【摘要】房屋登記的審查形式目前以形式審查和實質(zhì)審查為主，這兩種審查方式都各有利弊，為了更好地完成房屋登記的審查要求，本文提出了“契約公證+實質(zhì)審查”模式，并對房屋審查的要求和原則進行了詳細地分析討論，對于房屋登記審查形式做出了創(chuàng)新探索，對促進房屋登記的審查工作的公平有效性有一定的實踐意義。

　　【關(guān)鍵詞】核心期刊論文發(fā)表,房屋登記,審查,要求,形式

　　房屋登記的審查形式目前以形式審查和實質(zhì)審查為主，這兩種審查方式都各有利弊，為了更好地完成房屋登記的審查要求，本文提出了“契約公證+實質(zhì)審查”模式，對于房屋登記審查形式的一種探索，希望能給各位同行一些借鑒。

　　1 房屋登記應(yīng)具備的審查要求

　　房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。在辦理房屋登記業(yè)務(wù)的過程中要依循這樣的基本程序：申請→受理→審查→記載于登記簿→發(fā)證。另外，房屋登記機構(gòu)認為必要時，可以就登記事項進行公告。在這個過程中對于房屋登記的審查屬于重點環(huán)節(jié)，審查的結(jié)果直接關(guān)系到房屋的產(chǎn)權(quán)所有，并具有一定的法律效應(yīng)，所以對于審查工作也有著具體的要求，如下：

　　1.1 審查前的要求

　　審查前必須先核對申請人的身份，以保證房屋登記申請人的誠信度，而且要在審查前就告知申請人：必須對自己申請的內(nèi)容的真實性、合法性、有效性負責,一旦提供虛假材料申請房屋登記將會受到一定的處罰。在明確要求之后，要進行受理，核對申請材料，查看有無矛盾的材料內(nèi)容，有條件的可以先核對網(wǎng)絡(luò)信息保證申請內(nèi)容的真實準確。

　　1.2 審查中的要求

　　在審查過程中要堅持實事求是的原則，根據(jù)申請的材料進行逐條審查，在遇到問題時可以詢問申請人，然后再進行實證審查。如果在審查過程中出現(xiàn)問題，可以要求申請人補充材料。在審查過程中一定要以維護房產(chǎn)管理部門的公信力為主，時刻注意審查過程的準確性，不能馬虎大意必須要堅持材料準確完備、申請人意見統(tǒng)一、查證充足的原則。

　　1.3 審查后的要求

　　在房屋申請審查后就必須要記載于登記簿，記載環(huán)節(jié)要準確、細致，對應(yīng)該備注的項目一定要填寫明確，保證以后的有效核對。然后要進行發(fā)證，發(fā)證過程要迅速以盡快地速度通知申請人，完成登記。對于有必要進行公告的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容必須要進行項目公告，以此來提升公眾透明，明確產(chǎn)權(quán)所屬問題。

　　2 房屋登記審查形式的分析

　　2.1 形式審查說

　　形式審查，是指登記機關(guān)僅對申請是否符合法律要求的形式要求進行審查，而不對該形式要件涉及到的實質(zhì)內(nèi)容的真?zhèn)芜M行核實。形式審查說的建立是根據(jù)契約自由原則,減少了政府機構(gòu)的干預(yù)，以保證當事人的交易自由為原則進行的登記審查。這種審查的優(yōu)勢就是減少了資金投入，更加方便快捷，而且也避免了政府機構(gòu)過渡干預(yù)所造成的弊病，對合同制度是一種尊重的態(tài)度。另外，這種審查形式對受眾有著較強的自治管理的特點，能夠逐步地提升受眾的依法辦事的能力。形式審查同時也有著一些問題，例如：在房地產(chǎn)交易日益頻繁活躍的情況下，形式審查雖然減少了大量的審查工作內(nèi)容，但是也無形地增加了產(chǎn)權(quán)明確地風險。尤其是現(xiàn)在社會，多變的物權(quán)糾紛問題對實質(zhì)審查的要求也十分迫切，一味地堅持形式審查勢必給市場經(jīng)濟的發(fā)展帶來很大的負面影響，且引起房地產(chǎn)權(quán)利變動的民事行為多種多樣。所以形式審查可以實行但是必須要求登記機關(guān)的工作人員盡可能地對民事法律有所了解，并主張采取對房屋登記行為形式審查的司法審查標準，只要登記機關(guān)對當事人提交的各項材料盡到了形式審查的義務(wù)，法院就應(yīng)認為其登記行為合法。1

