摘要：本文簡要介紹了三類用地調查的內容與范圍，并闡述了廢棄地、低效利用地及未利用地的調查流程與調查方法，最后對成果匯總做了簡要說明。

　　關鍵詞：廢棄地;低效利用地;未利用地;3S技術

　　Abstract: this paper briefly introduces three kinds of land survey and the content of scope, and expounds the lands, inefficient utilization and did not use the land to the investigation process and investigation method, and finally the result summary do a brief explanation.

　　Keywords: lands; Inefficient utilization; Did not use the land; 3 S technique

　　中圖分類號：C31 文獻標識碼：A 文章編號：

　　1 前言

　　目前，我國正處于工業化、城鎮化加快推進的重要發展階段，用地需求上升，用地保障剛性約束和土地保障的壓力越來越大。近年來，各地積極開展未利用地綜合開發利用工作，為實現耕地占補平衡、保障經濟社會可持續發展提供了有力支撐。但總體看來，城市廢棄地、低效利用地和未利用地等三類用地的面積較大，資源豐富，開發利用潛力巨大，而此三類用地的資源優勢遠未得到充分發揮。因此，實施三類用地調查，可以緩解城市建設用地供需矛盾，促進經濟社會又快又好發展。

　　運用3S技術可以快速實現對廢棄地、低效利用地和未利用地等三類用地的區位、分布、面積、權屬、利用程度和適宜開發利用方向等情況調查，并將調查成果錄入數據庫，實現動態管理。本文對三類用地調查方法做了簡要探討。

　　2 三類用地調查內容與范圍

　　三類用地主要是指廢棄地，低效利用地和未利用地。

　　廢棄地指已停止使用的建設用地，調查范圍為經依法批準、但因改線、搬遷、災毀等原因廢棄的建設用地，以及未經依法批準但在第二次土地調查中已調成建設用地的采礦用地，主要有：

　　(1) 工礦廢棄地，包括廢棄的工業、采礦、倉儲、鹽田、磚廠等;

　　(2) 廢棄的基礎設施用地，包括廢棄的公路、鐵路、機場、水庫等。

　　低效利用地是指土地利用效率較低的建設用地，調查范圍為經依法批準的建設用地，重點是產業用地，主要有：

　　(1) 容積率低于0.6或建筑系數低于30%的工業用地;

　　(2) 倒閉、破產及停產連續一年以上的企業用地;

　　(3) 空閑的鄉村公共設施及公益事業用地，包括宅基地、鄉村辦公、學校、文體設施等用地。

　　未利用地是指荒山、荒坡、荒灘(沿海灘涂和內陸灘涂)、荒溝、荒草地、鹽堿地、沙地等未利用地。調查范圍為土地利用總體規劃中允許建設區、獨立工礦區、有條件建設區內的未利用地和按土地整治專項規劃中可開發為農用地的未利用地。

　　3 調查流程

　　三類用地的調查可以分為六個步驟，首先是搜集和整理相關數據資料，然后對數據進行預處理得到初始成果，外業再實地調查和測量，對初始成果進行復核;內業在此基礎上進行完善處理，數據成果通過各項檢查后最終形成矢量數據成果、表格數據成果、文字報告成果，并依據這些成果編制利用方案。詳細流程見圖1。

　　圖1 三類用地調查技術流程

　　4 調查方法

　　4.1 資料搜集

　　廢棄地調查可依據2010年底土地變更調查結果，結合建設用地審批情況，確定調查區域，對廢棄地的實際開發利用、下一步利用計劃等情況進行實地調查。

　　低效利用地調查可采取利用城鎮1:500地籍數據庫、土地執法檢查衛片、土地登記檔案、供地檔案或巡查等方法，對低效利用土地范圍進行初步劃定，并最終結合實地調查來查清此類土地的實際開發利用、下一步利用計劃等情況。

　　未利用地調查主要運用第二次土地調查和2010年度變更調查成果，結合全省各級土地利用總體規劃修編工作，綜合確定未利用地調查范圍。重點調查可轉為建設用地的潛力，包括已納入土地利用總體規劃確定的允許建設區、獨立工礦區、有條件建設區范圍內的未利用地規模;對其他未利用地調查可開發為農用地和耕地的潛力。

　　需要收集的資料主要如下：

　　(1) 土地登記檔案

　　(2) 供地檔案

　　(3) 建設用地審批范圍

　　(4) 采礦注銷資料

　　(5) 土地利用總體規劃修編數據成果

　　(6) 土地整治規劃數據成果

　　(7) 開發區名錄

　　(8) 2010年度土地變更調查成果

　　(9) 城鎮1:500地籍數據庫

　　(10) 第二次土地調查數據成果

　　(11) 2010-2011年上半年的土地執法檢查衛片(分辨率為2.5m、5m)

　　(12) 2007-2008年遼寧省第二次土地調查1:10000正射影像圖

　　(13) 相關行業主管部門提供的其他資料

　　4.2 內業預判

　　內業預判主要是對綜合收集的資料，進行詳細分析。廢棄地調查是將收集的資料與土地利用數據庫、影像數據進行落圖分析。如果落圖范圍在土地利用數據庫中是建設用地，則可暫認定該地塊為廢棄地;反之，如果落圖范圍不是建設用地，則該地塊可能已作復墾與掛鉤，認定該地塊不是廢棄地。低效利用地調查則綜合城鎮1:500地籍數據庫、大比例尺地形圖、正射影像圖等數據，進行內業預判，初步劃定低效利用地范圍。未利用地調查主要是根據土地未利用數據庫和土地規劃數據，圈定未利用地的調查范圍。

　　內業預判的成果是形成工作底圖。

　　4.3 實地核查

　　實地核查是根據工作底圖實地逐一核實，對確認的地塊，調查其實際開發利用、規劃用途和近期使用方向等情況，認真填寫調查表。

　　核查時要調查已有資料是否屬實，地塊是否存在經濟利益瓜葛、法律糾紛等，而且一定要聽取原土地權利使用者或相關使用者的意見。

　　低效利用地的實地調查重點選取開發園區、城市建成區、道路兩側經濟帶進行調查。除了要調查低效利用地的地塊范圍，主要工作是要調查清楚該地塊低效成因及下一步利用計劃等情況，可以走訪當地規劃部門和行業主管部門來了解下一步開發利用情況。

　　4.4 成果整理

　　調查小組根據外業實地核實情況，將廢棄地地塊、低效利用地塊以及未利用地塊進行數據處理，完善相關屬性信息，形成矢量數據成果。

　　5 成果匯總

　　成果匯總主要包括矢量數據成果，表格數據成果和文字報告成果。

　　矢量數據成果主要包括廢棄地調查矢量數據、低效利用地調查矢量數據和未利用地調查矢量數據。這些矢量數據需錄入數據庫，實行動態管理。

　　表格數據成果包括廢棄地情況調查表、低效利用地情況調查表和未利用地情況調查表。調查表內容包括區位、面積、權屬、實際開發利用情況等信息。區位、面積、權屬信息可參考土地檔案資料填寫。

　　匯總調查成果形成三類用地調查報告，并進行分析，制定下一步開發利用方案。

　　6 結語

　　三類用地調查能夠快速摸清廢棄地、低效利用地和未利用地的實際存在狀況，并依據土地管理現行法律法規、土地利用總體規劃、城市總體規劃及相關政策規定，擬定三類用地開發利用方案。針對三類用地的不同特點，創新土地管理政策，進一步完善廢棄地、低效利用地和未利用地盤活、挖潛和開發利用政策措施，從而提高土地利用效率，緩解新增建設用地指標不足帶來的用地保障壓力。

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