摘要：本文闡述了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目經(jīng)濟管理的一些基本做法及采取的措施。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)濟管理；措施
　　一、現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟管理的基本做法
　　(1)經(jīng)濟管理的概念
　　所謂經(jīng)濟管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部對某一具體開發(fā)項目實施經(jīng)營及管理的一整套相關(guān)的措施、制度、方法的統(tǒng)稱。進行項目經(jīng)濟管理的根本目的是為了確定公司與項目管理部門之間的經(jīng)濟關(guān)系。通過高效率的運作，采用最佳激勵機制，促使項目管理部最大限度地實現(xiàn)該項目的盈利目標(biāo)。
　　(2)經(jīng)濟管理現(xiàn)行做法的一般描述
　　其做法是統(tǒng)一核算、分工管理、責(zé)任歸上、獎罰不定，即項目策劃由公司統(tǒng)一決策，財務(wù)由公司統(tǒng)一核算和管理，項目人員只分工負責(zé)具體的前期開發(fā)、設(shè)計委托、工程管理、廣告銷售等工作。通常不定量化指標(biāo)．也不分解落實到崗位人頭。項目搞得如何由上級負責(zé)，項目經(jīng)辦人員沒有風(fēng)險和經(jīng)濟責(zé)任。獎勵事先亦不確定，項目完成后由公司酌情考慮；萬一項目“搞砸了”公司負責(zé)，項目經(jīng)理通常不受處罰。
　　(3)核算分析
　　上述做法雖然便于統(tǒng)一管理和監(jiān)控。但隨著開發(fā)企業(yè)規(guī)模的擴大和項目數(shù)量的增加，其弊端是顯而易見的：一是項目開發(fā)責(zé)，權(quán)，利脫節(jié)。難以充分調(diào)動一線項目部人員的積極性，而恰恰是一線人員熟悉情況，了解程序，懂得規(guī)則，掌握關(guān)系。沒有他們的主觀能動性和高度責(zé)任感，以及通過利益機制喚發(fā)出來的工作積極性，項目成功的把握將大打折扣。僅靠公司決策層的積極性，不如充分發(fā)揮公司和項目部兩個層次的積極性來得更好；二是公司內(nèi)部各項目部之間互相攀比現(xiàn)象嚴重，不利于協(xié)調(diào)配合。由于沒有具體的業(yè)績衡量指標(biāo)，干好干差憑感覺，就不免出現(xiàn)突出者遭嫉妒，平庸者樂逍遙，長期下去就會渙散斗志，影響效率；三是開發(fā)成本不易控制。由于項目管理部門本身利益與節(jié)約費用開支沒有直接關(guān)系，在遇到矛盾和困難時他就不可能去操心費力、千方百計多做工作，要么矛盾上交，要么項目停頓，造成費用增加，成本加大；四是風(fēng)險利益機制不完善。公司老板作為企業(yè)法定代表人無疑應(yīng)該承擔(dān)最終的一切風(fēng)險，但如何將公司承擔(dān)的風(fēng)險分攤到項目經(jīng)理及每個項目崗位，則是管理的藝術(shù)所在。公平而論，風(fēng)險一人承擔(dān)，利益大家沾，絕對不符合社會主義市場經(jīng)濟的公平原則。當(dāng)然，完善企業(yè)的風(fēng)險共擔(dān)機制，也有職工的心理承受能力和社會保障問題，需要一個漸進過程。
　　二、基本思路
　　1.單獨核算
　　項目管理部作為一個相對獨立的經(jīng)濟部門實行單獨核算。公司對各個項目單獨設(shè)帳，由會計按項目統(tǒng)一做帳，分別核算；項目管理部設(shè)置出納和工程預(yù)算人員。實行項目財務(wù)收支管理，互相配合，互相監(jiān)督，形成公司“統(tǒng)一管理，授權(quán)開發(fā)，資金調(diào)控，分級負責(zé)”的經(jīng)營管理機制。
　　2.風(fēng)險抵鉀
　　公司對項目管理部經(jīng)理及主要負責(zé)人員實行風(fēng)險抵押。按項目經(jīng)營人員工資額的30％。逐月暫扣，作為風(fēng)險抵押金，如完成預(yù)定指標(biāo)，年終一次性返還：若未完成指標(biāo)則作為風(fēng)險金由公司扣除。建立風(fēng)險抵押金制度的目的在于促使項目管理部人員積極努力工作，在心理上適當(dāng)增加壓力感和緊迫感。公司暫扣項目經(jīng)營人員工資額的百分比以不影響其正常生活為原則。可由雙方協(xié)商調(diào)整，這種辦法雖然難以彌補項目虧損，但相對于權(quán)、責(zé)、利脫節(jié)的“大鍋飯”體制無疑是一大進步。
　　3.三定一控
