摘要：住宅專項維修資金制度的設立為物業公共設施設備的維修、更新改造提供了資金保障，但由于法律法規對其使用有著嚴格的規定，使用困難成為普遍存在的問題，本文針對這個問題的原因提出了相應的應對措施。

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　　隨著房地產業的快速發展，我國新建房屋和已建成的小區數量逐年增加。與此同時越來越多的商品房公共部位、共用設施設備的維修問題也逐漸凸現出來，住宅專項維修資金就是指用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造的資金。但是具體在資金的籌集使用方面存在很多問題。如何解決好這些問題是我們現在面臨的一項現實而緊迫的任務。

　　一、住宅專項維修資金使用困難的原因

　　據不完全統計，截至2011年底全國共籌集專項維修資金余額近3000億元，而動用該資金進行維修更新改造不超過30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因主要由以下幾個方面。

　　(1)維修資金使用表決難通過

　　為維護全體業主的利益及保障維修資金的安全，《物權法》與《物業管理條例》制定的《住宅專項維修資金管理辦法》的第二十二條第二款明確規定:“使用住宅專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。然而，我國目前小區的住宅規模通常都比較大，若要征集到小區內2/3以上業主的同意往往比較困難，這就為維修資金的正常使用增加了一道門檻;加之一些業主往往“事不關己、高高掛起”，只要他們不是共用設施設備項目的直接受益者通常會拒絕簽字，故經常會造成表而不決的局面，致使維修項目擱置。

　　(2)部分業主尚未形成買房也要養房的消費觀念

　　一方面，一些業主尤其是年長者還在享受國家福利性的住房政策，他們對購買住房后還要承擔小區內共有部位及公用設施設備等的維修費用尚不能理解，或多或少存在抵制情緒。另一方面，部分維修部位可能僅僅與其他業主有關，自身并非所要維修部位的直接受益者，故不情愿分擔維修費用，甚至不參與維修的投票決策。

　　(3)部分住房維修費用籌集困難

　　由于原房改單位改制、重組以及破產等原因，一些公有住房出儒后目前往往無人管理、售后和維修，有的房屋在經多次轉手后其業主己不是其原房改單位的職工，部分房改單位往往不愿再擔負這些房屋的維修專項資金等等，從而造成一些住宅小區內的同一幢樓甚至同一個單元的維修資金不全。這類房屋在進行維修費用的分攤時，那些尚未繳存維修資金的業主如果不愿意出錢分擔維修費用，則往往會造成維修的困難。

　　(4)各方對維修資金管理機構的職能認識存在差距

　　維修資金管理機構目前的職能定位只是負責小區維修資金的歸集、核算以及維修后的資金撥付，并不負責具體的房屋維修工作等。然而廣大業主卻對維修資金管理機構的具體職能不甚了解，甚至片面地認為維修資金管理機構就是進行房屋維修的機構，一旦他們遞交了報修申請后，就只需等人來上門維修。這種的認識上的偏差，不僅耽誤了維修也在一定程度上影響了維修資金的正常使用。

　　二、住宅專項維修資金使用困難的應對措施

　　(1)重視發揮業主委員會的作用

　　應當充分重視、引導和發揮小區業主委會及其成員的作用，努力和積極做好維修資金有關政策的宣傳工作，并適時和定期對業主委會及其成員進行維修資金法規政策、使用等相關知識的培訓，努力提高他們對建立住宅專項維修資金制度重要性的認識以及自身的維權意識，這也是破解維修資金使用困難問題的關鍵。

　　(2)實施特殊情況下的專項維修資金強制使用措施

　　實踐中，有些公共設施設備使用專項維修資金進行維修更新改造事實清晰，但是，投票表決時經常出現業主不同意或不表決，如頂層天花板漏水維修樓下不同意，電梯故障底層業主不著急等，針對這類情況，必須實施專項維修資金強制使用措施，即用法律法規或規章約定某些緊急情況可以直接使用維修資金而無需通過業主表決。為防止濫用強制使用措施，有必要對對其做出規范，如必須有建設、消防、安監、質監等部門做出的安全隱患整改文件或法律、法規、規章和強制性技術標準規定必須維修、更新改造的相關規定。

　　(3)改變維修項目申請現表決使用模式

　　當前住宅專項維修資金的使用和支取之所以困難.很大程度上是由于每次維修資金的申請都需要通過“住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過簽字確認后才能使用資金”這一規定。

　　(4)加強政府監管

　　行政管理部門應當適當減少對住宅專項維修資金使用的行政干預，專司監管與規范職能，努力培育業主的自治管理機制，并建立業委會、業主與主管部門的多層面的監管制度，同時要對維修資金的違規使用以及超過法定期限未予維修的行為等及時采取相關行政處罰措施。

　　(5)建立維修資金報價審核施工隊伍庫

　　對維修施工隊伍的選擇，物業有關部門可以建立維修資金報價審核施工隊伍庫，保存經過審核的合格施工隊伍名單及其施工報價和相關資質等。在日后每次提出維修方案時，可以從此施工隊伍庫中按照其報價和資質選擇最優的施工隊伍。因此，維修資金報價審核施工隊伍庫的建立和使用，可以更好地服務廣大業主并能節約維修費用支出。

　　三、結論

　　作為維修資金的監管部門，面對著日益增加的住宅共用設施設備急需更新、維修及改造，卻往往由于無法及時動用維修資金，使其發揮應有的保障功效，從而造成維修資金使用困難局面。要有效解決這一現實而又緊迫難題，必須要發揮物業小區業主委員會的積極作用，并努力協調小區各業主間以及其與物業服務企業間的關系，加強小區公共事務自主決策與共同管理的意識。

　　參考文獻:

　　[1]宿輝.我國住宅專項維修資金制度存在的問題與對策[J].建筑經濟.2009(7)

　　[2]周永平.住宅專項維修資金管理問題研究[J].南通職業大學學報.2010(4)