張燕   

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，及時解決存在的突出問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要意義。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》的公布沖擊著房產(chǎn)管理的新視野，此司法解釋對房產(chǎn)管理工作中的房產(chǎn)登記的影響以及如何更好開展房產(chǎn)登記工作是本文探討之處。
關(guān)鍵詞：新婚姻法解釋，房產(chǎn)登記，影響

房產(chǎn)管理工作涉及房屋權(quán)屬登記、房屋交易管理、房屋拆遷管理、房地產(chǎn)中介管理、房地產(chǎn)開發(fā)管理、物業(yè)管理等方面。產(chǎn)權(quán)登記能使不動產(chǎn)物權(quán)變動得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。
新司法解釋對房屋產(chǎn)權(quán)的影響
房子承載的不僅是家庭的港灣還是一種物質(zhì)投資。《婚姻法解釋三》對于房屋產(chǎn)權(quán)的界定其實質(zhì)是更好地保護(hù)個人財產(chǎn)，更加尊重女性平等觀念。首先，明確了夫妻一方個人財產(chǎn)婚后產(chǎn)生的孳息和自然增值不是共同財產(chǎn)；其次，明確了婚后一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)；最后，明確了離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的時代，房屋具有了多層次的深意，一部相關(guān)產(chǎn)權(quán)的司法解釋的出臺必定影響著人們的傳統(tǒng)觀念，使人們對于婚姻房產(chǎn)有新的認(rèn)識。
新司法解釋對產(chǎn)權(quán)登記操作程序的影響
  “婚前房屋誰付錢，離婚后房子歸誰”的新規(guī)，引發(fā)婚前房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的熱潮。不少女性為防日后落得個“凈身出戶”，要求男方在產(chǎn)權(quán)證上加上自己的名字，將其變更為雙方的共同財產(chǎn)。然而房產(chǎn)登記本身具有要件化、程序化屬性，不是一句話就可以加個名字變?yōu)楣灿械摹９P者著重從房產(chǎn)登記程序中申請登記方面解析新婚姻法解釋帶來的影響。
在申請過程中最為關(guān)鍵的是詢問登記事項，按照《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)詢問申請登記房屋是否為共有房屋，并且查驗申請登記材料。這是為了防止當(dāng)事人提供虛假材料申請房屋登記，避免給他人造成損害，避免自己承擔(dān)賠償責(zé)任的一種形式審查。此處房產(chǎn)登記機構(gòu)承擔(dān)的是詢問共有人之責(zé)，而非審核婚姻關(guān)系之責(zé)。   
第一，申請人回答無共有人，即將房產(chǎn)登記為申請人單獨所有，其可單獨處分之，但是，如果既有的權(quán)屬檔案資料中已明確申請人具有婚姻關(guān)系的，則申請人的聲稱無共有人的表示與既有的權(quán)屬檔案資料存有沖突。此種情形，需要申請人及其配偶到場作出房產(chǎn)歸屬的表示，登記機構(gòu)切不可依申請人單方的表示而將其登記為單獨所有，否則將承擔(dān)疏于審查之責(zé)。    第二，申請人回答無共有人，登記機構(gòu)已在登記簿上做出單獨所有的記載，事后證明，申請人在申請登記時已有婚姻關(guān)系，申請人是故意欺騙登記機構(gòu)而單方作出虛假表示，如果事后夫妻雙方愿意將房產(chǎn)登記為共同所有的，登記機構(gòu)按更正登記辦理。因為，夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)原則屬于共同財產(chǎn)，但雙方當(dāng)事人也可以約定為夫或妻一方的個人財產(chǎn)，不過，此約定需要雙方的表態(tài)，僅僅一方聲明無共有人是無效的。因此，如果在申請登記時，夫妻雙方在登記機構(gòu)都作出表示，愿意將房產(chǎn)登記為一方單獨所有，事后，另一方要求增加為共有人的，則按轉(zhuǎn)移登記辦理。      第三，申請人回答有共有人，按《房屋登記辦法》第十三條的規(guī)定，共有房屋應(yīng)由共有人共同申請登記，故當(dāng)事人需提供共有關(guān)系證明，共有關(guān)系類型較多，但《房屋登記辦法》第十八條所指共有系指夫妻共有，如果申請人提供婚姻關(guān)系證明申請登記房屋時間在夫妻存續(xù)期間，需要夫妻雙方前來共同申請，即便先前的合同受讓主體僅為夫或妻一方，不動產(chǎn)登記簿也應(yīng)登記為夫妻雙方共有，從而將隱性共有人顯名化。如果申請人之間并無夫妻關(guān)系，但一方申請人回答有共有人的，登記機構(gòu)不能將另一方當(dāng)事人直接記載于登記簿，因為這會造成登記記載與原因證明文件合同當(dāng)事人主體的不一致。

