淺談房產(chǎn)測繪
張 峰 

摘  要：近些年，房價(jià)與日俱增，人們對房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的熱情卻是有增無減。作為與房地產(chǎn)行業(yè)有著莫大關(guān)聯(lián)的房產(chǎn)測繪也逐漸地走入了人們的視線里，被人們所認(rèn)知、所了解。今天筆者結(jié)合自己的從業(yè)經(jīng)歷對房產(chǎn)測繪試作分析。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪，目的與作用，現(xiàn)狀與問題，未來前景

測量學(xué)是一門嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)科類別。廣義的測量是指研究地球的形狀和大小，或者其他天體的形狀與大小以及其他形態(tài)，或者微觀物體的形態(tài)與大小的一門學(xué)問。狹義的測量是指研究如何測定地球表面點(diǎn)的位置和高程，用特定的儀器和手段，將地球表面上的地形和其他相關(guān)的信息單位測繪成圖，以及確定地球全部及局部的形狀與大小的學(xué)問。今天我們所要談到的就是后者狹義測量的一種——專業(yè)測量中的房產(chǎn)測量，也稱房產(chǎn)測繪。
一、房產(chǎn)測繪的定義
房產(chǎn)測繪從專業(yè)角度來講，它是專業(yè)測繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支，它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。
二、房產(chǎn)測繪的分類
房地產(chǎn)測繪又可以細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。
三、房產(chǎn)測繪者的從業(yè)要求與能力
房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，對測繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪比較容易一些。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測繪。在世界上的一些國家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。 
四、房產(chǎn)測繪的目的與作用
    目的是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。
作用有4個(gè)方面：1、法律方面的作用；2、財(cái)政經(jīng)濟(jì)方面的作用；3、社會服務(wù)方面的作用；4、測繪服務(wù)方面的作用。
五、房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀
(一)房產(chǎn)測繪業(yè)發(fā)展迅速
在過去,房產(chǎn)測繪一直作為事業(yè)單位的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu),并由于政企合一、測管不分離及缺乏有效競爭和監(jiān)督機(jī)制,形成了壟斷經(jīng)營、獨(dú)家測繪、服務(wù)意識不強(qiáng)等狀況。近十年來隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及住房商品化、市場化進(jìn)程的加快,房產(chǎn)測繪業(yè)得到了快速發(fā)展,房產(chǎn)測繪市場逐步放開,形成了相對公平、公正的競爭環(huán)境。
(二)相對統(tǒng)一的測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)形成
2000年2月22日經(jīng)國家技術(shù)監(jiān)督局批準(zhǔn),中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元:房產(chǎn)測量規(guī)定》和GB/T 1786.2-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第2單元:房產(chǎn)圖圖式》正式發(fā)布,并于2000年8月1日起正式實(shí)施。這一測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求,對規(guī)范與繁榮房產(chǎn)測繪市場有著極其重要的意義與推動作用。
(三)測繪技術(shù)和手段不斷革新
1.測繪儀器設(shè)備的更新,從過去的皮尺、鋼尺、經(jīng)緯儀、平板儀,發(fā)展到現(xiàn)在的激光測距儀、電子全站儀、GPS 等精密測繪儀器,有利于提高外業(yè)測量數(shù)據(jù)的精度。
2.計(jì)算機(jī)技術(shù)對數(shù)字化房產(chǎn)測繪起到了極大的促進(jìn)作用,它具有成圖和測算質(zhì)量高、速度快、勞動強(qiáng)度低、貯載信息多等智能化優(yōu)點(diǎn)。
六、房產(chǎn)測繪中存在的問題
(一)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展不完善,行業(yè)監(jiān)管不到位
盡管房產(chǎn)測繪作為一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場,實(shí)行政企分開、納入競爭和監(jiān)督機(jī)制,但由于房產(chǎn)測繪市場發(fā)育不完善,存在一些不公平競爭甚至違法亂紀(jì)行為,擾亂了市場秩序。目前,有關(guān)房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善,測繪行政管理部門對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠,缺少對測繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo),對測繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位,不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
(二)存在地區(qū)差異,做法不統(tǒng)一
房產(chǎn)測繪離不開現(xiàn)場外業(yè)測量和數(shù)據(jù)計(jì)算、繪圖等內(nèi)業(yè)處理工作,然而對于這些工作,在不同地區(qū)、不同的測繪機(jī)構(gòu)或者不同的測繪人員,各自的做法都有差別。另外,在房產(chǎn)測繪的運(yùn)作模式、資料格式、數(shù)據(jù)處理、信息化程度等方面也存在地區(qū)差別,其技術(shù)成果質(zhì)量難以評定,不便于地區(qū)、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監(jiān)督,也不利于房產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。
(三)房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范有待完善
雖然GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)測繪中的具體問題作了較為詳細(xì)的規(guī)定,但在具體操作中仍然存在一系列細(xì)節(jié)問題。
1.斜面結(jié)構(gòu)房屋數(shù)據(jù)采集施測困難
根據(jù)GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,“房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的,層高在2.20米以上的部位,按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積,層高在2.20 米以下的部位不計(jì)算建筑面積。”這項(xiàng)規(guī)定在實(shí)際操作中卻遇到了麻煩。因?yàn)榉课萁ǔ梢院?房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋,實(shí)測很困難。另外,結(jié)構(gòu)面是一個(gè)粗糙的不平表面,無法進(jìn)行更為精確的測量。這樣一來,對于斜面結(jié)構(gòu)的樓板厚度就難以采集,層高等于2.20米的部位不易確定,更無法精確量取,建筑面積計(jì)算當(dāng)然就可能有較大偏差。
2.特殊部位易產(chǎn)生誤解
對于無頂蓋的室外樓梯,根據(jù)規(guī)定,“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。”這在現(xiàn)實(shí)中存在三種理解:第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半;第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋,無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言。因此,無蓋室外樓梯頂層應(yīng)按一半計(jì)算,下部各層應(yīng)計(jì)算全部建筑面積;第三種是因室外樓梯頂層無蓋,不應(yīng)計(jì)算面積,下部各層以上一層樓梯為頂蓋,應(yīng)按各層水平投影面積的一半計(jì)算。三種理解得到的結(jié)果都不同。
3.建筑面積計(jì)算不盡合理
成套房屋建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。其中,套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成;共用建筑面積系各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積,遵循“誰使用,誰分?jǐn)?rdquo;的原則。但在具體實(shí)施中,部分房屋結(jié)構(gòu)的使用性質(zhì)往往是無嚴(yán)格定義的,其服務(wù)范圍也難以明確劃分。
4.從業(yè)人員素質(zhì)有待提高
房產(chǎn)測量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測繪技術(shù)等多方面知識的高素質(zhì)專業(yè)測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產(chǎn)測繪部門,從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低,專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏,房產(chǎn)測繪工作水平較低。

