摘要:在國家調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是小型企業(yè)的生存及發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，提高企業(yè)自身應(yīng)變能力以及競爭優(yōu)勢迫在眉睫。通過加強公司內(nèi)部管理，優(yōu)化的組織機構(gòu)，合理劃分部門職責，打造小而精的管理團隊，達到壓縮管理成本，增加企業(yè)效益的目的。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要業(yè)務(wù)部門——工程管理部的重新定位，為優(yōu)化機構(gòu)和管理創(chuàng)新提供思路。

　　關(guān)鍵詞：企業(yè)管理師評職范文,小型房地產(chǎn)企業(yè),工程管理部門,定位

　　當前，經(jīng)過國家持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出市場集中度提高、融資難度加大、成本上升、行業(yè)利潤下降的特點。在市場競爭日益激烈的背景下，開發(fā)企業(yè)面臨的局面也有所不同。大企業(yè)加強了策略調(diào)整，更加注重周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流和風險控制，同時發(fā)揮人才聚集優(yōu)勢，實現(xiàn)了順勢發(fā)展。而一些小企業(yè)由于受到資金、人才、品牌、地域等多方面的制約，在市場競爭中日益困難。為提高市場生存競爭力，中小房地產(chǎn)企業(yè)采取的辦法各不相同，有的強化管理，有的拓寬融資渠道，有的專注市場布局，有的追求產(chǎn)品細分市場。下面以房地產(chǎn)企業(yè)工程管理部門為例，從優(yōu)化企業(yè)組織機構(gòu)，合理配置部門職責方面，尋求強化內(nèi)部管理，增加企業(yè)效益的途徑。

　　1小型房地產(chǎn)公司界定

　　2012年，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有65000多家，其中大部分為中小開發(fā)企業(yè)。如何界定小型開發(fā)企業(yè)，2003年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標準。該標準從從業(yè)人員數(shù)、和銷售額兩方面進行了定量界定，其中對小型房地產(chǎn)確定標準為100人以下銷售額在1億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的劃分標準為：二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及年銷售額未達到一億元的開發(fā)企業(yè)。

　　綜合以上界定可以看出，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是注冊資金較少，從業(yè)人員少，開發(fā)項目少，盈利能力受到限制的企業(yè)。在市場競爭日益加劇的情形下，小型房地產(chǎn)公司不可能像大中型房地產(chǎn)公司那樣將公司的管理運營部門設(shè)置齊全，其組織構(gòu)架既要緊湊簡約，又能涵蓋管理職能，避免增加管理環(huán)節(jié)及管理成本。

　　2 小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位

　　在大中型房地產(chǎn)公司，工程管理部門的職責更加專業(yè)，一般主要承擔公司的技術(shù)職能和施工管理職能工作，工作內(nèi)容具體表現(xiàn)為技術(shù)支持和施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)管理。小型房地產(chǎn)公司的專業(yè)部門設(shè)置比較少，因而工程管理部門的職責更加龐雜，只要是和技術(shù)、工程有關(guān)的工作內(nèi)容都得負責。

　　結(jié)合房地產(chǎn)的開發(fā)流程，給予小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位是：項目前期的協(xié)助部門、技術(shù)事務(wù)的管控部門、項目成本的控制部門、施工現(xiàn)場的管理部門。

　　3小型房地產(chǎn)工程管理部門定位所對應(yīng)的具體工作內(nèi)容

　　對應(yīng)以上小型房地產(chǎn)工程管理部門的定位，其部門的工作內(nèi)容涉及到項目開發(fā)的前前后后，內(nèi)容龐雜，將其歸攏對應(yīng)工程管理部門的定位后主要有：

　　3.1 作為項目前期協(xié)調(diào)部門的工作內(nèi)容

　　在項目前期協(xié)調(diào)階段，工程管理部門要配合前期部門考察地塊，參與項目的投資可行性分析。其主要職責是對地塊的規(guī)劃進行了解和評估;對項目的工程投資成本進行測算;根據(jù)地塊周邊及地塊本身情況對施工現(xiàn)場部署提出評估;對策劃部門的項目策劃方案進行技術(shù)論證和施工成本測算，配合項目定位。

