摘要：在地產(chǎn)行業(yè)越來越多元化發(fā)展的今天，蘇高新集團作為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人，在當?shù)卣�府以促進產(chǎn)業(yè)集聚、招商引資和加快中小企業(yè)發(fā)展的政策引導下，以縣級城市為試點，“節(jié)能環(huán)保創(chuàng)新園”為主題，創(chuàng)建在當?shù)鼐哂写�表性的工業(yè)廠房園區(qū)。本文研究了在工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中如何制定商業(yè)計劃、如何選擇開發(fā)模式，分析了工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出目前主要問題是財務風險高、開發(fā)周期長、投資決策的主觀性，以及沒有針對性的政策參考等特點。面對激烈的市場競爭環(huán)境,要想獲得持續(xù)發(fā)展,必須要提高自身的財務管理水平,實行科學有效方法，最大限度的降低企業(yè)管理成本和營運風險，尋找利潤增長點增強在地產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)的快速、穩(wěn)步的發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn);財務管理;問題;對策

　　一、財務管理對工業(yè)地產(chǎn)的重要性分析

　　(一)財務管理分析工作有助于為商業(yè)規(guī)劃提供依據(jù)

　　國有地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到民族經(jīng)濟的重要命脈，隨著十三五規(guī)劃，國家對經(jīng)濟改革的大力扶持，實體經(jīng)濟在不斷升級轉(zhuǎn)型的過程中，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)從掛牌拿地開始，就要進行土地相關(guān)的商業(yè)計劃制作，而財務管理作為地產(chǎn)行業(yè)不可或缺的重要組成部分，它貫穿于土地獲取初期，工程開發(fā)階段，竣工交付，廠房銷售等各個重要階段。它為管理者提供財務決策的同時，能夠合理安排融資計劃，正確分析現(xiàn)金凈流量，預測內(nèi)部收益率，掌握投資回報期，從而保證銷售環(huán)節(jié)的高效合理運行。

　　(二)財務管理分析工作有助于財務決策指引方向

　　2018年，隨著工業(yè)總產(chǎn)值的穩(wěn)步增長，地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，進而產(chǎn)業(yè)步伐加快發(fā)展。此時在運營過程中離不開財務管理的正確運用，科學的分析管理對企業(yè)的生存發(fā)展有著重要影響，它不僅是投資項目編制預算的必要手段，也是企業(yè)行業(yè)戰(zhàn)略升級的重要因素。行之有效的財務管理分析能夠為管理層提供科學決策、并且改善融資結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金配置、控制財務風險,從而大大增強行業(yè)競爭優(yōu)勢，使其穩(wěn)定良性發(fā)展。在經(jīng)濟建設市場化的前景下，分析管理水平的高低對結(jié)構(gòu)調(diào)整有著直接的影響，也是為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造一個保駕護航的安全空間。

　　二、工業(yè)地產(chǎn)財務管理在運用中的主要問題

　　(一)投資決策分析方法的主觀性

　　地產(chǎn)開發(fā)初期階段，在政府掛牌企業(yè)拿地之后，緊接著就要圍繞地塊進行相應的商業(yè)計劃書制作，財務工作者若不能掌握足夠多的財務分析信息，則無法用科學合理的方法測算投資決策的前瞻性和適合性。財務工作者參照市場貼現(xiàn)率來主觀調(diào)整項目開發(fā)的內(nèi)部收益率，呈現(xiàn)給管理層的商業(yè)計劃書就無法正確體現(xiàn)市場價值。由于此階段的融資安排還未發(fā)生，財務管理者可人為的調(diào)整融資規(guī)模，進而調(diào)整開發(fā)成本。按照總包合同確定的開發(fā)成本和不可預見費用，就會嚴重偏離財務分析方向，導致無法正確分析現(xiàn)金凈流量，預測內(nèi)部收益率，測算投資回報期，最終難以出具較為合理的，滿足管理層需求的商業(yè)計劃書。

　　(二)成本歸集分析方法的單一性

　　地產(chǎn)開發(fā)中期，主要對發(fā)生的前期費用、建筑安裝、基礎設施、公共配套、間接費用的成本合理歸集。成本的發(fā)生除了已發(fā)生部分，還包括了預估費用和不可確定性費用，此時科學的分析方法是否合理就關(guān)系到成本歸集的正確與否。在具體分析過程中，由于分析管理制度的不完善，導致分析經(jīng)驗不足，分析方法局限性。由于財務管理人員分析工作經(jīng)驗匱乏，沒有足夠的專業(yè)能力，通常是經(jīng)過自身主管意識判斷，人為確定開發(fā)成本，進而得出的損益表，并不能真正體現(xiàn)預期收益，也無法為管理層提供真實合理的收益反饋。另外，在實際工作中如果不能科學、合理的根據(jù)建筑面積將預估費用和不可確定性費用分攤進各自建筑成本中，也會對國有地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作埋下隱患。

　　(三)稅收籌劃空間的主觀性

　　工業(yè)地產(chǎn)竣工驗收之后，進入交付銷售環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)中，將涉及相關(guān)的稅費繳納，比如增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。其中土地增值稅是按照2%預交，在項目銷售完畢之際，才能進入清算環(huán)節(jié)。由于土地增值稅的計稅依據(jù)是根據(jù)土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)限定、稅金、附加限定而計算出來的。由于上述財務分析經(jīng)驗不足，分析能力不足等原因，致使分析方法局限性，同時財務管理制度較為薄弱，導致了地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃管理受到影響。

