摘要：為了貫徹廣州市政府和海珠區政府的戰略發展規劃、整合中交四航局下屬企業、優化城市空間，中交集團南方總部基地規劃項目應運而生。本文從中交集團建設用地的開發分析入手，探討其發展思路及模式，指導地塊開發建設。

　　關鍵詞：總部基地  綜合開發  綠色生態

　　前言：中交集團南方總部基地的發展用地東、南兩面臨珠江，與洛溪島相望，自然資源環境優勢明顯。在本次概念規劃設計中，我們首先就其項目定位對地塊進行開發分析，從綜合開發和業態組合入手，借鑒國內外優秀建設成果的經驗，確定項目功能定位及規劃設計理念，力爭將其建設成為綠色生態、充滿活力的濱水綜合性經濟文化區域。

　　1 項目概況

　　1)項目位置

　　項目用地位于廣州市海珠區瀝滘，珠江外航道北岸，與洛溪島相望，與廣州市新城市中軸線末端的新客運港相連，屬于城市新中軸線規劃的周邊重點建設地段。

　　2)項目現狀

　　項目用地現為二類工業用地,是中交集團第四航務工程局有限公司下屬的企業預制廠、機電公司和船舶公司所在地，基地內建筑物為陳舊的造船車間和修理車間，設備老化，碼頭使用率低，造船、修船對珠江的水質環境有不利影響。

　　周圍環境是典型的“城中村”，環境臟亂，市政基礎設施及公共生活配套不完善，道路狹窄。

　　2.項目背景

　　1)產業轉移，“退二進三”

　　隨著廣州市“南拓、中調”戰略的推進，新城市中軸線由南而北貫穿而過，海珠區未來將由昔日的老工業區轉型為宜商宜居中心城區，區位優勢十分突出。目前，廣州市CBD區域已擴大至整個琶洲島，發展中的琶洲會展商務區和規劃中的琶洲中央商務區將以廣州國際會展中心為龍頭，帶動以會展商貿經濟位于龍頭的上下游企業的發展。

　　為實現上述的發展戰略，廣州市在幾年前就提出了“退二進三”戰略，即把原來的第一、第二產業搬離城區，引進第三產業。海珠區是廣州市實施“退二進三”戰略的重點區域，一大批大中型國有工業企業將撤離海珠區。

　　為貫徹廣州市政府和海珠區政府的戰略發展規劃，中交四航局有限公司已將原預制廠、船舶公司逐漸遷至廣州的周邊城市，騰出的用地將作為中交集團南方總部基地的發展用地。

　　中交四航局有限公司位于海珠區前進路，下屬企業分散在廣州市各區，企業的發展受到很大的制約。中交集團2007年在香港成功上市后，迫切需要整合在廣州市的企業，建立以中交四航局有限公司為骨干的中交南方總部基地。項目建成后將形成中交集團南方企業集群，建成一個高效的管理服務平臺，企業將輻射南中國及東南亞、南亞、中東及非洲地區。

　　2)優化城市新中軸線

　　廣州市新城市中軸線將貫穿海珠區，以新客運港作為終點，而該項目地塊緊鄰新客運港西面，屬于廣州市新城市中軸線規劃的周邊重點建設地段。作為新中軸線的端點區域，現狀工業建筑必須作出改造，以提升該區域的城市形象。

　　作為城市中軸線的末端建筑，而且該項目用地屬于濱江區域，應從建筑布局、建筑高度、建筑外立面、建筑環境等多個方面綜合考慮，優化軸線功能及形象，并且將濱水特點作為設計的要素之一。

　　3)區域內功能合理化

　　作為廣州市重點發展區域，海珠區的整體建設始終保持高速發展。本項目現狀的工業用地性質將不符合未來區域功能整體發展的趨勢，必須作出適當的調整以承接周邊功能性質，以到達區域功能互補互利的效果。

　　3.項目定位

　　1)總體定位

　　根據廣州市城市建設的發展目標及近遠期規劃，隨著 “南拓東移”，海珠區將建設成為廣州中心組團南部的信息產業與教育科研基地及商貿中心。本項目以大型企業總部經濟基地定位，對發展廣州總部經濟發展帶來多種經濟效應；優化商務環境，完善城市基礎設施。

　　2)功能定位

　　該項目將建成為一個集辦公、科研、制造、培訓、產業、商住于一體的企業總部集群基地，將實現社區內企業家的交流、信息的共享、資源的優化配置，從而形成一個多元企業文化融合的新型經濟文化區，成為商業思想、商業文化的集散地。

