周海丹

1概念解析
1.1居住區
居住區泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（30000--50000人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
1.2分期建設
分期建設就是指建設工程分階段分時期進行建設。
1.3研究目的
分期建設研究的主要目的是創新思路、構建和諧社會和諧社區如何發揮工程最大的社會、環境和經濟效益。對分期建設存在的問題需進行分析研究，對分期建設的發展提出合理的建議措施。本文著重研究從經濟管理、房地產開發和工程項目管理的方面進行一一闡述開來。
1.4理論意義
分期建設是一個比較符合實際項目開發的具體問題。本文結合實際分期建設的具體項目和本國實際以及分期建設的情況，使分期建設更加合理，并以科學發展觀為指導，使分期建設的構想更加成熟和完善，全面提高建設質量。從而使本文具有一定的理論和創新意義。分期建設不僅有利于提高城市居民的生活質量和居住水平,還有利于增強人們的意識修養,最終可促進城市的健康發展。分期建設，可以讓居民了解建設項目開發的規模，了解居民對建設項目的意見和看法以及居住的檔位，使后期建設項目的規劃設計更完善和合理，有利于最大限度發揮項目的綜合和長遠利益，對城市乃至全國經濟發展具有積極的作用。
2分期建設的引導理論
2.1經濟管理
經濟管理就是按照國家的政策、法令和財經制度，從價值形態的角度，對建設項目的實施過程中籌集、使用、耗費、收回和分配資金的活動所進行的管理。其中包括固定資金管理、流動資金管理、成本管理、工程結算和盈利管理以及專項資金管理等幾個方面。施工項目成本管理就是在保證工期和質量滿足要求的情況下，利用組織措施、經濟措施、合同措施把成本控制在計劃控制內，并進一步尋求最大程度的成本節約。施工項目成本管理的任務主要包括：成本預測，成本計劃，成本控制，成本核算，成本分析和成本考核。在經濟管理回收項目中，需對項目進行分期融資，滾動開發。滾動開發就是以前一期開發所產生的資金收益，作為項目后階段的開發資金，如此循環利用，直至項目結束。對大規模公共開發項目來說，由于建設規模大，時間跨度長，宜在項目前期籌措充足的啟動資金進行項目資金進行項目的前期開發，然后考慮利用前期開發所獲得的部分資金收益進行后持續部分的開發。
2.2房地產開發
房地產是房產和地產的合稱，房地產開發是指按照城市建設總體規劃和社會經濟發展的要求，在國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設并轉讓房地產開發項目或者銷售、出售商品房的行為。目前，房地產開發一般都是綜合開發，它是城市建設綜合開發的組成部分。2
房地產開發項目在工程建設階段的投資支出最大，所占時間最長。因此，加強房地產項目建設階段的管理，對實現預期的開發收益是非常重要的。房地產開發項目建設中，工程質量管理、成本管理和進度管理等工作具有同等重要的地位，它們之間相互依賴，相互制約。
房地產開發特性包括（1）具有較高的收益水平。（2）投資量大。（3）投資周轉慢。（4）市場具有地區性。（5）市場具有穩定性。（6）開發過程涉及面廣，綜合性強。3
2.3工程項目管理
國際項目管理協會給”項目”的定義是：在一定特殊的將被完成的有限任務.它是現在一定時間內,滿足一系列特定目標的多項相關工作的總稱.一般來說,所謂的項目就是一定約束條件下,具有特定目標的一次性任務.
項目管理是以項目為對象的系統管理方法,通過一個臨時性的專門重性組織.對項目進行高效率的計劃、組織。指導和控制。對項目進行高效率的計劃，組織。指導和控制，以實現項目全過程的動態管理和項目部標的綜合協調與優化。項目管理是一項整體工作；是一套工程流程和方法體系；是一種工作氛圍；是全過程動態管理；是貫穿于項目整個壽命周期；是一項目管理法則制為基礎的目標管理。其實質是運用系統工程和全方位的個 ，以實現項目的最終目標。
建設工程項目管理的具體內容有：項目概述；項目的目標分析和認證；本管理的組織；項目采購和合同結構分析；投資控制的方法和手段；進度控制的方法和手段；質量控制的方法和手段；安全、健康與環境管理的策略；信息管理的方法和手段；技術路線和關鍵技術的分析；設計過程的管理；施工過程的管理等。
   （1）項目管理程序系統
　　項目管理程序系統由項目管理組織、技術和管理三個模塊組成。項目管理程序系統的核心是工作。 　　項目的技術模塊是項目管理組織的技術基礎，其內容是由項目本身的技術特征決定的，要求
有較高專業性。項目管理知識與程序是相對固化的東西，具體包括項目管理知識與程序兩方面內容。項目管理知識體系是一個龐大的系統，包括在項目概念（規劃）、開發（計劃）、實施和收尾階段所涉及的所有一般管理理論和方法及專業領域的管理理論與方法。而項目管理程序是對項目管理知識的程序化和具體化，是為實現項目目標而進行的計劃、組織、決策、監督、協調、控制等一系列程序和工作。3
項目技術方案模塊與措施及項目管理知識與程序模塊反作用于項目管理組織規模與結構模塊。為了保證一定技術措施與方案具有實施的能力，項目組織規模必須滿足最低要求。項目組織的結構必須合理，專業配套齊全。同時，項目管理知識體系要求項目管理組織專業結構合理，以組織決策的方式去彌補個人在項目管理知識體系中的空白領域；項目管理程序要求項目組織具備一定規模，以保證工程師有精力去履行工作職責，保證項目管理程序的落實。
（2）項目管理協作系統
項目管理協作系統是由項目管理組織、心理和行為三個模塊組成的。項目管理協作系統的核心是人。
項目管理的主體是人，項目管理的主要對象也是人。對項目管理組織的探討，是不可能將人的心理因素排除在外的。心理，是人的“感覺、知覺、記憶、思維、情感、在項目管理過程中，項目管理人員可能根據自己掌握的項目的感觀和文字資料，對項目目標、進程、技術和管理措施有一個初步的判斷，這就是所謂的經驗。隨著項目的進展，管理人員會不斷地修正和增加認知的內容，其認知程度也由弱到強。
項目管理人員的行為是指在項目任務開始到結束期間為了實現項目目標，以個體或群體形式進行的建議、檢查、指令、監督、確認、協商等一系列管理行為。由于項目管理工作具有一次性的、非程序化的、專業性強的特征，強調項目管理人員判斷、創造和探索的能力，其行為更多時候表現為個體行為。但是，由于項目的復雜性和個體在決策中的獲取信息、設計方案、決策和審查活動中所面臨的缺陷，就必須依靠群體的力量，“要通過建立一種特定的組織職責和組織單位來管理非程序化決策的制定”。　
項目管理人員的心理對其行為有重要的影響，在心理學領域以心理動力學、特質論、社會認知論等多個模型解釋人的心理和行為的因果關系，而三方互惠決定論似乎是對心理和行為之間關系的更好解釋。人的認知因素（P）和其行為（B）、環境（E）是相互作用的。2
其次，項目管理組織的規模與結構也是項目微觀影響環境對項目組織的直接作用點。項目組織構建的主要依據是項目的規模、技術和資金條件。若項目組織和項目特征不能協調，項目管理工作是無法順利完成的。同時，項目組織也體現了項目管理公司的技術水平、管理特征和企業文化。