　　使得開發(fā)成本的歸集具有相對不合理性，開發(fā)限定是根據(jù)土地成本、開發(fā)成本之和的10%計算，附加限定是根據(jù)土地成本、開發(fā)成本之和的20%計算。有關(guān)鍵影響力的開發(fā)成本不能正確、合理的確定，最終會影響整個土地增值稅的計算過程。稅收籌劃出了問題，就無法合理納稅。也會影響當年所得稅，在審計過程中就會出現(xiàn)問題。

　　三、完善工業(yè)地產(chǎn)財務分析管理的對策

　　(一)以市場信息化為導向，讓投資決策更有客觀性

　　地產(chǎn)企業(yè)管理層應內(nèi)拼招商運營服務，外看市場資源并購整合，集思廣益，分散決策風險。不僅應通過科學的技術(shù)手段來確保投資項目的嚴肅性和合規(guī)性，運用嚴謹?shù)膶徟�制度和流程來監(jiān)控投資項目是否可能存在各類風險。參照市場同類行業(yè)指標，對投資項目進行內(nèi)部收益率分析和行業(yè)前景分析，按照特定時期既定的市場貼現(xiàn)率，用專業(yè)的分析方法科學預測現(xiàn)金凈流量，預測內(nèi)部收益率，掌握投資回報期，合理判斷，提高決策質(zhì)量，使得商業(yè)計劃科學反映項目的市場收益率。

　　同時，市場最有效的資源就是利用互聯(lián)網(wǎng)的便捷，為投資決策提供更全面的數(shù)據(jù)信息，減少信息缺失風險影響。加強企業(yè)信息化基礎建設，提升企業(yè)的信息化水平，引進更高水平的財務管理軟件。通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應用，將財務與統(tǒng)計整合在一起，完善數(shù)據(jù)的分析與處理，在復雜的財務分析方法之中，予以財務分析數(shù)據(jù)的完善與優(yōu)化，從而提高財務分析水平。

　　(二)建立健全管理制度，采用科學的歸集方法

　　在國有企業(yè)中健全的財務管理制度是高效開展工作不可或缺的保障制度，如何健全國有房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度，采用科學的管理方法，我們可以從以下幾方面著手：一是尋求最優(yōu)投資環(huán)境;二是加強對預算管理要求;三是完善決策制度制定;四是不斷提高風控體系。完善的財務管理制度，制定科學的歸集方法，不僅能激發(fā)財務人員的積極進取精神，最大限度發(fā)揮主觀管能動性，還有利于企業(yè)的崗位職責分工明確，辦事效率提高。科學合理的分析方法，對企業(yè)實現(xiàn)預期目標也是強有力的保障。所以，地產(chǎn)行業(yè)的管理層應結(jié)合行業(yè)的優(yōu)勢資源，審時度勢，改變落后的管理理念，將財務分析制度化管理，最終能充分體現(xiàn)管理層的投資要求。

　　(三)提高財務管理人員的專業(yè)素質(zhì)，合理籌劃稅收空間

　　合理納稅，是每一個財務人員應盡的義務，自身專業(yè)素養(yǎng)的高低，決定了稅收籌劃的合理與否。如今各行各業(yè)競爭激烈，國家的政策法規(guī)不斷更新中，財務管理人員是否具備較強的稅收籌劃能力，也是做好分析工作必不可或缺的一個重要條件，因此對地產(chǎn)企業(yè)財務管理人才的培養(yǎng)刻不容緩，積極參加專業(yè)的財務知識培訓，學習最新財務制度，做到不偷稅漏稅，掌握符合稅法的稅收測算方法。

　　由于地產(chǎn)行業(yè)具有高投資、高風險、稅賦高的特點，在實際運行中可能會遇見各種不可預見性的問題，導致出現(xiàn)嚴重的財務問題，因此，對風險防控意識的加強提高，也是國有地產(chǎn)企業(yè)財務工作人員當務之急要做的工作，重視學習危機預警管理理念與稅收籌劃相結(jié)合，是提高財務工作者的風險防控能力的必要途徑，財務管理工作人員在實際工作中應采用風險評估預測風險，與風險防控措施相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，才能增強企業(yè)在行業(yè)中的市場競爭力。

　　四、結(jié)束語

　　2019年，在國家政策引導下，隨著市場的行業(yè)布局合理規(guī)劃中，地產(chǎn)板塊也必將成為國家、政府關(guān)注的重心，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型升級過程中，勢必會優(yōu)化運營模式、招商模式。國有地產(chǎn)對財務分析管理高度重視，有利于企業(yè)制定科學的商業(yè)計劃書，也有利于對財務工作中出現(xiàn)的問題及時制定解決措施，進行有效的評估防控。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要想引領(lǐng)時代可持續(xù)的健康發(fā)展，必須摒棄落后的財務管理思想，不斷更新管理觀念，各部門間優(yōu)化合作，資源共享，讓分析管理貫穿于財務與業(yè)務中，用健全的財務制度和科學的管理方法為其提供保障，從而有效發(fā)揮財務管理的各項職能。不斷鞏固在行業(yè)中始終處于領(lǐng)軍人物的地位，全面實現(xiàn)國有資產(chǎn)的長足發(fā)展。

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