　　2.2 實質(zhì)審查說

　　實質(zhì)審查是指登記機關(guān)不僅對申請從形式上審查其是否真實合法，而且對形式要件反映的實質(zhì)內(nèi)容是否真實予以調(diào)查并核實。實質(zhì)審查的優(yōu)勢十分明顯，可以全面地為登記人員提供審查項目的真?zhèn)危�保證物權(quán)登記的準確性，大量地減少權(quán)力糾紛問題。對于形式審查過程中出現(xiàn)的問題，實質(zhì)審查都可以避免，而且會提供更多的房屋交易信息，為登記審查工作提供經(jīng)驗。但是對于實質(zhì)審查來說不僅要求對登記材料進行審查，而且還要對房屋設(shè)計到的相關(guān)問題都進行審查，這大量的工作內(nèi)容必然會為房屋管理部門帶來不便，而且還好增加資金使用，對受眾和管理者雙方都有一定的影響。

　　3 我國房屋登記審查方式的確立

　　3.1 確立房屋登記審查方式應(yīng)考慮的因素

　　3.1.1 公平因素

　　公平因素是房屋登記審查的根本原則，也是保證審查的基本目的，是審查形式產(chǎn)生的重要依據(jù)，任何審查工作的實質(zhì)其實都是為了保證交易對利益雙方的公平性。登記審查對所以進行房屋登記的受眾必須要秉承公平的原則，一視同仁公平對待;對房屋交易的雙方必須要公平對待，以保證雙方的共有利用。公平因素還包括對糾紛的事先制止，對利益雙方的產(chǎn)權(quán)問題進行公平處理，保證登記機構(gòu)的公信度和法律效應(yīng)。

　　3.1.2 效率因素

　　效率因素是對審查工作的關(guān)鍵性要求，現(xiàn)代社會的高速度節(jié)奏要求房屋登記審查必須要快速，而且有效率的審查也會減少工作壓力，使得房屋登記能夠接受更多的申請要求。審查環(huán)節(jié)的效率要求也是工作的必須，因為目前房屋交易等申請實在是過多，如果審查效率不能提升必然會導(dǎo)致房產(chǎn)管理部門出現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓。

　　3.2 我國應(yīng)采取“契約公證+實質(zhì)審查”模式

　　“契約公證+實質(zhì)審查”模式其實是介于形式審查和實質(zhì)審查直接的一種“折衷審查”。這種登記審查方式是指登記機關(guān)對申請主要進行形式審查，但如有合理的懷疑則應(yīng)對該疑問的的真實性進行實質(zhì)審查，如果發(fā)現(xiàn)有不符合法律規(guī)定的，則不應(yīng)登記，而且對于形式審查的內(nèi)容有必要進行契約公正，因為公證已經(jīng)成為不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中不可或缺的一環(huán)。這種模式的基本程序可以總結(jié)為：形式申報→登記公正→項目實質(zhì)審查。形式申報環(huán)節(jié)比較簡單，而且也能保證雙方能夠提供權(quán)利來源證明文件(權(quán)利來源證明文件主要包括合同、繼承關(guān)系證明等。)登記公正環(huán)節(jié)有利于保障不動產(chǎn)物權(quán)依法流轉(zhuǎn)。我國《公證法》第十一條規(guī)定:根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請,公證機構(gòu)辦理下列公證事項:①合同;②繼承;③委托、聲明、贈與、遺囑;④財產(chǎn)分割;⑤保全證據(jù)等。2所以對于房屋的公正可以為受眾提供民事法律行為和權(quán)利義務(wù)關(guān)系,能夠最大限度地保障不動產(chǎn)物權(quán)按法定程序流轉(zhuǎn),保護申請人的合法權(quán)益。同時,登記部門依據(jù)公證書及時辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),大大的提高了登記部門的工作效率。

　　總之，房產(chǎn)管理部門必須要明確房屋登記審查工作的重要性，在分析現(xiàn)有的審查形式的基礎(chǔ)上分析房屋登記審查方式應(yīng)考慮的因素，并進行必要的審查形式探索，以保證房屋登記審查工作能夠符合產(chǎn)前的經(jīng)濟學(xué)和法學(xué)要求，為受眾提供更為方便、準確的服務(wù)。

　　參考文獻

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