摘要：隨著國(guó)家對(duì)地鐵建設(shè)重視，越來(lái)越多的地鐵在城市中普及，地鐵相對(duì)于地面上的普通交通具有安全、準(zhǔn)時(shí)、運(yùn)輸量大舒適等優(yōu)點(diǎn)。發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。而地鐵相關(guān)商業(yè)和物業(yè)開發(fā)的研究對(duì)地鐵在今后的運(yùn)營(yíng)有著重要的意義，在此本文筆者根據(jù)多年工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)地鐵建設(shè)與物業(yè)開發(fā)進(jìn)行探討。

　　關(guān)鍵詞：地鐵建設(shè);物業(yè)開發(fā);結(jié)合;探討

　　Abstract: along with the country the subway construction attention, more and more metro in cities popularization, the subway relative to the ground of ordinary traffic has security, on time and volume of traffic advantages such as large and comfortable. Development advantage. And the business and property development related to the subway in the future operation has an important meaning, in this paper the author according to years of working experience on the subway construction and property development are discussed.

　　Key words: the subway construction; Property development; Union; explore

　　一、地鐵車站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合類型

　　目前,我國(guó)大陸城市地鐵建設(shè)地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合實(shí)例不多,香港和國(guó)外一些城市的地鐵建成時(shí)間較長(zhǎng),地鐵的物業(yè)開發(fā)也較成熟,經(jīng)調(diào)查研究,從地鐵車站和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的成功實(shí)例分析大致有以下2類。

　　1、車站上蓋物業(yè)及車站周邊空間的開發(fā)

　　這種情況物業(yè)開發(fā)主要是在車站的上部及周圍,物業(yè)開發(fā)以住宅、商業(yè)街、商業(yè)中心、大型商業(yè)綜合體等形式與地鐵車站結(jié)合。

　　香港地鐵上蓋物業(yè)就是地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)緊密結(jié)合的典型代表。香港鐵路系統(tǒng)目前有港島線、荃灣線、觀塘線、東鐵(廣九鐵路)、東涌線和機(jī)鐵(香港至赤角機(jī)場(chǎng)),屯門和元朗地區(qū)的軌鐵,遠(yuǎn)期有興建中的西鐵和其他各個(gè)支線。目前運(yùn)營(yíng)的軌道交通線路覆蓋了香港主要商業(yè)區(qū)和居住區(qū)。在繁華的商業(yè)街區(qū),地鐵站的覆蓋區(qū)已經(jīng)連接起來(lái),也就是說(shuō)各個(gè)地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)有緊密聯(lián)系,還有很多居住區(qū)與地鐵站緊密地結(jié)合在一起,成為一個(gè)綜合建筑體—地鐵上蓋物業(yè)。

　　這些上蓋物業(yè)的共同點(diǎn)是:底層為換乘公交車站或者地鐵站,與之相聯(lián)的上面2~3層為商業(yè)建筑,在建筑的裙房上是環(huán)抱的高層居住建筑,中間是居住區(qū)中心花園,地鐵上蓋物業(yè)都與地鐵站都有良好的結(jié)合, 這些站已經(jīng)成為區(qū)域的交通樞紐。

　　地鐵上蓋物業(yè)的實(shí)例還有加拿大的蒙特利爾市的地鐵;在蒙特利爾市,地鐵承擔(dān)了城市的主要交通任務(wù),不僅與地面的公交有很好的接駁,而且還連接了6個(gè)龐大的地下中心,人們通過(guò)地鐵可以很方便的到達(dá)。

　　2、車站內(nèi)商業(yè)開發(fā)

　　車站內(nèi)商業(yè)開發(fā),包括車站站廳層的商鋪、交通樞紐車站的集中商業(yè)開發(fā)和地下商業(yè)街等,可以視具體車站的情況而定。車站內(nèi)的商鋪具體可以布置銀行等為乘客提供便捷的服務(wù);由于商鋪的立面風(fēng)格比較靈活,與地鐵的統(tǒng)一風(fēng)格形成對(duì)比,增加了地鐵車站的可識(shí)別性,豐富了地鐵室內(nèi)空間,減少行人在地下的沉悶感。

