摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了許多新情況、新問題。各類房地產(chǎn)糾紛，特別是產(chǎn)權(quán)登記方面的問題迅速增加，給房地產(chǎn)管理部門的工作帶來了極大壓力。對此，本文針對目前分期付款購房中的所有權(quán)問題和產(chǎn)權(quán)登記中的弄虛作假行為提出一些應(yīng)對措施。

　　關(guān)鍵詞：房屋, 交易, 產(chǎn)權(quán)登記, 房產(chǎn)檔案

　　Abstract: In recent years, with the rapid development of real estate industry, real estate market also appeared a lot of new situation, the new question. All kinds of real estate disputes, especially the problem of property right registration is increasing rapidly, real estate management department to work to bring enormous pressure. To this, in view of present installment purchase ownership of property right registration fraud of the problem and put forward some measures behavior.

　　Key Words: housing, trading, property right registered, house property archives

　　中圖分類號：TU113.5+41 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

　　房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可缺少的基本物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟的重要組成部門。近年來，隨著我國房地產(chǎn)制度改革的深化，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋商品化的實踐，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)育。房地產(chǎn)商為促進銷售，采用各種方式吸引客戶，房屋買賣活動中的法律關(guān)系也日益復(fù)雜。因此，對房屋產(chǎn)權(quán)交易中有關(guān)理論與實務(wù)的探討，有益于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場的法律調(diào)控。

　　一、分期付款購房中的所有權(quán)問題

　　如果從雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的角度具體分析，就不難看出，分期付款的過程，也就是商品房所有權(quán)與其內(nèi)容相分離的過程。財產(chǎn)的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。所有權(quán)人讓出部分權(quán)能的目的是獲取收益、最大限度地發(fā)揮財產(chǎn)的效用，所有權(quán)與其內(nèi)容的分離，也只不過是所有權(quán)人行使權(quán)利的一種方式，并不產(chǎn)生與權(quán)能受讓者共享所有物的關(guān)系。在分期付款購房中，一方面，買方不能一次性支付房屋價款，不能取得房屋所有權(quán)，但當(dāng)買方支付出第一筆價金，又必然要求相應(yīng)的對價;另一方面，賣方既要保留房屋所有權(quán)，又要在所有物完整的意義上交付給買方第一次付款期待的對價。由此形成了買賣雙方關(guān)于房屋所有權(quán)與其內(nèi)容分離的共同利益基礎(chǔ)。買方首期付款后，就可取得對房屋的占有、有限使用和收益的部分處分權(quán)、所有權(quán)的期待權(quán)。賣方雖然已將房屋的占有、部分使用、收益、處分權(quán)能讓與買方，但仍保留著下述權(quán)利:繼續(xù)收取剩余價金;部分限制買方對房屋使用、收益、處分權(quán)能的行使;因合同解除收回房屋。而這些權(quán)利，均為賣方保留房屋所有權(quán)的體現(xiàn)。買方之所以在分期付款的合同義務(wù)履行完畢前不能取得房屋所有權(quán)，還有制度上的原因，即對物權(quán)的變動，我國實行登記要件制度，房屋買賣合同雖已簽訂，甚至標(biāo)的物已交付，其所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須以登記為要件，未經(jīng)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　在分期付款的房屋買賣中，房屋所有權(quán)內(nèi)容的分化過程，亦即所有權(quán)價值化過程，最終目標(biāo)是實現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所有權(quán)人對房屋的現(xiàn)實支配權(quán)演變?yōu)槭杖�價款的價值利益，而房屋的使用價值，以用益權(quán)的形態(tài)，歸屬于買方。從性質(zhì)上看，買方根據(jù)所有權(quán)內(nèi)容分化所取得的權(quán)利，顯屬用益物權(quán)。用益物權(quán)是一種限制物權(quán)，在權(quán)利行使中要受到所有權(quán)的制約。如買方取得房屋所有權(quán)之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改變，且不得將房屋轉(zhuǎn)售、贈與他人或用于設(shè)定擔(dān)保，否則會引致賣方解除合同，收回房屋。作為一項物權(quán)屬性的權(quán)利，用益物權(quán)又有其相對的獨立性，在一定程度上可以抗辯所有權(quán)。如非因買方違約，所有權(quán)人(賣方)無權(quán)收回房屋;合同未經(jīng)解除，賣方將房屋又轉(zhuǎn)讓給第三人，買方可以主張賣方支付違約金、賠償金，或向賣方主張其與第三人之間的房屋買賣合同無效，要求賣方繼續(xù)履行原合同。

