摘要：直管公房是指縣級以上人民政府房地產管理機關所屬的房產經營管理機構直接管理的公房。直管公房的承租人絕大多數是城鎮中低收入且無住房的家庭，它與自管公房不同之處是，房屋所有權不是歸單位，而是歸國家所有。直管公房是我國特有的歷史產物，它是在住宅實行商品化之前，由政府財政出資新建的住房，在新時期又屬于住房保障的范疇。加強直管公房的經營管理，對于保障和改善民生、促進社會和諧具有重要的意義。本文首先分析了當前直管公房管理中面臨的問題，然后從六大方面詳細探討了加強直管公房管理的對策。

　　關鍵詞：行政管理職稱范文,核心期刊,直管公房,管理,和諧,資金,體制

　　一、當前直管公房管理面臨的問題

　　(一)建設年代久遠，安全隱患多

　　由于受當時客觀條件的技術水平的限制，直管公房普遍采用磚墻、磚木或預制板式結構，構造簡易，建造標準低，抗震抗風能力差。再加上年代久遠，超齡服役，許多房屋及配套設施老化，存在墻皮脫落、屋頂下陷、屋面漏雨等現象。據最近的公房質量調查，直管公房損壞和嚴重損壞的占62%。

　　(二)房源分布零散，違章搭建嚴重

　　直管公房一般分布零散，區域范圍廣又不集中，人口密集，給房屋實時監管帶來很大的難度。對著房改政策的不斷深入，城市建設改造力度加大，使直管公房的分布更加碎片化。同時，由于近年來進城務工的農民工增多，市區住房緊張，造成了許多直管公房被私自亂搭亂建的情況。

　　(三)“以租養房”難以為繼

　　由于很多地區房租還維持在計劃經濟時期的水平，近年來雖有微調卻又漲幅不大。這些租金，既要用于人吃馬喂還要用于房屋修繕和公益事業，已經顯得捉襟見肘。長此下去，既影響職工的積極性，又因修繕不力而造成與居民的矛盾，處于“兩難”的境地。直管公房大多數是老房、舊房，加上長期使用更加破舊。在房租增幅不大的情況下，一方面修繕力度需要加大，另一方面各種修繕材料和人工費用卻大幅度增加，修繕成本越來越高，“以租養房”更加困難。修繕費長期不足，勢必加大與住戶的矛盾。由“以租養房”的難以為繼這一經濟問題，而轉為社會政治問題。目前，住在直管公房，其中大多是普通百姓。他們往往把各地房管部門的服務態度、服務質量、房屋修繕質量與黨和政府的形象直接掛鉤。而現在的公房管理的狀況很難滿足群眾的要求。

　　(四)現行房管所的體制難以為繼

　　房管所是公房管理的最基層單位，積淀了許多突出問題。例如，歷史包袱沉重，管理成本高;在崗人員臃腫，文化水平和技術水平偏低，年齡偏高，而僅有的少數人才又在不斷流失，后繼乏人;長期端鐵飯碗，吃事業飯，使職工缺乏市場競爭意識。這些問題的存在，使房管所缺乏自我發展的活力和參與搏擊市場的能力。

　　在長期的計劃經濟體制下，直管公房經營管理體制，總體上是政事不分、條塊分割、雙重領導、多頭管理，管人與管事相分離。主要表現在直管公房產權人主體缺位，條塊分割，多頭管理，阻礙了各項事業的發展。特別是有的地區一些房管局把主要精力用在公房經營和維修上，從而大大削弱了行政管理，影響了政府職能部門作用的發揮。同時，隨著城市建設力度的加大，直管公房拆遷面迅速增加，但由于體制不順和行政干預，有的地區拆遷補償資金始終無法回收到位，形成國有資產流失。

　　總的來說，這種管人與管事相分離的管理體制，使得各地主管部門與基層管理單位和房管所的決策和部署落實不暢，造成公房管理中的一系列問題長期難以解決。

　　二、加強直管公房管理的對策

　　為了真正管理好、利用好直管公房資源，最大限度地增加財政收入，必須加強直管公房租賃管理，理順公房租賃關系，使之符合價值規律，適應市場經濟要求，確保直管公房保值、增值。

　　(一)摸清公房底數

　　進一步認真核查公房底數，對每一座房屋的建筑年代、安全狀況、維修情況、承租戶個人基本情況等進行全面調查，將調查結果重新立賬造冊，建立動態電子檔案，并全部建立微機信息化管理系統，為實現直管公房向保障性住房轉型，為直管公房全面納入公共租賃房體系做好準備。