　　所一謂‘三定一控”就是定投資總額、定費用支出、定完成利潤、控制工資總額。分別闡述如下：
　　（1）定投資總額
　　確定一個項目是否投資是由公司決定的，具體說來可以由公司的職能部室或三總師策劃完成，報公司決策層研究決定。待該項目可行性研究報告完成并獲得批復(fù)后，再由公司選擇適宜的項目經(jīng)營部去實施落實。以獲得批復(fù)的可行性研究報告為基本依據(jù)，結(jié)合公司資金實力情況綜合確定對該項目的投資總額及項目管理部對該投資總額進行測算，分攤到單方造價進行反復(fù)仔細地核算，通過工程概算人員的初步估算后，提出項目資金流量表，取得公司認可。如果雙方基本達成一致，則與其它測算確定后的指標(biāo)一并以文字形式確定下來，作為實施項目經(jīng)濟管理的依據(jù)性文件執(zhí)行：
　　若項目進行重大調(diào)整，投資總額隨之發(fā)生變化，則上述分析亦可由雙方協(xié)商調(diào)整。
　　（2）定費用開支
　　控制開發(fā)成本是項目經(jīng)濟管理的關(guān)鍵。某一項目的投資總額一經(jīng)確定，開發(fā)成本的控制就是實現(xiàn)效益的主要途徑。因此，成熟的開發(fā)企業(yè)無不在控制開發(fā)成本方面絞盡腦汁，并且在實踐中創(chuàng)造了適合本企業(yè)的獨到辦法。盡管這些辦法通常是保密的，但既然是一種辦法，實行起來就無所謂保密可言了。
　　嚴格地講，開發(fā)成本可分成兩部分，一部分是正常的必要支出，如材料、人工費等比較便于控制；再一部分是業(yè)務(wù)費用，如前期費用、招待費、管理費等，開銷彈性較大，報帳標(biāo)準(zhǔn)難掌握，控制起來難度較大。因此，一要增強經(jīng)辦人主人翁責(zé)任感，最大限度地節(jié)約開支。二要通過制度嚴格監(jiān)控，堵塞一切漏洞。三要采取費用合理包干的辦法，只要事情辦好了，費用節(jié)約歸己。筆者以為，項目費用開支基數(shù)的確定應(yīng)在近幾年本公司開發(fā)費用支出統(tǒng)計測算的基礎(chǔ)上平均起來確定。各企業(yè)由于管理水平及辦法的不同、費用開支數(shù)額差別較大，在此不宜提出統(tǒng)一比例。但在具體的項目經(jīng)濟管理時從數(shù)量上可以找出對應(yīng)關(guān)系。假如投資總額為1億元，費用測算平均基數(shù)為500萬、則該公司費用是投資總額的比例為5％。
　　(3）定完成利潤
　　利潤是項目經(jīng)濟管理的最終目標(biāo)。實現(xiàn)利潤的多少是檢驗項目管理部業(yè)績的根本標(biāo)志，獲取利潤也是公司賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，利潤指標(biāo)的確定是一項硬指標(biāo)，直接影響到各方面的利益，涉及到多部門的關(guān)系，一但確定，不易隨意調(diào)整。利潤水平既要參照市場上相似地段同類項目的一般獲利水平。也要照顧到公司內(nèi)其他項目管理部的基本平衡關(guān)系，差距懸殊則可能造成攀比和不協(xié)調(diào)，產(chǎn)生諸多矛盾。在最后確定利潤指標(biāo)時，公司與項目管理部有關(guān)人員要事先進行溝通，雙方均需由有開發(fā)經(jīng)驗和懂得項目策劃的人員對項目進行詳細周密的測算，在雙方基本認可測算方式和指標(biāo)的前提下確定的利潤指標(biāo)更有實現(xiàn)的可能性。當(dāng)然，由公司下達給項目管理部指令性指標(biāo)亦是一種辦法。
　　利潤指標(biāo)的具體確定方法可按項目可行性研究報告為基礎(chǔ)，參照市場已完成的類似項目利潤水平及公司內(nèi)其他項目的平均獲利水平，在高于項目收益保本點之上一定比例范圍內(nèi)綜合確定。同時與公司對該項目在資金、人員及交通通訊工具的配備情況聯(lián)系起來考慮。通過綜合測算，可將利潤水平折算到投資總額的比例來直觀衡量和考核。假如投資總額l億元，利潤水平經(jīng)測算確定為投資總額的30％，則該項目利潤指標(biāo)為3000萬元。
　　(4）控制工資總額
　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)實行工資總額與經(jīng)濟效益掛勾，并控制工資總額。因此，
　　公司對項目管理部人員工資標(biāo)準(zhǔn)亦應(yīng)實行平衡和控制。由公司對同類同級別人員統(tǒng)一核定，統(tǒng)一發(fā)放；獎金標(biāo)準(zhǔn)則可以根據(jù)貢獻大小分級確定，分別發(fā)給。
　　4.超獎欠罰
　　即在投資總額、費用開支、實現(xiàn)利潤三項指標(biāo)的基礎(chǔ)上，超指標(biāo)獎勵，未達到指標(biāo)要求適當(dāng)處罰。