　　4.項目開發建設

　　1)綜合開發與建設模式

　　a)綜合開發理念：將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，形成以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。

　　b)各功能間的關系是相互依存和互補的，辦公為酒店提供客源，酒店為辦公提高辦公效率；辦公和酒店又為商業設施娛樂實施提供消費者，又由于商業設施的完善，為酒店和辦公提供便利，促進酒店入住率和辦公的出租率和辦公效率。

　　c)建設模式：將借鑒國外成熟的business Park（中文直譯為“商務花園”）理念，低密度、高綠化，注重在辦公區更多地營造城市生活的元素、營造共同生活的社區氣氛，建立自己獨有的人文社區特色；通過各種業態組合（包括寫字樓、公寓、酒店、培訓中心和休閑場所）實現區域的自給自足，建立可以提供足夠內部交流空間的綜合性經濟文化區域。

　　2)產業組合

　　本項目的產業組合定位：辦公、酒店、公寓、商業（甲級寫字樓為核心功能+五星級酒店公寓+商業購物廣場）；面積比例約為：73.5%，17.6%，8.9%。

　　l辦公部分：1棟超高層辦公樓（總部大廈）+6棟甲級辦公樓+科研辦公樓若干，在區域形成產業族群。

　　l酒店部分：1棟五星級標準酒店+1棟豪華酒店式公寓

　　l商業部分：1棟4層作為購物廣場的裙樓（商業）和1棟4層作為商業配套的裙樓

　　5.規劃設計原則與目標

　　1)優化城市軸線，提升區域形象    《廣州市新城市中軸線(觀光塔至新客運港段)控制性規劃》已出臺，將對該區域進行規劃整治，本項目用地屬于環境整治區段且處于廣州市新城市中軸線末端，必須以“呼應城市軸線”作為設計的標準，加快地區建設，提升區域形象。

　　2)貫徹生態環保理念，堅持可持續開發    該項目基地內現為陳舊的造船車間和修理車間，對珠江水質造成一定的影響。本著生態環保的理念，改變建筑物性質，推進該區域的“信息港”策略，才能達到節能環保的目的，實現污水零排放。基地兩面臨珠江，在規劃建設的同時要考慮可持續開發濱江區域，與市民共享濱水資源。

　　3)整合城市空間，營造活力場所

　　項目現狀用地布局臟亂，不利于塑造良好的城市形象。通過項目建設，充分保護利用自然資源，將珠江引入城市，更將城市空間融入珠江，為市民提供良好的濱江活動場所，

　　6.概念規劃設計

　　1)規劃布局    規劃主要按功能分為四個區域：產業研發區、培訓交流區、中交南方總部辦公區和生態綠化區；通過三大空間通廊將幾大區域緊密結合，充分發揮企業總部的功能優勢，有利于科技、研發資源，進一步促進高級人才的培育和聚集，同時起到擴大企業的研發規模和創新能力的作用。

　　2)道路交通    本規劃外圍是市政道路振興大道路，設有兩個車行出入口，車行道貫穿各個分區，可便捷到達各個建筑。高層建筑皆設有環形消防通道，滿足消防規范要求。    本規劃建筑皆為外向型，分別擁有各自的人行出入口。規劃中從人性角度出發，結合景觀綠地，設置有大片人行區域。

　　3)景觀綠化

　　規劃設計在尊重基地自然特征的同時，強調建筑、道路與自然環境共生，通過東南向的景觀通廊將珠江與規劃建筑營造的城市空間整合起來，形成一個整體景觀生態網絡，完善規劃用地與周邊地區的景觀體系。

　　建筑布局配合規劃原則，建筑皆以45度扭轉，延長觀景面長度；錯落布局，形成通透的空間效果，生態通廊貫穿其中，形成良好的景觀環境。中部建筑首層架空，結合主要人行出入口、親水平臺等，形成南北向景觀主軸。

　　4)濱水控制導則按性質對濱水綠化區進行分段規劃控制：

　　l生態保育岸線:擬保留修整現有生態綠化環境,加以維護保養,基本不作人工開發。

　　l娛樂游賞岸線:適當開發各種親水活動空間。

　　l休閑景觀岸線:以規劃濱江休閑帶為核心,點狀布置少量環境小品。

　　7、結語

　　項目用地是一個頗具魅力的城市濱水地段，通過科學嚴謹的規劃設計和規劃管理，通過投資建設者、規劃設計者、決策者及管理者共同努力，隨著的中交集團南方總部基地開發建設，開放的城市空間、優美的環境面貌、嶄新的生活方式將逐步展現在廣州市民面前。