摘要：隨著國家對地鐵建設重視，越來越多的地鐵在城市中普及，地鐵相對于地面上的普通交通具有安全、準時、運輸量大舒適等優點。發展優勢明顯。而地鐵相關商業和物業開發的研究對地鐵在今后的運營有著重要的意義，在此本文筆者根據多年工作經驗對地鐵建設與物業開發進行探討。

　　關鍵詞：地鐵建設;物業開發;結合;探討

　　Abstract: along with the country the subway construction attention, more and more metro in cities popularization, the subway relative to the ground of ordinary traffic has security, on time and volume of traffic advantages such as large and comfortable. Development advantage. And the business and property development related to the subway in the future operation has an important meaning, in this paper the author according to years of working experience on the subway construction and property development are discussed.

　　Key words: the subway construction; Property development; Union; explore

　　一、地鐵車站和物業開發相結合類型

　　目前,我國大陸城市地鐵建設地鐵和物業開發相結合實例不多,香港和國外一些城市的地鐵建成時間較長,地鐵的物業開發也較成熟,經調查研究,從地鐵車站和物業開發相結合的成功實例分析大致有以下2類。

　　1、車站上蓋物業及車站周邊空間的開發

　　這種情況物業開發主要是在車站的上部及周圍,物業開發以住宅、商業街、商業中心、大型商業綜合體等形式與地鐵車站結合。

　　香港地鐵上蓋物業就是地鐵和房地產開發緊密結合的典型代表。香港鐵路系統目前有港島線、荃灣線、觀塘線、東鐵(廣九鐵路)、東涌線和機鐵(香港至赤角機場),屯門和元朗地區的軌鐵,遠期有興建中的西鐵和其他各個支線。目前運營的軌道交通線路覆蓋了香港主要商業區和居住區。在繁華的商業街區,地鐵站的覆蓋區已經連接起來,也就是說各個地鐵站都與周邊的商業和居住區有緊密聯系,還有很多居住區與地鐵站緊密地結合在一起,成為一個綜合建筑體—地鐵上蓋物業。

　　這些上蓋物業的共同點是:底層為換乘公交車站或者地鐵站,與之相聯的上面2~3層為商業建筑,在建筑的裙房上是環抱的高層居住建筑,中間是居住區中心花園,地鐵上蓋物業都與地鐵站都有良好的結合, 這些站已經成為區域的交通樞紐。

　　地鐵上蓋物業的實例還有加拿大的蒙特利爾市的地鐵;在蒙特利爾市,地鐵承擔了城市的主要交通任務,不僅與地面的公交有很好的接駁,而且還連接了6個龐大的地下中心,人們通過地鐵可以很方便的到達。

　　2、車站內商業開發

　　車站內商業開發,包括車站站廳層的商鋪、交通樞紐車站的集中商業開發和地下商業街等,可以視具體車站的情況而定。車站內的商鋪具體可以布置銀行等為乘客提供便捷的服務;由于商鋪的立面風格比較靈活,與地鐵的統一風格形成對比,增加了地鐵車站的可識別性,豐富了地鐵室內空間,減少行人在地下的沉悶感。

　　車站內商業開發也比較常見,典型的有香港地鐵的香港站,還有日本福岡地鐵天神站。天神站位于福岡的中心商業區,地下有商業街,地上有三越百貨、福岡銀行、西武百貨等商業設施,此處是1個商業中心。這個站是個集中了新干線、西鐵電車、地鐵空港線3條軌道交通的樞紐換乘站,人流匯聚;地下開敞的商店、合理的疏散口、加上富有文化意味的室內設計,較好地將地鐵和商業融合,消除了乘客、購物者在地下長距離的進行中產生的單調、沉悶的感受。

　　二、地鐵和物業開發相結合的意義

　　1、物業開發的利潤可以補貼地鐵

　　眾所周知,地鐵是一項投資大、建設周期長、運營后成本回收慢的工程,地鐵盈利是一個普遍存在的難題,在全球眾多有地鐵的城市中,除香港等少數城市的地鐵盈利外,大部分城市的地鐵都虧損。其盈利原因就在于充分發揮了地鐵站及沿線物業開發的作用。地鐵的運行大大改善了沿線的交通狀況,地鐵線連接了城市的各個區域,尤其是繁華區,加上地鐵站和地面的公交站有很好地接駁,形成高效率的交通網絡,為居民的出行提供了非常便捷的方式,這樣地鐵沿線的地產也隨之不斷增值,這些地產的增值給地鐵公司和開發商帶來了豐厚的利潤,地鐵公司又將得到的利潤投入到地鐵的建設、運營中,這樣物業開發的利潤能補貼地鐵,使地鐵的建設、運營形成了良性循環。