　　車站內(nèi)商業(yè)開發(fā)也比較常見,典型的有香港地鐵的香港站,還有日本福岡地鐵天神站。天神站位于福岡的中心商業(yè)區(qū),地下有商業(yè)街,地上有三越百貨、福岡銀行、西武百貨等商業(yè)設(shè)施,此處是1個(gè)商業(yè)中心。這個(gè)站是個(gè)集中了新干線、西鐵電車、地鐵空港線3條軌道交通的樞紐換乘站,人流匯聚;地下開敞的商店、合理的疏散口、加上富有文化意味的室內(nèi)設(shè)計(jì),較好地將地鐵和商業(yè)融合,消除了乘客、購(gòu)物者在地下長(zhǎng)距離的進(jìn)行中產(chǎn)生的單調(diào)、沉悶的感受。

　　二、地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的意義

　　1、物業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)可以補(bǔ)貼地鐵

　　眾所周知,地鐵是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)后成本回收慢的工程,地鐵盈利是一個(gè)普遍存在的難題,在全球眾多有地鐵的城市中,除香港等少數(shù)城市的地鐵盈利外,大部分城市的地鐵都虧損。其盈利原因就在于充分發(fā)揮了地鐵站及沿線物業(yè)開發(fā)的作用。地鐵的運(yùn)行大大改善了沿線的交通狀況,地鐵線連接了城市的各個(gè)區(qū)域,尤其是繁華區(qū),加上地鐵站和地面的公交站有很好地接駁,形成高效率的交通網(wǎng)絡(luò),為居民的出行提供了非常便捷的方式,這樣地鐵沿線的地產(chǎn)也隨之不斷增值,這些地產(chǎn)的增值給地鐵公司和開發(fā)商帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn),地鐵公司又將得到的利潤(rùn)投入到地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中,這樣物業(yè)開發(fā)的利潤(rùn)能補(bǔ)貼地鐵,使地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)形成了良性循環(huán)。

　　2、車站周邊的發(fā)展加快從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

　　在地鐵沿線的車站站點(diǎn)的集中物業(yè)開發(fā)是對(duì)沿線地塊的一次整合。由于地鐵具有快捷、大運(yùn)量、高效率抵達(dá)的優(yōu)勢(shì),車站的上蓋物業(yè)開發(fā)利潤(rùn)較高,因而,各種物業(yè)開發(fā)活動(dòng)自然向車站集中,這種車站站點(diǎn)周邊的集中開發(fā),對(duì)城市的用地、功能和空間等多方面的集中發(fā)展具有積極意義,站點(diǎn)周邊成為一個(gè)富有活力的城市的生活節(jié)點(diǎn),這些節(jié)點(diǎn)可以發(fā)展成為城市區(qū)域的功能中心,城市的功能結(jié)構(gòu)得到新的整合。所以在車站周邊開發(fā)的功能配置中,將辦公,商業(yè),娛樂,餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了城市活動(dòng)的強(qiáng)度,很好地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,提高了城市的活力。

　　3、開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)

　　這種模式由開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)的形式是通過(guò)法律,要求相關(guān)的開發(fā)商負(fù)責(zé)地鐵設(shè)施的工程或承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。比如,要求開發(fā)商負(fù)責(zé)修建進(jìn)入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施,提供建設(shè)用地(包括結(jié)構(gòu)用地和臨時(shí)施工用地)。再比如,當(dāng)一個(gè)新發(fā)展區(qū)的開發(fā)商要求地鐵線延伸到其開發(fā)地塊時(shí),則延伸部分的工程費(fèi)用可由該開發(fā)商承擔(dān)等。

　　總之,開發(fā)的模式主要是地鐵公司和開發(fā)商的合作關(guān)系。開發(fā)的前提是地鐵公司在建設(shè)前期就完成沿線有關(guān)車站、車場(chǎng)上蓋或周邊地區(qū)的土地發(fā)展權(quán),然后邀請(qǐng)地產(chǎn)商簽訂協(xié)議合作發(fā)展沿線車站及車場(chǎng)上蓋的物業(yè)。

