摘要：隨著幾十年來經濟的高速發展.房地產市場開始進入成熟期。房地產企業要做到成本領先、從日益激烈的市場競爭中突圍而出.本文筆者通過多年房地產開發工作經驗，對房地產項目成本的控制和管理進行探討。

　　關鍵詞：房地產開發;項目成本;控制;

　　Abstract: With the rapid development of economy in decades, the real estate market begins to entered into the mature period. Real estate enterprise to do cost lead, from the increasingly fierce market competition breaks out. This paper, through years of real estate development experience, the real estate project cost control and management is discussed in this paper.

　　Key Words: real estate development; project cost; control

　　中圖分類號：F406.72 文獻標識碼：A 文章編號：

　　成本控制是房地產開發項目管理中十分重要的工作，房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地.取得良好的經濟效益.就必須高度重視成本控制工作。切實提高成本管理水平。

　　一、設計階段的成本控制

　　我們所說的設計指的是項目的整體設計，包括項目開發設計理念、環境設計、決策者對于項目的總體設計思路等，而不僅僅指開發項目的樓體設計。對于房地產開發商來說設計階段的重要性毋庸質疑，從戶型的選擇、到外立面和確定還有與周邊環境的配套等無不顯示出設計的重要性來。一個好的樓盤設計，能夠做到即合理、又美觀、經濟，能夠更好的為了房地產公司的經營服務。但是，設計階段與成本控制的關聯度有多少呢?答案是非常重要，可以說是關鍵階段。如果說決策階段是房地產項目降低成本的指導階段、是成本控制的基礎階段，那么設計階段才是成本控制的關鍵階段。在設計階段加強成本控制的重要性體現在以下幾個方面：

　　1、在設計階段進行項目成本的控制分析可以使項目成本構成更合理，提高資金利用效率。設計階段項目造價的計價形式是編制設計預算，通過設計預算可以了解項目造價的構成，分析資金分配的合理性。并可以利用價值工程理論分析項目各個組成部分功能與成本的匹配程度，調整項目功能與成本使其更趨于合理。

　　2、在設計階段進行工程造價的計價分析可以提高投資控制效率。編制設計概算并進行分析，可以了解項目各組成部分的投資比例。對于投資比例比較大的部分應作為投資控制的重點，這樣可以提高投資控制效率。

　　3、在設計階段控制項目成本會使成本控制工作更主動。在設計階段控制項目造價，可以先按一定的質量標準，開列出項目各部分的計劃支出費用的報表，即成本計劃。在詳細設計制定出來以后，對工程每一部分的估算造價，對照成本計劃中所列的指標進行審核，預先發現差異，主動采取一些控制方法消除差異，使設計更經濟。

　　4、在設計階段控制項目成本能夠使技術與經濟相結合。在設計階段不僅僅光考慮到項目的使用功能和美觀要求，不要總是力求采用比較先進的技術方法實現項目所需功能，而應在設計時充分考慮開發項目的經濟因素。使設計方案較好的體現技術與經濟的結合，真正做到設計的宗旨是“經濟、適用、美觀”。

　　二、招標投標階段的成本控制

　　1、項目招標過程中的成本控制

　　在招標過程中成本控制，業主方應注意與加強以下幾點①招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。②做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。③合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。

　　2、做好合同的簽定工作

　　應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的，如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。

　　三、項目實施階段的成本控制。

　　房地產項目的實施階段主要是指項目的施工階段，在這一階段，由于設計已經完成，項目的范圍、規模、工期、質量等級等已經基本確定，承包商也已經到位。所以對總項目成本的影響不會太大，但是在這一階段項目成本的支出卻占項目的總支出的90%以上，在這一階段如果做不好成本控制工作，會造成成本的浪費直至超出項目計劃和預算。所以在實施階段，項目成本的控制依然十分重要。在項目實施階段，主要做好以下工作：

　　1、項目實施階段成本控制目標的確定

　　項目實施階段成本控制目標的確定要結合工程特點，確定合理的施工程序與進度，科學地選擇施工機械，優化人力資源管理。采用先進的施工技術、方法與手段實現成本控制目標的實現。成本控制目標要考慮資金來源(例如，政府撥款，金融機構貸款，合作單位相關資金，自有資金)的實現方式和時間限制，又要按照施工進度計劃的細化與分解，將資金使用計劃和實際工程進度調整有機地結合起來。施工總進度計劃要求嚴格，涉及面廣，其基本要求是：保證擬建工程項目在規定期限內按時或提前完成，節約施工費用，降低工程成本。總進度計劃成為確定資金使用計劃及成本控制目標，編制資源需要與調度計劃的最為直接的重要依據。

　　2、處理好工程變更。

　　工程變更包括工程量的變更、工程項目的變更(如開發商提出的增加或者刪減原項目內容)、進度計劃的變更、施工條件的變更等。變更表現的形式為設計變更和其它變更兩種，在經濟上表現為成本的變更，會導致實施不能按照成本計劃執行，所以在實施過程中如果必須對設計或工程質量標準及發生其它實質性變更，必須嚴格按照國家的規定和合同約定的程序，由雙方協商解決。

　　3、工程索賠。

　　工程索賠是在工程承包合同履行中，當事人一方由于另一方未履行合同所規定的義務或者出現了應當由對方承擔的風險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。“在實際工作中，“索賠”是雙向的，我國《建設工程施工合同示范文本》中的索賠就是雙向的，既包括承包人向發包人索賠，也包括發包人向承包人的索賠。但是在通常情況下，索賠是指承包人(施工單位)在合同實施過程中，對非自身原因造成的工程延期、費用增加而要求發包人給予補償損失的一種權利要求。由上面的定義可以看出工程索賠能夠很大程度上的影響項目成本的計劃值，所以在項目實施過程中一定要非常重視索賠工作，項目工程索賠產生的原因主要有：發包人即開發商違約;發生了經現場調查無法發現、業主提供的資料中也未曾提到、無法事先預料的自然和社會等不可抗力事件;合同文件規定不嚴謹甚至矛盾，合同中的遺漏或錯誤等合同缺陷;設計變更、施工方法變更、追回或者取消某些工作、合同其它規定的變更等合同變更;項目工程師指令承包人加速施工、進行某項工作、更換材料、采取某些措施等：其他原因。所有以上提到的這些索賠原因都會引起項目成本的上升，在施工前或者施工過程中一定要注意好這些問題，提前采取預防措施。

　　四、竣工階段的成本控制

　　竣工階段的成本控制工作是，做好竣工決算的編制工作，使竣工決算真實反映竣工項目計劃、實際的建設規模、建設工期以及設計和實際的生產能力，反映概算總投資和實際的建設成本，同時還反映了所達到的主要技術經濟指標。通過對這些指標計劃數、概算數與實際數進行對比分析，不僅可以全面掌握建設項目計劃和概算執行情況，而且可以考核建設項目投資效果，為今后制訂新開工項目計劃，降低建設成本，提高投資效果提供必要的資料。

　　五、結束語

　　項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

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