【摘要】近些年來，我國很多城市對城中村的改造工作相繼展開，城中村問題備受關注。本文以廣州市番禺區陳涌村舊村改造為例，探討城中村舊村改造的思路與重點，以期能為同類舊村改造及城鄉統籌和諧發展提供有益參考。

　　【關鍵詞】城中村、舊村改造、陳涌村、規劃實例研究

　　An Research on the Reconstruction of the Industrial Park Promoting Urban Village ：A case study of Chenchong Village reconstruction

　　Guangdong Province,  Dong feng hoya archi-planning Co.,Ltd ,  Wang Yan

　　【Abstract】In recent years, urban village reconstruction has been started in many cities of China. More and more people concern about the issue of urban village. Taking Chenchong Village in Panyu District of Guangzhou as the reconstruction case，this article presents the ideas and focus of urban village reconstruction. I hope it can provide some useful reference for similar urban village reconstruction and the integrated overall planning of urban and rural development

　　【Key words】 Urban village；Old Village reconstruction；Chenchong Village；The urban planning research

　　1．城中村與舊村改造

　　1.1 城中村形成的主要原因

　　城中村是我國快速城市化過程中出現的一種獨特現象，亦可視為在我國特有的國情制度背景下出現的一種新的城市化問題。盡管在現有的研究中，各學者及相關研究人員對"城中村"定義的具體表述各不相同，但"城中村是隨著城市化進程的推進，為城市建設用地所包圍或納入城建用地范圍的原有農村聚落"的定義還是被普遍認同的。

　　快速工業化與城市化所帶來的城市用地不斷擴展是城中村形成的主要原因；我國在土地、戶籍及行政管理方面特有的城鄉二元制度以及城市快速擴張過程中政府有限的建設資金運作更進一步促成了"城中村"這一獨特的城鄉空間疊置現象。

　　1.2 城中村與舊村的關系

　　"舊村"改造屬于"三舊改造"的范疇。"三舊改造"一詞最早來源于廣東。為緩解日益緊張的土地資源供需矛盾，2008年起國土資源部與廣東省開展部省合作，開始推行包含"舊城鎮、舊廠房、舊村莊"在內的"三舊"改造工作。

　　根據廣東省政府正式出臺的政策文件，布局散亂、環境條件差、安全隱患突出的村莊，列入"萬村土地整治"示范工程的村莊，城市重點功能區、重大項目及主要基礎設施建設影響范圍內的村莊，村民及村委改造意愿強烈的村莊等均可視為"舊村"。

　　"三舊改造"中"舊村"與"城中村"的概念有一定交叉；但是，"城中村"的概念多側重從村莊所處區域位置、城市未來拓展方向等角度進行考慮，而"三舊改造"中的"舊村"則主要是從村莊存量土地節約集約再利用的角度，從城市重點功能區和重大基礎設施建設需求、村莊區位、現狀建設條件、改造可行性等方面綜合考慮。"舊村"中包含了一些對城市發展有重大影響，具有一定市場改造條件及存在嚴重安全隱患的"城中村"；同時，一些有改造價值與可行性的其他類型的村莊也會劃入"舊村"，但不是所有的"城中村"都會納入"舊村"的范疇。

　　1.3 城中村舊村改造的意義

　　在當前城市建設逐步注重內涵式發展的背景下，位于城市主要產業功能區和景觀節點區內的"城中村"往往具有更多的改造動力與更迫切的改造需求。通過對該類城中村用地的"舊村改造"，有助于調整優化城市產業與空間結構，促進土地集約利用、城鄉統籌發展，改善城鄉環境品質，有效提升城市競爭力與城市化質量。

　　2. 城中村舊村改造實例研究

　　近些年來，廣州市在"城中村"的改造實踐中積累了大量經驗。番禺區作為廣州市"南拓"的重要區域，交通區位優勢明顯，是廣州市重要的工業強區和重要的工業出口基地之一。自改革開放以來，區內不少村莊外向型工業發展迅速、鄉鎮企業蓬勃發展。本文以區產業招商與"三舊"改造項目相結合的陳涌村改造為例，對城中村舊村改造做出規劃探索。

