摘要：直管公房是指縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)所屬的房產(chǎn)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)直接管理的公房。直管公房的承租人絕大多數(shù)是城鎮(zhèn)中低收入且無住房的家庭，它與自管公房不同之處是，房屋所有權(quán)不是歸單位，而是歸國家所有。直管公房是我國特有的歷史產(chǎn)物，它是在住宅實(shí)行商品化之前，由政府財(cái)政出資新建的住房，在新時(shí)期又屬于住房保障的范疇。加強(qiáng)直管公房的經(jīng)營管理，對于保障和改善民生、促進(jìn)社會和諧具有重要的意義。本文首先分析了當(dāng)前直管公房管理中面臨的問題，然后從六大方面詳細(xì)探討了加強(qiáng)直管公房管理的對策。

　　關(guān)鍵詞：行政管理職稱范文,核心期刊,直管公房,管理,和諧,資金,體制

　　一、當(dāng)前直管公房管理面臨的問題

　　(一)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，安全隱患多

　　由于受當(dāng)時(shí)客觀條件的技術(shù)水平的限制，直管公房普遍采用磚墻、磚木或預(yù)制板式結(jié)構(gòu)，構(gòu)造簡易，建造標(biāo)準(zhǔn)低，抗震抗風(fēng)能力差。再加上年代久遠(yuǎn)，超齡服役，許多房屋及配套設(shè)施老化，存在墻皮脫落、屋頂下陷、屋面漏雨等現(xiàn)象。據(jù)最近的公房質(zhì)量調(diào)查，直管公房損壞和嚴(yán)重?fù)p壞的占62%。

　　(二)房源分布零散，違章搭建嚴(yán)重

　　直管公房一般分布零散，區(qū)域范圍廣又不集中，人口密集，給房屋實(shí)時(shí)監(jiān)管帶來很大的難度。對著房改政策的不斷深入，城市建設(shè)改造力度加大，使直管公房的分布更加碎片化。同時(shí)，由于近年來進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工增多，市區(qū)住房緊張，造成了許多直管公房被私自亂搭亂建的情況。

　　(三)“以租養(yǎng)房”難以為繼

　　由于很多地區(qū)房租還維持在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的水平，近年來雖有微調(diào)卻又漲幅不大。這些租金，既要用于人吃馬喂還要用于房屋修繕和公益事業(yè)，已經(jīng)顯得捉襟見肘。長此下去，既影響職工的積極性，又因修繕不力而造成與居民的矛盾，處于“兩難”的境地。直管公房大多數(shù)是老房、舊房，加上長期使用更加破舊。在房租增幅不大的情況下，一方面修繕力度需要加大，另一方面各種修繕材料和人工費(fèi)用卻大幅度增加，修繕成本越來越高，“以租養(yǎng)房”更加困難。修繕費(fèi)長期不足，勢必加大與住戶的矛盾。由“以租養(yǎng)房”的難以為繼這一經(jīng)濟(jì)問題，而轉(zhuǎn)為社會政治問題。目前，住在直管公房，其中大多是普通百姓。他們往往把各地房管部門的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、房屋修繕質(zhì)量與黨和政府的形象直接掛鉤。而現(xiàn)在的公房管理的狀況很難滿足群眾的要求。

　　(四)現(xiàn)行房管所的體制難以為繼

　　房管所是公房管理的最基層單位，積淀了許多突出問題。例如，歷史包袱沉重，管理成本高;在崗人員臃腫，文化水平和技術(shù)水平偏低，年齡偏高，而僅有的少數(shù)人才又在不斷流失，后繼乏人;長期端鐵飯碗，吃事業(yè)飯，使職工缺乏市場競爭意識。這些問題的存在，使房管所缺乏自我發(fā)展的活力和參與搏擊市場的能力。