　　3.2作為技術(shù)事務(wù)管控部門的工作內(nèi)容

　　項目技術(shù)方面的把控及協(xié)調(diào)工作是工程管理部門一項主要職責，其工作貫穿項目開發(fā)的全過程。工作內(nèi)容主要有：

　　對項目所有的技術(shù)文件進行審核，包括由于報審報批期間項目手續(xù)的技術(shù)文件，如項目的總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計方案、施工圖方案及人防、消防、交通、園林、節(jié)能、環(huán)評等項目的分項技術(shù)方案;包括施工期間的技術(shù)文件，如工程施工組織設(shè)計及具體的專項施工方案等。同時還要對項目設(shè)計、招投標過程及施工組織設(shè)計中涉及的新工藝、新材料進行技術(shù)論證，決定是否使用。

　　工程管理部門還要向政府部門報送有關(guān)資料，辦理工程類的報審報批手續(xù)，包括與項目規(guī)劃有關(guān)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項目施工的開工許可證。以及項目使用的設(shè)備設(shè)施(如電梯)的報審報批工作。

　　同時工程管理部門還要在技術(shù)方面配合與公司進行技術(shù)性質(zhì)合作單位的工作，如設(shè)計單位、勘查單位、測量單位等。

　　3.3作為項目成本控制部門的工作內(nèi)容

　　在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的背景下，大部分房地產(chǎn)公司都會設(shè)專門的成本控制部門。但小型的房地產(chǎn)公司會將成本控制的職責分配至財務(wù)部門或工程部門。依據(jù)成本控制具體工作內(nèi)容的偏重，將其配置到工程部門更加恰切。這些工作主要有：

　　設(shè)計階段的成本控制，包括依據(jù)市場需求和成本控制目標從規(guī)劃方案到施工圖紙對建筑成本進行估算和控制;對室內(nèi)外主要建筑材料的規(guī)格和品牌的選用進行成本管控。同時根據(jù)施工圖紙分解和編制詳細的預算，為成本控制和招投標提供參考。

　　項目實施階段，包括招投標、設(shè)備材料采購過程中的成本控制和施工過程中的成本控制。在施工過程中要依據(jù)分項工程的成本控制目標，進行施工過程的成本控制。通過分析實際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，不斷修正管控指標。最終完成成本控制工作。

　　3.4作為施工現(xiàn)場管理部門主要工作

　　施工現(xiàn)場管理主要是一些具體的工作，主要包括管理職能和協(xié)調(diào)職能。

　　管理職能方面的工作包括：根據(jù)項目建設(shè)的實際情況,編制并實施完成工程計劃，審查施工單位報送的施工組織設(shè)計;對工程的質(zhì)量、進度、安全和文明施工進行管理，保證工程按質(zhì)，按時完成;按照設(shè)計或合同中的規(guī)定對乙方采購的材料和設(shè)備進行驗看，并按時、按質(zhì)、按量地組織甲供材料設(shè)備到場;參加監(jiān)理單位組織的各階段分項工程的驗收及工程竣工驗收;及時審核變更單，并按規(guī)定程序依據(jù)合同及時簽證與歸檔;處理重大質(zhì)量事故、責任事故和安全事故;整理有關(guān)工程治療、圖紙并做好歸檔工作

　　協(xié)調(diào)職能方面的工作包括，開工前期協(xié)調(diào)土地的三通一平、水電進場，竣工后期的市政管網(wǎng)接口等;協(xié)調(diào)對接政府各部門的檢查工作;協(xié)調(diào)參與施工的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、分標段施工單位、分項工程施工單位、材料供應(yīng)商等工程合作單位;協(xié)調(diào)處理項目周邊單位、人員的關(guān)系，確保工程不間斷實施。

　　4結(jié)束語

　　對小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位分析，是為了適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新形勢。在不增加管理部門、節(jié)約管理成本的前期下，形成簡潔高效的組織構(gòu)架和科學的管理流程，使房地產(chǎn)公司的管理規(guī)范、成本降低，增強企業(yè)競爭力和市場生存能力。

　　參考文獻：

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　　[2] 余源鵬著.《房地產(chǎn)項目可行性研究實操一本通》，機械工業(yè)出版社2008年版

　　[3] 中國房產(chǎn)信息集團，克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司 編著.《地產(chǎn)項目建設(shè)制度工具》，中國財富出版社2011年1月版