　　2.1 項目背景

　　陳涌村交通區位條件優越，緊鄰番禺區傳統中心區，屬未來區中心城區組團的南區，地處沿軌道交通發展帶上，緊鄰城市主干道，距地鐵站點不到500米。

　　陳涌村現狀村域范圍內，城市建設用地已占村域總用地面積的43%。現狀村屬建設用地以村居住用地和村經濟發展(工業倉儲類)用地為主，功能較為單一。現狀村經濟收入以二產物業租金收入為主，土地利用粗放(容積率0.7)、建筑密度較高(約50%)、設施配套不足、人居環境較差等問題明顯，已不符合番禺區中心城區職能調整與空間優化的發展需求。對陳涌工業園的改造已列入番禺區"十二五"期間產業升級轉型的主要項目，陳涌村的舊村改造同時也被列為市、區城中村改造試點工程之一。

　　2.2 改造規劃主要內容

　　2.2.1 改造目標

　　(1)  產業及經濟發展方面

　　現狀陳涌村內已有較大面積的工業園區，但已入駐產業多為技術含量不高的勞動密集類加工制造業。目前，沿著城區主要道路，陳涌村內酒店、市場等現代服務產業正逐步發展，為其更新改造后產業結構的"退二進三"奠定了一定的基礎。

　　因此，結合市、區上層次相關規劃以及陳涌村的交通區位條件，改造規劃中通過現代產業的引入，實現"園城互動"：即以增強陳涌村所在橋南街區的綜合區域服務功能為出發點，實現由單純的勞動密集型工業向服務型制造的轉變。通過發展特色都市產業園、總部基地，提升產業的發展活力與投資增長力，保障更新改造后村集體經濟與村民的收益及城區整體經濟效益有所提升。

　　(2)  社會發展方面

　　通過舊村改造，增加就業崗位，改善現狀村民及"出租屋"內外來務工人員的居住條件，提升城區環境與城市形象，逐步實現制度及管理城市化。

　　(3)  城市發展與環境建設方面

　　提升土地使用效率，優化改造村及所處城區的空間結構；將"新建農民公寓"與"舊村改造"相結合，增加內外交通的便捷性，提供更多公共開敞空間。

　　2.2.2 改造模式

　　改造模式即具體的改造運作方式，是城中村舊村改造中首先需要確定的內容。改造村與城區關系的親疏、其所處片區未來的發展定位、空間發展戰略、上層次規劃(如控規)中確定的土地使用開發強度等，都對改造模式有所影響。

　　一般來說，改造模式主要有"全面改造"與"綜合整治"兩大類型。"全面改造"模式主要通過對現狀建筑的拆除重建來實現對土地使用、空間格局及開發強度等方面的調整。按拆除重建規模的大小，"全面改造"模式又可細分為"整體拆建"與"局部拆建"兩種。"綜合整治"則基本不涉及大范圍的拆建，以完善設施配置、環境改造、主要景觀界面建筑立面整治等為主。

　　根據陳涌村所處城區的上層次規劃，結合村莊自身建設發展實際，規劃確定采用"局部拆建"與"綜合整治"相結合的改造模式，即對陳涌村內現狀建成時間較早的村屬用地上的建筑，除對小學及剛改造整治完的建筑進行保留外，其余建筑均以"拆除重建"為主；而對村內新建不久、建筑質量較好的新村建筑則以"綜合整治"的改造方式為主。同時，將進行"拆除重建"的區域劃入主要更新改造區，在舊村改造規劃中將進行重點控制引導。

　　2.2.3 安置途徑及容積率控制

　　(1)  安置途徑選擇

　　安置途徑的確定是城中村改造能否取得良好社會效益的關鍵內容。改造村及其所處片區的功能定位與發展目標對具體安置途徑的選擇有直接的影響。在借鑒相關案例的基礎上，我們提出"原位改造安置"的思路，以建構更為良性發展的收益保障體系，具體安置途徑如下：

　　1) 村民復建住宅用地以"原位"安置為主，將保留集體所有性質。

　　2) 依托改造后總部企業的入駐和濱河優勢，鼓勵村民發展與之配套的餐飲、零售等個體經濟和濱河休閑服務業；同時，也鼓勵村集體經濟組織發展相關的經營性物業。村集體復建經濟物業用地將轉為國有土地，根據當地相關政策規定，村集體經濟組織自愿申請轉為國有土地的，可暫緩收取土地出讓金。

