摘要：隨著國家對一線城市房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，三線城市房地產(chǎn)市場的空間增大了許多。以湖南省永州市為例，對房地產(chǎn)市場的供需現(xiàn)狀進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，找出存在的問題，從而提出意見和建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 供需 統(tǒng)計(jì)分析

　　Abstract: along with the country the first city real estate market of macro-control, three lines of urban real estate market space increases a lot of. In hunan province, which is taken as an example, the real estate market supply and demand condition of statistical analysis, and find out the existing problems, and then puts forward opinions and Suggestions.

　　Keywords: real estate supply and demand and the statistical analysis

　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

　　隨著地方經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和國家對一線城市房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，湖南永州作為三線城市，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)了新的面貌。下面，本文就針對近幾年永州市(這里包括冷水灘和零陵兩區(qū))房地產(chǎn)市場的供需情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，從而對永州市房地產(chǎn)市場中存在的問題進(jìn)行研究。

　　一. 永州市房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀分析

　　1.需求現(xiàn)狀

　　永州市房地產(chǎn)市場需求狀況整體呈現(xiàn)上升趨勢，具體表現(xiàn)在商品房銷售面積和銷售總額的整體上漲上面。2008年由于受世界金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場處于低谷，大家都持觀望態(tài)度，商品房的銷售面積和銷售總額為近幾年的最低值，2009年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，商品房的銷售面各和銷售總額都呈現(xiàn)上升趨勢。2011年上半年商品房銷售面積已達(dá)286.33萬平方米，銷售總額為71.5825萬元。

　　另外，從購房者的目的來年，主要有以下幾種：一、為改善住房條件而購房;二、年輕人結(jié)婚購房;三、外出務(wù)工人員回家鄉(xiāng)在城里買房以便小孩讀書和將來居住用;四、在永州工作或長期做生意的外地人為居住而購房;五、出租獲利或留待升值后出售。總之，大概可分為自住和投資兩大目的。而以投資為目的購房者數(shù)量近兩年有呈上升趨勢。

　　2.供給現(xiàn)狀

　　永州市房地產(chǎn)開發(fā)從冷水灘和零陵兩個(gè)區(qū)來看，冷水灘區(qū)的開發(fā)要火熱得多。冷水灘區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有多個(gè)板塊，如：沿江路板塊、零陵路板塊、新火車站板塊、育才路板塊和鳳凰園板塊。

　　考察冷水灘區(qū)各板塊的銷售數(shù)量和銷售價(jià)格也有區(qū)別。沿江路板塊以電梯房為主，如世紀(jì)濱江、遠(yuǎn)志新外灘、南華·富臨錦江、濱江錦苑等等，這一板塊的均價(jià)基本上都在3000元/m2以上。育才路板塊以電梯房為主，其中最高價(jià)應(yīng)是皇家帝王廣場，均價(jià)為3000元/m2以上，好的樓層已達(dá)4000元/m2，其他樓盤，如：印象巴厘、華源府第、瀟湘國際廣場、翰林山莊、曼谷峰景等，均價(jià)都已接近3000元/m2。新火車站板塊以電梯房為主，如北斗苑、名門世家、星城觀天下、學(xué)府名邸，這幾個(gè)樓盤的均價(jià)在2000元/m2以上，創(chuàng)發(fā)城價(jià)格稍高些，均價(jià)已接近3000元/m2。零陵路板塊同樣也以電梯房為主，像慧谷華庭、瀟湘國際花城、舜皇新城均價(jià)相對便宜些，均價(jià)在1500-2000元/m2，而有些樓盤地處商業(yè)繁華地帶，價(jià)格就高很多，如：金水灣城市廣場均價(jià)已為3500元/m2。鳳凰園板塊里像城市綠島、銀海花園、貴族陽光、江南幸福里這些樓盤主要以電梯房為主，均價(jià)都已在2000元/m2以上，像鳳凰家園、麗都桃源、世博美域這些樓盤主要以樓梯房為主，均價(jià)在1500元/m2左右。

　　零陵區(qū)的樓盤雖然目前比冷水灘區(qū)數(shù)量少很多，但幾個(gè)重要的樓盤也是非常引人關(guān)注的。像都市心海岸、澳海云天、城市一品、香樟綠城這些樓盤的電梯房均價(jià)也已由2010年初的約2000元/m2增至約2500元/m2，而像學(xué)院名邸、竹城花園、御瓏苑這幾個(gè)小區(qū)主要以樓梯房為主，均價(jià)也已由2010年初的約1200-1500元/m2增至約1800-2000元/m2。耀江文景苑主要以小高層樓房為主，建筑極具別墅風(fēng)格，環(huán)境很優(yōu)雅，此小區(qū)是居家的好場所，樓梯房價(jià)格比其他小區(qū)的樓梯房要貴不少，大概均價(jià)已為2500元/m2。

　　總的來講，目前永州市房地產(chǎn)市場從供給來看還是比較充分的。

　　二、永州市房地產(chǎn)市場存在的問題

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)存在投機(jī)性

　　2008年下半年至2009年6月房地產(chǎn)市場由于受國際金融危機(jī)的影響，投資減少，許多房地產(chǎn)開發(fā)商放緩了進(jìn)程，2009年6月之后房地產(chǎn)市場形勢轉(zhuǎn)好，眾多開發(fā)商又緊羅密布地開工了，增強(qiáng)了投資力度，擴(kuò)大了開發(fā)規(guī)模，永州市有不少樓盤都是在此之后開發(fā)起來的，因此，永州市房地產(chǎn)開發(fā)部分存在投機(jī)性。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)存在過于集中的現(xiàn)象