　　在長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，直管公房經(jīng)營管理體制，總體上是政事不分、條塊分割、雙重領(lǐng)導(dǎo)、多頭管理，管人與管事相分離。主要表現(xiàn)在直管公房產(chǎn)權(quán)人主體缺位，條塊分割，多頭管理，阻礙了各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。特別是有的地區(qū)一些房管局把主要精力用在公房經(jīng)營和維修上，從而大大削弱了行政管理，影響了政府職能部門作用的發(fā)揮。同時(shí)，隨著城市建設(shè)力度的加大，直管公房拆遷面迅速增加，但由于體制不順和行政干預(yù)，有的地區(qū)拆遷補(bǔ)償資金始終無法回收到位，形成國有資產(chǎn)流失。

　　總的來說，這種管人與管事相分離的管理體制，使得各地主管部門與基層管理單位和房管所的決策和部署落實(shí)不暢，造成公房管理中的一系列問題長期難以解決。

　　二、加強(qiáng)直管公房管理的對策

　　為了真正管理好、利用好直管公房資源，最大限度地增加財(cái)政收入，必須加強(qiáng)直管公房租賃管理，理順公房租賃關(guān)系，使之符合價(jià)值規(guī)律，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求，確保直管公房保值、增值。

　　(一)摸清公房底數(shù)

　　進(jìn)一步認(rèn)真核查公房底數(shù)，對每一座房屋的建筑年代、安全狀況、維修情況、承租戶個(gè)人基本情況等進(jìn)行全面調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果重新立賬造冊，建立動態(tài)電子檔案，并全部建立微機(jī)信息化管理系統(tǒng)，為實(shí)現(xiàn)直管公房向保障性住房轉(zhuǎn)型，為直管公房全面納入公共租賃房體系做好準(zhǔn)備。

　　(二)加大修繕力度，排除隱患，加快節(jié)能改造

　　1、開展安全檢查，排除安全隱患

　　直管公房基礎(chǔ)差、底子薄，房屋建筑年代久遠(yuǎn)，地質(zhì)情況復(fù)雜，各類設(shè)施老化嚴(yán)重，存在極大的安全隱患，各管段房管員應(yīng)經(jīng)常入戶訪問了解房屋情況，開展全面安全檢查，做到責(zé)任到人，落實(shí)到位，以確保住戶安全。危房治理應(yīng)從治本入手,要進(jìn)行房屋安全鑒定并出具鑒定權(quán)威部門的鑒定報(bào)告，凡屬鑒定為危房的房屋采取果斷措施，該停用的堅(jiān)決停用，該拆除的堅(jiān)決拆除，有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行翻建，要求不符合安全要求的房屋不得出租,還應(yīng)做好對小、散、遠(yuǎn)地區(qū)房屋的安全隱患排查，隨時(shí)掌握這些邊遠(yuǎn)地區(qū)房屋的安全狀況，防患于未然，保證國家和人民的生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　2、落實(shí)節(jié)能改造

　　建筑行業(yè)是耗能的大戶，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料反映，我國每建成1m2房屋，將釋放0.8t 碳。同時(shí)，在建造、使用中，建筑采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施低碳戰(zhàn)略，住房者也可以獲得好處——住得更健康，用得更省錢，也更有利于形成供需雙方的良性循環(huán)。因此，必須注重建設(shè)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，盡快地建設(shè)低碳節(jié)約型住宅。低碳節(jié)約型建筑的興起對當(dāng)代建筑技術(shù)發(fā)展是一個(gè)很大的推動，是改善地球環(huán)境、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展、營造良好人居環(huán)境的必然選擇。

　　(三)創(chuàng)新機(jī)制，解決公房危改資金短缺問題

　　1、開源節(jié)流，加強(qiáng)租金收繳工作

　　一方面集中時(shí)間和力量，按照政策規(guī)定收繳公房租金;另一方面針對長期欠租戶，采取行政訴訟，通過法律途徑征收。

　　2、設(shè)立專項(xiàng)維修資金

　　政府可沒面在財(cái)政預(yù)算中適當(dāng)安排一定數(shù)額的直管公房更新改造專項(xiàng)資金，確保直管公房在維修改造方面的資金投入。此外，還可以利用上級財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、稅收返還的方式增加對公房的管理補(bǔ)助。