七、房產(chǎn)測繪的未來前景
目前國內(nèi)市場也存在著一些房地產(chǎn)測量繪圖軟件,但這些軟件大多是基于AutoCAD的LISP語言開發(fā)的,運(yùn)行效率較低,更重要的是在這些軟件中房屋單元圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)無法對應(yīng)連接,因此也就不能實(shí)現(xiàn)圖形屬性的交互查詢,更不能自動地生成房屋分層分戶平面圖,房產(chǎn)測量繪圖效率仍然不高,錯(cuò)誤也在所難免.隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)交易在我國的發(fā)展,為房地產(chǎn)確權(quán)、發(fā)證提供服務(wù)的房地產(chǎn)測繪工作變得尤為重要.由于城市房地產(chǎn)變更頻繁,且許多城市房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、管理效率低下,很難適應(yīng)當(dāng)前信息化、現(xiàn)代化的要求,因此開發(fā)房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)成為亟待解決的重要課題。
房地產(chǎn)測繪的技術(shù)和手段前景
1、全球定位系統(tǒng)(GPS)不僅具有全球性、全天候、連續(xù)性、實(shí)時(shí)性等精密三維導(dǎo)航和定位能力,而且具有良好的抗干擾性和保密性,可以高精度并快速地測定各級控制點(diǎn)的坐標(biāo)。利用實(shí)時(shí)GPS動態(tài)測量功能,甚至可以不布設(shè)各級控制點(diǎn),僅根據(jù)一定數(shù)量的基準(zhǔn)控制點(diǎn),便可以高精度并快速測定界址點(diǎn)、地形點(diǎn)、地物點(diǎn)的坐標(biāo),且每個(gè)點(diǎn)的測量都是獨(dú)立完成的,不會產(chǎn)生累計(jì)誤差。利用測圖軟件可以在野外一次性測繪成電子地圖,然后通過計(jì)算和繪圖儀、打印機(jī)輸出各種比例的圖件。
2、地理信息系統(tǒng)(GIS)正廣泛地應(yīng)用于國土、規(guī)劃、市政、通信、軍事等領(lǐng)域,并且取得了極大的社會和經(jīng)濟(jì)效益。充分利用GIS的圖屬互聯(lián)思想設(shè)計(jì)開發(fā)新的房產(chǎn)測量繪圖系統(tǒng),無疑能極大地減輕工作人員的工作強(qiáng)度、加快業(yè)務(wù)的辦理進(jìn)程,并且能夠?qū)⒎慨a(chǎn)數(shù)據(jù)融入到城市的地理信息數(shù)據(jù)庫中,為城市的地理空間信息化建設(shè)提供數(shù)據(jù)支持。基于GIS技術(shù)的房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)測量數(shù)據(jù)處理與管理的強(qiáng)大工具,它以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性,實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接,使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確,并且能自動生成繁瑣的分層分戶平面圖,極大地提高房產(chǎn)測繪工作的效率和質(zhì)量。按照GIS方式生產(chǎn)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),還容易與城市基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫融為一體,形成房地合一的整體空間數(shù)據(jù)庫。

目前，我國房產(chǎn)管理部門的一項(xiàng)重要工作就是探索、研究建立適合我國國情的房產(chǎn)測繪管理體系,規(guī)范房產(chǎn)測繪行為,培育和發(fā)展房產(chǎn)測繪市場,建立房產(chǎn)測繪市場的競爭機(jī)制。這項(xiàng)工作必須完成“五化”建設(shè)即測繪技術(shù)革新化、測繪規(guī)程科學(xué)化、測繪標(biāo)準(zhǔn)人性化、交流合作經(jīng)常化、測繪人員素質(zhì)化，才能保證測繪成果的準(zhǔn)確、公平、合理,促進(jìn)房產(chǎn)測繪市場有序、穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：
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