　　在永州市的房地產(chǎn)開發(fā)中，有部分樓盤的開發(fā)出現(xiàn)了密集、集中的現(xiàn)象。比如：有些開發(fā)商圍繞著學(xué)校集中開發(fā)，認(rèn)為學(xué)校周邊的樓盤好賣，大家都愿意將住房購買在學(xué)校附近，還有些開發(fā)商圍繞著重要商業(yè)區(qū)開發(fā)，也是認(rèn)為好地段肯定會吸引大量的購買者。但開發(fā)商們沒有考慮到過多地開發(fā)使得供給比需求大很多，那就會給樓盤的銷售增加很大的壓力。而且，集中建設(shè)也不利于城市的整體發(fā)展。

　　3.商品房空置現(xiàn)象存在

　　永州市雖然近兩年房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼地進(jìn)行著，但不能忽視的一個(gè)問題就是，有些商品房空置在那里。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?究其原因，是因?yàn)檫@幾年物價(jià)增漲過快，貨幣貶值，有人認(rèn)為把錢存在銀行里不劃算，不如拿出來投資一兩套商品房，房子不住，總是在那里的，更何況這兩年永州市的房價(jià)漲了不少，總的來講，買房要劃算得多。目前，在永州市買房的人有不少是外地人。其中有一部分是到永州經(jīng)商的外地商人，由于長年在永州經(jīng)商，所以家也就安在了這里，另外還有一部分外地人在永州買房的目的就在于投資，比如江浙一帶就有不少人到永州炒房，他們在一線城市的房地產(chǎn)市場中不再能獲取較大的利潤，把目光投向了像永州這樣的三線城市，以他們豐厚的資本和永州市目前相對較低的房價(jià)，有些人甚至一次性購買好幾套住房。

　　由于這些原因，所以出現(xiàn)了商品房的空置現(xiàn)象，房子賣出去了，但長時(shí)間無人裝修無人住。

　　三、相關(guān)建議

　　1.政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的申報(bào)和審批工作

　　近兩年，眾多開發(fā)將資金投向房地產(chǎn)市場，而在開發(fā)商群體中，確實(shí)有實(shí)力很強(qiáng)的的投資商，他們擁有豐厚的資金和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)建設(shè)隊(duì)伍，有他們加入到永州市的城市規(guī)劃與建設(shè)中，政府和百姓都放心。但也有部分房地產(chǎn)開發(fā)商資金不到位，建設(shè)隊(duì)伍又不專業(yè)，房屋建設(shè)的質(zhì)量不容樂觀。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)商申請項(xiàng)目時(shí)，政府應(yīng)加強(qiáng)審批工作，嚴(yán)格把關(guān)，保證質(zhì)量。

　　2.政府應(yīng)加強(qiáng)對樓盤布局的整體規(guī)劃

　　鑒于永州市房地產(chǎn)開發(fā)存在建設(shè)集中的現(xiàn)象，政府應(yīng)在項(xiàng)目申報(bào)之前根據(jù)永州市未來發(fā)展的設(shè)計(jì)藍(lán)圖對整個(gè)永州市的樓盤布局做整體規(guī)劃，不能無規(guī)劃地拿地、建樓，防止樓盤建設(shè)集中的現(xiàn)象，政府應(yīng)從發(fā)展、美化、實(shí)用多個(gè)角度進(jìn)行樓盤的合理布局。

　　3.政府應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管、規(guī)范市場秩序

　　鑒于永州市房地產(chǎn)市場中的炒房現(xiàn)象，政府應(yīng)督促房產(chǎn)部門加強(qiáng)對購買者信息的登記，對擁有多套住房的購買者采取一定的措施進(jìn)行限制。嚴(yán)格查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易和中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，打擊烘抬房價(jià)，規(guī)范市場秩序。

　　4.大力發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大城市規(guī)模

　　在永州市房地產(chǎn)供給日趨增長的現(xiàn)狀下，唯有大力發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大城市規(guī)模，才會使房地產(chǎn)市場的需求真正有所提高。

　　目前，政府部門已看到了這一點(diǎn)并正在采取有效措施。永州市第四次黨代會上政府承諾辦好十件實(shí)惠事，如“建好三個(gè)國家級工業(yè)產(chǎn)業(yè)園”、“建成湘粵桂省際交通樞紐”、“加速新農(nóng)村建設(shè)，建好一批生態(tài)旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)示范片”等等，都將為永州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的機(jī)遇，相信永州未來5年的發(fā)展會又快又好，將會有更多的外地商人將資金投入永州的發(fā)展，有大量的從才涌入永州。同時(shí)，隨著如“東山景區(qū)”等永州旅游業(yè)的大力發(fā)展，將會有大量的外地人到永州觀光旅游。這些，都會促使永州房地產(chǎn)業(yè)需求的擴(kuò)大。

　　相信，永州市房地產(chǎn)的發(fā)展將會面臨一個(gè)新的發(fā)展高潮。

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