　　3、吸收募集社會資金

　　譬如可以學(xué)習(xí)和借鑒企業(yè)贊助建設(shè)希望工程的做法，興建和改造一批直管公房。采取捐資抵稅，加快公房的安居工程建設(shè)的辦法，可以商榷和嘗試。

　　(四)引入現(xiàn)代物業(yè)管理

　　物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。

　　隨著城市品位的提升、環(huán)境的優(yōu)化，特別是古城保護(hù)和改造力度的不斷加大，客觀上提高了直管公房的區(qū)位價(jià)值和區(qū)位優(yōu)勢，為直管公房的經(jīng)營和管理贏來了前所未有的機(jī)遇，在這種新形勢下，直管公房的物業(yè)管理工作應(yīng)面向社會、放寬眼光、展望未來、打造精品，要通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平、管理素質(zhì)，贏得社會，贏得主動，贏得機(jī)遇，贏得特色，從真正意義上體現(xiàn)物業(yè)管理的特色,強(qiáng)力推進(jìn)直管公房轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展。

　　(五)適當(dāng)提高租金標(biāo)準(zhǔn)

　　自2000 年以來，直管公房一直執(zhí)行“按照使用面積每月每平方米1.40 元”的租金標(biāo)準(zhǔn)，相對低廉的租金與日漸高漲的管理、維修費(fèi)用相比，存在著嚴(yán)重的“倒掛”現(xiàn)象。公房租金水平和市場租金差距較遠(yuǎn)，“以租養(yǎng)房”的缺口不斷加大。盡管租金低廉，但下崗職工增多導(dǎo)致租金難收，拆遷遺留問題等引發(fā)抵交租金，受社會環(huán)境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，危舊房逐漸增多等因素使得租金回收困難。除對公房進(jìn)行全面修繕外，為解決房屋租金與維修成本“倒掛”的問題，直管公房的租金也應(yīng)有適當(dāng)調(diào)整。除房管部門作為主管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對直管公房的管理外，公安部門、街道、社區(qū)等各相關(guān)單位在對外來人員管理中，都要根據(jù)相關(guān)政策做好工作，并將有關(guān)信息與主管部門進(jìn)行溝通，多部門協(xié)作，共同加強(qiáng)對直管公房的管理。

　　(六)實(shí)行整體轉(zhuǎn)制，有利于調(diào)動干部職工的積極性

　　長期以來吃事業(yè)飯形成的惰性，使公房管理的許多優(yōu)勢不能發(fā)揮作用。實(shí)行體制變革后，職工的利益直接與經(jīng)營掛鉤，其積極性必然被充分調(diào)動起來，各類人員的專業(yè)特長也會得到充分施展，這無疑是件好事。

　　直管公房存量的減少，舊體制下的各地方的房管單位受經(jīng)營的局限，很難把富余職工自行消化，直管公房管理隊(duì)伍必然要開辟新的生存途徑。但是只有打破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，開辟新的經(jīng)營領(lǐng)域，并不斷擴(kuò)大市場占有份額，才能創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，才能滿足職工的轉(zhuǎn)崗需求，才能保持改革、發(fā)展、穩(wěn)定的統(tǒng)一。

　　結(jié)語

　　綜上，直管公房的管理工作不僅是房管部門一家的事，還需要有關(guān)部門共同關(guān)注，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。直管公房管理要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門通力合作，一定可以把直管公房的管理工作做好，進(jìn)一步加快直管危舊公房改造，發(fā)展低碳、節(jié)約、綠色、環(huán)保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環(huán)境得到顯著改善。

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