　　三、地鐵和物業(yè)開發(fā)相結(jié)合須注意的事項(xiàng)

　　地鐵設(shè)計(jì)對(duì)于地鐵站與物業(yè)開發(fā)方面的認(rèn)識(shí)和應(yīng)用,我國(guó)上海、廣州、深圳地鐵在建設(shè)過(guò)程中也借鑒了一些經(jīng)驗(yàn),特別是土地聯(lián)合開發(fā)方面并取得了一些成效。但是由于政府的開發(fā)政策以及經(jīng)濟(jì)和管理機(jī)制方面的因素使各開發(fā)部門間的協(xié)調(diào)性相對(duì)較弱,地鐵對(duì)地區(qū)的推動(dòng)作用還有待充分發(fā)揮。

　　地鐵、物業(yè)的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)盡量避免彼此分離、欠缺溝通的情況,從過(guò)去建成的地鐵站的建筑環(huán)境及其商業(yè)環(huán)境來(lái)看,有些缺乏整體綜合開發(fā)的觀念,地塊的劃分未充分考慮開發(fā)的需求與商業(yè)環(huán)境建設(shè)在未來(lái)的要求,所以在今后地鐵的建設(shè)和物業(yè)開發(fā)要很好的配合,必須處理好以下幾個(gè)相關(guān)的問題:

　　(1)沿線土地的規(guī)劃梳理

　　一些地塊過(guò)于零散且規(guī)模偏小,綜合開發(fā)時(shí)有不少困難,所以政府部門要在規(guī)劃建設(shè)地鐵的同時(shí)做好地鐵沿線土地的梳理,對(duì)地鐵沿線進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,對(duì)沿線土地開發(fā)有很好的指導(dǎo)作用。

　　(2)土地的取得

　　政府應(yīng)盡可能給地鐵公司提供優(yōu)惠政策,地鐵公司只有掌握土地開發(fā)權(quán)才能和開發(fā)商合作進(jìn)行物業(yè)開發(fā),獲得利潤(rùn)。

　　(3)利益的分配

　　地鐵公司在邀請(qǐng)開發(fā)商時(shí)雙方應(yīng)就物業(yè)的利潤(rùn)分配達(dá)成一致協(xié)議,這樣便于開發(fā)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。

　　(4)減少對(duì)環(huán)境的影響

　　由于地鐵有很大的噪音,如果上蓋物業(yè)是住宅,就應(yīng)對(duì)噪音采取措施減少噪音對(duì)環(huán)境的影響,這也是對(duì)保證物業(yè)增值的一項(xiàng)重要措施,規(guī)劃和建筑的設(shè)計(jì)都盡量地爭(zhēng)取最大的環(huán)境優(yōu)勢(shì),在提供給社會(huì)極大便利的同時(shí)盡量減少以地鐵為代表的外界因素對(duì)上部居住建筑的影響。

　　以上這些問題需要政府、群眾、開發(fā)投資方及建設(shè)部門各方面的參與協(xié)調(diào)才能很好地解決。

　　四、結(jié)論

　　地鐵車站與物業(yè)開發(fā)的互動(dòng)性發(fā)展是一個(gè)內(nèi)容廣泛、設(shè)計(jì)各科學(xué)知識(shí)的課題,需要深入研究的問題很多。還需要地鐵工作者不斷總結(jié)與探索，力爭(zhēng)從整個(gè)城市的發(fā)展高度出發(fā)，對(duì)地鐵周邊的物業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并加強(qiáng)城市空間的塑造。無(wú)疑，地鐵沿線及上蓋物業(yè)的開發(fā)利用將是城市規(guī)劃與建設(shè)的重要部分。地鐵設(shè)計(jì)工作者,更應(yīng)通過(guò)親身的調(diào)查、實(shí)踐以及對(duì)具體項(xiàng)目的詳細(xì)分析,從有利于城市發(fā)展的高度,去探討地鐵沿線物業(yè)的設(shè)計(jì)與城市空間的塑造,理性地思考未來(lái)地鐵的發(fā)展道路。

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