　　在此有必要涉及分期付款房屋買賣合同的性質(zhì)問題。即該類合同屬債權(quán)合同還是物權(quán)合同。所謂債權(quán)合同，是指合同效力在于使合同當(dāng)事人承擔(dān)交付標(biāo)的物和支付價金的債務(wù)，并不發(fā)生物權(quán)變動。所謂物權(quán)合同，指以直接發(fā)生物權(quán)變動為目的合同，即合同當(dāng)事人就轉(zhuǎn)移標(biāo)的物和價金所有權(quán)達成一致意見的合同。大多數(shù)分期付款的房屋買賣合同，都設(shè)置有房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條款，合同當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合意，但作為買賣合同，雙方當(dāng)事人也要承擔(dān)交付標(biāo)的物、支付價金的義務(wù)，具有債權(quán)行為特征。由此可見，分期付款的房屋買賣合同是債權(quán)合同與物權(quán)合同的結(jié)合，而且物權(quán)行為是以債權(quán)行為為前提的，并受債權(quán)行為是否成立、是否有效的影響。債權(quán)行為有效成立，應(yīng)當(dāng)發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。那么，第一，買方將房屋轉(zhuǎn)賣，無論第三人屬善意取得還是惡意取得，因買方債務(wù)未完全履行，賣方有權(quán)請求第三人返還房屋。如買方將房屋贈與第三人亦同。第二，如果買方付清價款之前破產(chǎn)，債權(quán)行為便不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，賣方可依所有權(quán)行使別除權(quán)取回房屋。第三，如果買方依約履行義務(wù)，其債權(quán)行為當(dāng)然發(fā)生房屋所有權(quán)變動后果，即使賣方將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，買方仍可主張其對完整意義所有權(quán)的期待權(quán)。

　　二、產(chǎn)權(quán)登記中的弄虛作假行為

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中弄虛作假的現(xiàn)象日益嚴(yán)重，當(dāng)事人往往通過制作和使用假證件(如身份證、結(jié)婚離婚證明、公證書等)、假房屋權(quán)利證書、冒名頂替、隱瞞事實等不法方式騙取房地產(chǎn)登記部門的登記，從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為，凈化房產(chǎn)市場，扭轉(zhuǎn)登記部門被動和尷尬的局面，一方面要和公安、司法等部門聯(lián)合起來共同打擊，更重要的是要在登記中加強管理、規(guī)范流程、嚴(yán)格把關(guān)，并利用現(xiàn)代化技術(shù)和現(xiàn)行的法律法規(guī)捍衛(wèi)自身利益和權(quán)威。

　　一是在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)要求買賣雙方或登記方親自到場，核對身份和簽名，對委托辦理的要提供委托書(若出讓方委托要求提供經(jīng)公證過的委托書)，以及被委托人及委托人的證件原件或公證書。核對身份時盡可能核對證件的相片和本人，并做基本的詢問。二是在登記中核對房產(chǎn)來源和原登記的檔案，重點核對房產(chǎn)來源是否清晰，原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現(xiàn)狀是否一致。三是要認真檢查申請表格和報告是否填寫清晰完整，有無涂改，申請人的字跡是否一致，最好能當(dāng)場填寫并簽名;若委托辦理的，要盡量檢查委托書和資料中的簽名是否一致。四是登記人員發(fā)現(xiàn)有問題的證件和資料要仔細對比，一旦確認應(yīng)及時報警。五是盡可能利用現(xiàn)行的法律法規(guī)與相關(guān)部門聯(lián)動，加強處罰力度。《房屋登記辦法》已對偽造和涂改權(quán)利證書、弄虛作假驗取登記機關(guān)登記等行為做出了一些規(guī)定，我們可對違反者大膽行使處罰權(quán)。但在實施中應(yīng)注意要嚴(yán)格按照《行政處罰法》的規(guī)定和程序進行處罰。。六是加強宣傳，通過報紙、電視等媒體對上述行為進行報道，對不法分子起到震懾作用。

　　當(dāng)前，擺在房產(chǎn)管理部門面前急需解決的問題是解放思想，不能緊緊地抱住那些原始的登記觀念不放，要解放思想、勇于創(chuàng)新，這樣才能與時俱進。

　　參考文獻：

　　[1]中華人民共和國土地管理法[M]，北京，中國法制出版社，1990

　　[2]喻燕、胡高原，“城中村”改造綜合支撐系統(tǒng)探析[J]，資源與產(chǎn)業(yè)，2006，8(6)：4548