三、新司法解釋對于產(chǎn)權(quán)變化交納費用產(chǎn)生的影響
      新司法解釋的出臺，引發(fā)了夫妻房產(chǎn)加名是否繳納契稅問題。 2011年8月25日南京市房產(chǎn)契稅征繳部門對于婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名行為征收契稅，新司法解釋對于契稅的影響略見端倪。房產(chǎn)屬于一方婚前的個人財產(chǎn)現(xiàn)雙方要求增加另一方為共有人的，由于房屋的權(quán)屬主體己發(fā)生了變化，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)移登記辦理，有理由征收契稅。2011年8月31日財政部與國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。同一套房屋一方在購買時已經(jīng)征收過一次契稅，現(xiàn)僅是將配偶一方的名字加上，房屋并非實際整體再次轉(zhuǎn)移，如果再行征收轉(zhuǎn)移部分產(chǎn)權(quán)的契稅，給人一種雙重征稅的嫌疑。所以此規(guī)定可以說是消除紛爭的應(yīng)急之舉。
四、新司法解釋對于產(chǎn)權(quán)登記重點的影響
婚姻法司法解釋其傳導(dǎo)出的信息在一定程度上影響購房人的消費心理，進(jìn)而影響潛在購房者的剛性需求，其表現(xiàn)：（一） 女性置業(yè)蔚然興起。新婚姻法解釋出臺后，一些女性認(rèn)識到“經(jīng)濟獨立是人格獨立的基礎(chǔ)與前提”，女性置業(yè)不僅是一種時尚行為模式，而且是對未來不安定婚姻退路的保值之舉，小型公寓、中小戶型，將會有更廣闊的需求空間和購買欲望。（二）購房方式轉(zhuǎn)變。有經(jīng)濟實力的父母丟掉之前的離婚會將房產(chǎn)一分為二的包袱，安心的為子女購房并且為了避免還貸份額爭議，更傾向于一次性付款，按揭買房會有一定減少。這樣的現(xiàn)象可能拉動房產(chǎn)交易的增長，房產(chǎn)登記工作的重點有可能平移到產(chǎn)權(quán)登記上面來。
五、新司法解釋對房產(chǎn)登記工作的要求
（一）亟待建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)
目前我國實行不同的行政機關(guān)負(fù)責(zé)不同不動產(chǎn)管理制度，形成了多個登記機關(guān)負(fù)責(zé)登記的現(xiàn)象。實踐工作中會有建設(shè)單位或個人以虛假土地證件來申請登記騙取房屋產(chǎn)權(quán)。另外一些登記信息的前后矛盾，讓房屋管機構(gòu)無所適從。如果采用統(tǒng)一的登記機構(gòu)可能會杜絕類似事件發(fā)生。
（二）加強員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強風(fēng)險意識
房產(chǎn)登記過程中由于工作人員未盡到謹(jǐn)慎問詢審查義務(wù)導(dǎo)致登記錯誤的案例屢見不鮮，房產(chǎn)管理部門承擔(dān)高額的賠償費用。因此房產(chǎn)管理機構(gòu)對工作人員要有相應(yīng)的培訓(xùn)計劃，參照現(xiàn)實的案例進(jìn)行風(fēng)險教育的強化，加大新的相關(guān)法規(guī)的宣傳和學(xué)習(xí)，從思想上重視由于錯誤登記造成的嚴(yán)重后果，防微杜漸。
（三）明晰考核標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)動員工積極性
建立明晰的獎懲標(biāo)準(zhǔn)。對于錯誤率、延誤率低的員工進(jìn)行獎勵表揚，相反由于個人的故意、重大過失造成登記錯誤對權(quán)利人造成重大損失的，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)懲。健全考核標(biāo)準(zhǔn)最大程度激勵員工積極性，創(chuàng)造高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
（四）規(guī)范檔案管理制度
    檔案是房屋授權(quán)審查的依據(jù)，是房屋管理工作中重要的環(huán)節(jié)。曾出現(xiàn)過因為檔案不完備導(dǎo)致登記錯誤的案例，也出現(xiàn)過在檔案管理中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記時的錯誤。所以健立健全檔案管理制度，對于產(chǎn)權(quán)登記工作至關(guān)重要。
結(jié)語
一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場會拉動國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。不斷完善的行業(yè)體系需要房產(chǎn)登記工作不斷細(xì)致，新婚姻法解釋的出臺從客觀上會拉動客戶群體的需求，做好新法環(huán)境下的本職工作，為我國房地事業(yè)健康的發(fā)展貢獻(xiàn)才智是房產(chǎn)管理工作人員的己任。我相信隨著政策法規(guī)的逐步完善和市場管理的逐步到位，房地產(chǎn)管理工作會有序高效地進(jìn)行。
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