　　(2)  容積率控制

　　城中村舊村改造與單純的房地產開發項目有所不同，區域平衡發展、綜合效益最優是其最大特點。在此類舊村改造中將涉及到村民、政府和開發商三方利益的分配，合理確定改造村的容積率控制是城中村舊村改造中的焦點內容。

　　2.2.4 用地配置

　　用地配置是城中村舊村改造規劃的重要內容。在借鑒其他城市實踐經驗的基礎上，我們建議以整村村域范圍作為舊村改造研究范圍，以便促進規劃用地布局的整合、統籌安排相關配套設施、合理平衡各方利益。同時，考慮到現狀陳涌工業園內國有工業用地與村經濟發展用地呈交叉分布，很難將這部分"插花"國有用地單獨劃出；從連片改造的角度，我們將這部分用地也納入舊村改造范圍進行統一規劃改造，以實現集聚發展。

　　一般來看，舊村改造規劃中規劃用地主要由安置用地面積和融資開發用地面積兩部分構成。其中，

　　安置用地面積=村民安置復建住宅用地+村集體復建經濟物業用地+復建國有物業集聚用地=村民安置復建住宅總建筑面積/規劃容積率+村集體復建經濟物業總建筑面積/規劃容積率+復建國有物業總建筑面積/規劃容積率；

　　融資開發用地面積=需融資開發總建筑面積/融資開發規劃容積率。

　　在陳涌村改造規劃中，結合當地相關舊村改造政策文件要求，村民安置復建住宅總建筑面積按戶均安置面積計算，同時包含了一定比例的公建配套面積。融資開發用地以發展總部經濟為主的商業金融業用地和濱江二類居住用地為主。改造所需總成本由方案編制等前期費用、保留建筑修繕費、拆除臨遷費、復建費、基礎設施建設費和預留費構成。在滿足主要更新改造區自身經濟平衡需求的條件下，融資開發總建筑面積與綜合樓面地價之積應不小于改造所需總成本。

　　在具體的用地布局中，在上層次控規城市道路網和整體用地布局的基礎上，結合區街發展趨勢、陳涌村改造目標及主要更新改造區自身改造經濟平衡的需求，對原控規的用地布局進行了適當的調整。

　　2.2.5 道路交通組織與配套設施完善

　　在道路交通組織中，我們以上層次控規為指導，落實城市干道體系。在主要更新改造區內，結合陳涌村的總體定位與用地布局，取消了分割產業用地的部分支路；同時，結合現狀建設情況，為增強南、北功能組團之間的聯系，提升了主要更新改造區內縱向支路的道路等級與紅線寬度。其中，城市主干路紅線寬度50-80米，次干路紅線寬度40米，支路紅線寬度15-26米。

　　在設施配置方面，在落實控規控制要求的基礎上，根據改造村的人口規模預測與相關技術規范要求，在主要更新改造區內增設了商業服務、文化體育、社區服務與行政管理、市政公用設施等。在綜合整治區內，則主要對現狀市政管網路網、配套設施、主要干道兩側建筑立面進行整治，使之能符合"村改居"后的發展需求。

　　2.2.6 環境景觀優化

　　在主要更新改造區內，改造規劃結合上層次控規，對現狀主要公園綠地進行了保留、擴建，沿主要水系控制出帶狀公共綠地；并在主要濱江組團中部增設塊狀集中綠地，以形成連續、完整的綠地景觀系統。

　　在綜合整治區內，結合對危房和違建房屋的拆除，將騰挪出的用地改造為公共綠地或廣場，增加公共開敞空間；注重傳統民居生活形式的延續，盡量實現公共服務設施與步行空間的結合，在提升人居環境的同時，傳承傳統特色空間。

　　3. 思考與啟示

　　城中村作為我國城市化發展中的一種特殊現象，其最終必將融入城市。城中村舊村改造是提升城市化質量的有益途徑。

　　在對城中村進行舊村改造時，不應脫離城市整體的發展體系，而應從整個城市及區域可持續發展的角度進行思考，將其納入到城市整個的規劃體系中，體現有機更新、區域統籌的改造思路。在改造規劃編制、具體運作的過程中，更離不開各部門的相互協調以及城市管理部門出臺的一系列政策的支持。

　　總之，對城中村的舊村改造并非一朝一夕之事，需要我們以理性、客觀的態度，逐步推進改造村與周邊城區的和諧共融。愿本文的實踐探索能為城中村改造工作的順利推動盡到一份綿薄之力。

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