　　(二)加大修繕力度，排除隱患，加快節能改造

　　1、開展安全檢查，排除安全隱患

　　直管公房基礎差、底子薄，房屋建筑年代久遠，地質情況復雜，各類設施老化嚴重，存在極大的安全隱患，各管段房管員應經常入戶訪問了解房屋情況，開展全面安全檢查，做到責任到人，落實到位，以確保住戶安全。危房治理應從治本入手,要進行房屋安全鑒定并出具鑒定權威部門的鑒定報告，凡屬鑒定為危房的房屋采取果斷措施，該停用的堅決停用，該拆除的堅決拆除，有計劃有步驟地進行翻建，要求不符合安全要求的房屋不得出租,還應做好對小、散、遠地區房屋的安全隱患排查，隨時掌握這些邊遠地區房屋的安全狀況，防患于未然，保證國家和人民的生命財產安全。

　　2、落實節能改造

　　建筑行業是耗能的大戶，據統計資料反映，我國每建成1m2房屋，將釋放0.8t 碳。同時，在建造、使用中，建筑采暖、空調、通風、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。房地產行業實施低碳戰略，住房者也可以獲得好處——住得更健康，用得更省錢，也更有利于形成供需雙方的良性循環。因此，必須注重建設過程中的每一個環節，盡快地建設低碳節約型住宅。低碳節約型建筑的興起對當代建筑技術發展是一個很大的推動，是改善地球環境、堅持可持續發展、營造良好人居環境的必然選擇。

　　(三)創新機制，解決公房危改資金短缺問題

　　1、開源節流，加強租金收繳工作

　　一方面集中時間和力量，按照政策規定收繳公房租金;另一方面針對長期欠租戶，采取行政訴訟，通過法律途徑征收。

　　2、設立專項維修資金

　　政府可沒面在財政預算中適當安排一定數額的直管公房更新改造專項資金，確保直管公房在維修改造方面的資金投入。此外，還可以利用上級財政轉移支付、稅收返還的方式增加對公房的管理補助。

　　3、吸收募集社會資金

　　譬如可以學習和借鑒企業贊助建設希望工程的做法，興建和改造一批直管公房。采取捐資抵稅，加快公房的安居工程建設的辦法，可以商榷和嘗試。

　　(四)引入現代物業管理

　　物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。

　　隨著城市品位的提升、環境的優化，特別是古城保護和改造力度的不斷加大，客觀上提高了直管公房的區位價值和區位優勢，為直管公房的經營和管理贏來了前所未有的機遇，在這種新形勢下，直管公房的物業管理工作應面向社會、放寬眼光、展望未來、打造精品，要通過優質的服務質量、服務水平、管理素質，贏得社會，贏得主動，贏得機遇，贏得特色，從真正意義上體現物業管理的特色,強力推進直管公房轉型跨越發展。

　　(五)適當提高租金標準

　　自2000 年以來，直管公房一直執行“按照使用面積每月每平方米1.40 元”的租金標準，相對低廉的租金與日漸高漲的管理、維修費用相比，存在著嚴重的“倒掛”現象。公房租金水平和市場租金差距較遠，“以租養房”的缺口不斷加大。盡管租金低廉，但下崗職工增多導致租金難收，拆遷遺留問題等引發抵交租金，受社會環境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，危舊房逐漸增多等因素使得租金回收困難。除對公房進行全面修繕外，為解決房屋租金與維修成本“倒掛”的問題，直管公房的租金也應有適當調整。除房管部門作為主管部門要進一步加強對直管公房的管理外，公安部門、街道、社區等各相關單位在對外來人員管理中，都要根據相關政策做好工作，并將有關信息與主管部門進行溝通，多部門協作，共同加強對直管公房的管理。

　　(六)實行整體轉制，有利于調動干部職工的積極性

　　長期以來吃事業飯形成的惰性，使公房管理的許多優勢不能發揮作用。實行體制變革后，職工的利益直接與經營掛鉤，其積極性必然被充分調動起來，各類人員的專業特長也會得到充分施展，這無疑是件好事。

　　直管公房存量的減少，舊體制下的各地方的房管單位受經營的局限，很難把富余職工自行消化，直管公房管理隊伍必然要開辟新的生存途徑。但是只有打破傳統的經營模式，開辟新的經營領域，并不斷擴大市場占有份額，才能創造更多的就業崗位，才能滿足職工的轉崗需求，才能保持改革、發展、穩定的統一。

　　結語

　　綜上，直管公房的管理工作不僅是房管部門一家的事，還需要有關部門共同關注，統一協調。直管公房管理要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門通力合作，一定可以把直管公房的管理工作做好，進一步加快直管危舊公房改造，發展低碳、節約、綠色、環保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環境得到顯著改善。

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