標之一。如何協調處理住區建設中的經濟效益與環境效益，貫徹土地的可持續使用，同時恰當的提高容積率顯得日益迫切。為了提高土地利用率而提高城市住區的容積率，一成為解決城市人多地少矛盾行之有效的手段之一。

　　關鍵詞：城市住區,設計,容積率,建筑密度

　　引言

　　容積率是指地上房屋總建筑面積與土地凈用地面積的比例,即“容積率=總建筑面積/凈用地面積”。對于當今城市化的快速進程中，出現的城市人口的急劇膨脹，對建筑面積的需求也相應增加，而城市土地資源的不可再生，對土地資源的利用顯得尤其的重要，隨著我國城市人口驟增，土地資源緊缺的矛盾日益加劇，如何利用有限的土地資源解決更多人的居住問題已是城市發展中迫切解決的重要問題。

　　一、影響容積率的因素

　　(一)日照間距

　　住區所處建筑氣候分區及地理緯度所決定的日照間距要求的大小不同，對住區建筑密度與容積率起著制約因素。住宅在單體平面與層高的設計手法與層數的選擇，在整體上都是為了減少住宅日照間距而采用的手段，同時，適宜的住宅間距，應在滿足住宅日照間距的條件下，考慮住宅宅間的衛生視線間距與適宜的空間尺度，以滿足健康、舒適、經濟等要求。

　　(二)人口密度

　　高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

　　(三)安防問題

　　高容積率住宅居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一定要跟上，不僅要加大監控設備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

　　(四)內部規劃問題

　　高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區內的生活環境與品質。樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。

　　二、城市住區與容積率

　　由于我國土地資源的有限性，住宅建設必須走可持續發展的道路，因此，地層高密度及高層高密度都是可供我國住宅建設選擇的方向，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口數量的快速增加，相對可利用的土地資源顯得極為匱乏。

　　(一)城市多、高層住區規劃形態

　　住區的規劃理念與規劃布局結構，直接影響住區的建筑容積率的高低、合理度和住區環境品質的優劣，同時，規劃形態是小區規劃設計的具體表現，其應符合居民生活習俗、行為軌跡和管理制度的規律性和方便性。

　　隨著土地的有償出讓及高層住宅、與地層住宅形式的廣泛采用，住區在提高容積率措施與創造良好住區環境的規劃形態上進行了多方面的探索，出現了“小區——院落”式兩級結構、街區鄰里式布局概念、及高層院落式等布局形態。

　　(二)城市地層住區規劃形態

　　低層高密度的發展無論在新區建設，還是在歷史文化保護區中的舊城改建仍將是主流之一，隨著改革開放與市場經濟的發展，我國居住整體水平得到了普遍的提高，同時由于社會經濟收入階層的分化，形成了對居住形式的多層次的需求。

　　目前我國的住宅郊區化已經成為一種趨勢。在城郊開發由于地價較低，利于提供低密度、低容積率的住區，從而創造舒適的社區居住環境與寬松的室外綠化;同時，適度的低容積率便于降低高層比例，使住宅成本與后期物業管理費用降低，擴大客戶群體。

　　而在城市舊區改造規劃中的底層住區建設中，應充分考慮經濟與環境效益的需求，探索和適應居民社會需求的居住實態，綜合考慮不斷新生的生活因素。另外，要注意對歷史地段風貌的保護，以及傳統鄰里空間場所的考慮，不能片面的追求提高容積率。

　　在探索經濟效益的同時，加強對傳統的繼承，我國北方的四合院，有合理的通風、采光，居民有濃厚的歸屬感，如北京菊兒胡同改造工程在建筑尺度與空間形態上對傳統北京四合院的繼承，新的合院式住宅與原有的四合院住宅和周圍的空間環境相協調。

　　在滿足日照、通風、采光情況下，集約的使用土地，菊兒胡同改造過程中，容積率作為一個很關鍵的指標起著對方案制約的作用。

　　(三)高容積率、集約式用地

　　當前住區建設總的趨勢是住區建設正在轉變為提高建筑密度、更加集約式的土地利用，城市住區建筑容積率整體上呈現提高趨勢。具有集約化的空間設計觀念和效益思想，是從追求平面的效益轉向空間效益上來，提地的復合使用與地下空間的開發利用，不僅是對經濟效益的提升，同時有利于創造良好的室外地面空間環境。對于城市區段的住區，因其地段土地價格較高，且處于人群密集區，可通過提高相應的商業、公建配套設施的建筑面積比例，使其不僅服務于住區，而且服務于城市，進而實行開發商的利潤最大化與土地的合理強度利用。

　　將住宅和公共配套設施集中緊湊布置，并開發地下空間，形成居住生活功能完善，在三維空間上形成集約式的用地模式，其地塊的容積率提高具有顯著的效果。從土地資源的有限性及發展的角度來看，城市用地將日趨緊張，為避免地面空間環境不受破壞，就要合理開發利用地下空間，設置為停車、儲存、設備用房等，其對解決目前日益增加的小汽車和自行車停放、保證地面環境質量具有不可低估的重要作用，可供開發的地下空調潛力極大，除了建筑地下室以外，廣場、運動場、草坪等地下空間均是很好的開發資源，不僅容量大，而且經濟實用。

　　三、住區環境與容積率

　　在市場經濟下，住宅建筑的商品特征明顯突出，開發成本與銷售效益對設計有制約作用，住區建設開發最求的影視綜合效益的最大化，即經濟效益、環境效益和社會效益的統一，而不是單純的經濟效益。

　　重視居住環境，是住宅商品化后的一個普遍趨勢，但是我國人口眾多，土地資源相對不足，不能單靠降低容積率、擴大綠化用地來改善居住環境，而在較高的容積率指標情況下創造良好的居住環境成為我國住宅區規劃設計的重要標志。

　　在城市高密度居住小區設計中，最大矛盾是充分利用土地與保證居住環境質量之間的矛盾，而要獲得良好的居住環境，重要的前提之一就是適當地、合理地把住宅密度及容積率降下來。

　　在不同地區的住宅建設里程中可以看到，開發商往往忽視外部環境的作用，總是希望以密集的建筑來達到對利益的追求，這種盲目通過提高容積率而達到利潤的代價就是住區的外部開放空間不足或品質很差，而住區的環境品質的優劣，直接影響到居民生活品質與住區的經濟效益。在城市住宅建設上，過去長期依靠國家投資，分散建設，其不利于住宅區的配套建設，和社會、經濟以及環境的整體效益的綜合提高。隨著房地產業的發展，綜合開發的模式成為住宅建設的重要模式，并通過對開發對象的規劃設計和基礎設施建設進行一系列的綜合安排和統一管理，轉變粗放、分散的建設方式，協調住宅建設和城市發展的關系，將經濟效益、社會效益和環境效益相聯系起來。

　　結語

　　社會效益、經濟效益與環境效益形成的綜合效益的統一，決定著容積率的合理確定。房地產開發商在確定項目容積率時應確保所有因素已被合理考慮，提高企業容積率決策質量的保障。

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