　　2、車站周邊的發展加快從而促進城市經濟的發展

　　在地鐵沿線的車站站點的集中物業開發是對沿線地塊的一次整合。由于地鐵具有快捷、大運量、高效率抵達的優勢,車站的上蓋物業開發利潤較高,因而,各種物業開發活動自然向車站集中,這種車站站點周邊的集中開發,對城市的用地、功能和空間等多方面的集中發展具有積極意義,站點周邊成為一個富有活力的城市的生活節點,這些節點可以發展成為城市區域的功能中心,城市的功能結構得到新的整合。所以在車站周邊開發的功能配置中,將辦公,商業,娛樂,餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了城市活動的強度,很好地帶動經濟的發展,提高了城市的活力。

　　3、開發商承擔地鐵設施建設

　　這種模式由開發商承擔地鐵設施建設的形式是通過法律,要求相關的開發商負責地鐵設施的工程或承擔建設費用。比如,要求開發商負責修建進入該地塊的出入口通道或其他設施,提供建設用地(包括結構用地和臨時施工用地)。再比如,當一個新發展區的開發商要求地鐵線延伸到其開發地塊時,則延伸部分的工程費用可由該開發商承擔等。

　　總之,開發的模式主要是地鐵公司和開發商的合作關系。開發的前提是地鐵公司在建設前期就完成沿線有關車站、車場上蓋或周邊地區的土地發展權,然后邀請地產商簽訂協議合作發展沿線車站及車場上蓋的物業。

　　三、地鐵和物業開發相結合須注意的事項

　　地鐵設計對于地鐵站與物業開發方面的認識和應用,我國上海、廣州、深圳地鐵在建設過程中也借鑒了一些經驗,特別是土地聯合開發方面并取得了一些成效。但是由于政府的開發政策以及經濟和管理機制方面的因素使各開發部門間的協調性相對較弱,地鐵對地區的推動作用還有待充分發揮。

　　地鐵、物業的設計和建設應盡量避免彼此分離、欠缺溝通的情況,從過去建成的地鐵站的建筑環境及其商業環境來看,有些缺乏整體綜合開發的觀念,地塊的劃分未充分考慮開發的需求與商業環境建設在未來的要求,所以在今后地鐵的建設和物業開發要很好的配合,必須處理好以下幾個相關的問題:

　　(1)沿線土地的規劃梳理

　　一些地塊過于零散且規模偏小,綜合開發時有不少困難,所以政府部門要在規劃建設地鐵的同時做好地鐵沿線土地的梳理,對地鐵沿線進行統一規劃,對沿線土地開發有很好的指導作用。

　　(2)土地的取得

　　政府應盡可能給地鐵公司提供優惠政策,地鐵公司只有掌握土地開發權才能和開發商合作進行物業開發,獲得利潤。

　　(3)利益的分配

　　地鐵公司在邀請開發商時雙方應就物業的利潤分配達成一致協議,這樣便于開發的建設、運營。

　　(4)減少對環境的影響

　　由于地鐵有很大的噪音,如果上蓋物業是住宅,就應對噪音采取措施減少噪音對環境的影響,這也是對保證物業增值的一項重要措施,規劃和建筑的設計都盡量地爭取最大的環境優勢,在提供給社會極大便利的同時盡量減少以地鐵為代表的外界因素對上部居住建筑的影響。

　　以上這些問題需要政府、群眾、開發投資方及建設部門各方面的參與協調才能很好地解決。

　　四、結論

　　地鐵車站與物業開發的互動性發展是一個內容廣泛、設計各科學知識的課題,需要深入研究的問題很多。還需要地鐵工作者不斷總結與探索，力爭從整個城市的發展高度出發，對地鐵周邊的物業進行設計，并加強城市空間的塑造。無疑，地鐵沿線及上蓋物業的開發利用將是城市規劃與建設的重要部分。地鐵設計工作者,更應通過親身的調查、實踐以及對具體項目的詳細分析,從有利于城市發展的高度,去探討地鐵沿線物業的設計與城市空間的塑造,理性地思考未來地鐵的發展道路。

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