　　(l）投資總額
　　在項目功能、面積、標(biāo)準(zhǔn)未作重大調(diào)整變動的前提下，每節(jié)省一定量的投資，獎勵節(jié)約部分的若干百分點；反之，因項目管理部工作不利原因而導(dǎo)致投資總額增加，每超出總投資多少，罰超出部分的若干百分點。罰款可以從人員風(fēng)險抵押金和應(yīng)得固定獎金中扣除，例如：某項日投資總額1億元．每節(jié)省100萬元，獎勵給項目管理部節(jié)約部分的10％。：若超出100萬元，則罰5％，以此類推，比例數(shù)可適當(dāng)調(diào)整。
　　(2)、費用開支
　　在執(zhí)行正常財務(wù)制度和審批手續(xù)的前提下，每超出費用開支指標(biāo)1％。，則罰超出部分的30％：每節(jié)約1％，獎勵節(jié)約部分的30％一50％。
　　(3）實現(xiàn)利潤
　　每超出利潤指標(biāo)一定數(shù)量，可以考慮獎勵超出部分的10％，未完成指標(biāo)罰欠額部分的5％。
　　三、實現(xiàn)上述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟管理辦法的條件
　　任何一種制度和辦法的實行都有其特定的時代背景和環(huán)境條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于“三高”產(chǎn)業(yè)，即高投入、高風(fēng)險、高回報，要求其開發(fā)企業(yè)必須具有高素質(zhì)的人才，通過嚴密而科學(xué)的管理，方能立于不敗之地。開發(fā)企業(yè)的一切制度、規(guī)章、辦法都要適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的”三高”特點．都要按照市場規(guī)則及市場變化而靈活應(yīng)變。采用上述項目經(jīng)濟管理辦法，就一般情況而言，要求具備以下外部環(huán)境和內(nèi)部條件：
　　1.外部環(huán)境
　　（1）房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)，即開發(fā)項目能夠正常進行，既不屬于“牛氣沖天”，也非“熊入谷底”。政治環(huán)境寬松和諧，經(jīng)濟秩序平和有序，金融管理正常規(guī)范，市場供求基本平衡。凡屬特定區(qū)域的特殊市場均不適用于本辦法。
　　（2）房地產(chǎn)法規(guī)體系初具規(guī)模。房地產(chǎn)法律和政策基本健全，各項開發(fā)及建設(shè)程序有章可循。
　　2.內(nèi)部條件
　　（1）開發(fā)企業(yè)有一定規(guī)模和經(jīng)驗，開發(fā)項目達到一定數(shù)量。
　　（2）項目經(jīng)營人員思想品德正派可靠，業(yè)務(wù)能力和組織協(xié)調(diào)能為較強，對開發(fā)程序及項目策劃較為熟悉，有在現(xiàn)場親身參加項目開發(fā)全過程的經(jīng)歷。
　　（3）公司管理制度嚴密科學(xué)，財務(wù)人員懂得工程概預(yù)算及控制開發(fā)成本的技巧，監(jiān)控措施得力。
　　總之，房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理是開發(fā)企業(yè)實施項目管理的中心環(huán)節(jié)，是調(diào)動項目一線管理人員積極性的有效途徑，從而也是影響開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，應(yīng)該引起有關(guān)部門和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，下功夫加以研究、完善和推廣，逐步形成適合本企業(yè)特點的一整套項目經(jīng)濟管理辦法：尤其是在房地產(chǎn)市場由“妙地”、“炒房”而引發(fā)的“虛熱”、“狂熱”轉(zhuǎn)入常溫規(guī)范運作的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，作為開發(fā)企業(yè)更應(yīng)該苦練內(nèi)功，狠抓管理，穩(wěn)增效益。
　　作者簡介：吳益華，女，出生年月：1976年4月，籍貫：浙江嘉興學(xué)歷，本科，畢業(yè)院校：重慶大學(xué)，現(xiàn)有職稱：工程師，現(xiàn)就職單位：浙江省嘉興商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。